【大紀元2018年11月03日訊】（大紀元記者張德輝、余亨之舊金山灣區採訪報導）今年加州中期選舉的第10號提案（Prop. 10），旨在推翻「柯斯塔．霍金斯租房法案」，為加州實行全面租管鋪平通路。灣區屋主聯盟（BAHN）認為Prop. 10若通過將導致房價下跌、銀行貸款利率上升、減少可負擔房供應、減少房主出租利潤，屋主會不斷收到罰金，屋主無力維護房子，將致社區凋蔽，都市蕭條，危害屋主權益，同時導致出租房租金上升，也影響租客利益。
由極端租客保護團體發起的第10號提案（Prop. 10），旨在推翻科斯塔霍金斯租房法案，欲把加州所有出租房列為租金管制目標。灣區屋主聯盟（BAHN）認為，Prop. 10會全面加劇加州的住房危機。Prop. 10一旦通過將對屋主、租客和地產市場產生怎樣的影響呢？新唐人電視台就此採訪了灣區屋主聯盟主席（BAHN）賀全、理事Jennifer劉。
什麼是第10號提案（Prop. 10）
灣區屋主聯盟理事Jennifer劉：加州的舊金山（三藩）市、伯克利、東帕洛阿圖等城市，從七、八十年代開始就有嚴格的租控，產生了很多問題，比如建商不願蓋房子，租客和房東之間產生很多矛盾。
為了緩解矛盾，1995年加州參議員Jim Costa（民主黨）和州眾議員Phil Hawkins（共和黨）共同提出柯斯塔霍金斯租房法案（Costa-Hawkins Rental Housing Act），主要有3項規定：
1）獨立屋、聯排屋、康鬥等房型，被禁止租控；
2）1995年2月以後建造的新房子，被禁止租控；
3）一旦租戶搬出，房東可以將租金提高到市場價格；
柯斯塔霍金斯租房法案，20多年來保護加州房市健康發展。而第10號提案（Prop. 10），是全盤推翻柯斯塔．霍金斯租房法案，但它並沒有提出任何解決「房荒」的有效建議。
十號提案（Prop. 10）一旦通過會造成怎樣的影響：
1.購房自住者是否受十號提案的影響？
雖然屋主現在沒有出租需求，如果他以後要搬家或去別的國家住上幾年，他能保證這一輩子都不出租房子嗎？一旦出租，就受到嚴厲租管的影響。
2.十號提案（Prop. 10）通過將導致房價下跌：
投資客對Prop. 10有恐慌心理，多數人在考慮是否要把手上的餘房賣掉，搬到外地去，或投資別的東西。很多人準備賣房子的時候，房價可能就會下跌。
3.十號提案（Prop. 10）通過將導致銀行貸款利率上升：
Prop. 10令業主不敢出租房，沒有房租的補貼，許多業主可能無法償還房貸，從而給銀行造成風險。為彌補風險，銀行會升高利息，更多人買不起房子，也會導致房價降低。
4.十號提案（Prop. 10）通過將減少可負擔房供應：
建商蓋了房子，如果居民買不起房子，建商就要自己出租，而Prop. 10會給租房帶來很大的風險。目前有些已經買了地的建商正在觀望，停辦一切申請手續，如果Prop 10通過，他們不會再去蓋房，市場上也沒有新的可負擔房了。
5.十號提案（Prop. 10）通過將導致出租房租金上升：
租金由供求關係決定。建商因Prop. 10不願蓋房，市場上沒有可負擔房，租客找不到房子住，只有少數的房屋奇貨可居，租金進一步上漲。
6.十號提案通過將減少房主出租利潤：
如果房東在舊金山有一套房子，30年前出租價格為每月$500，按照每年限漲1%，今年房租才每月$600多；如果按當前市場價算，這套房子的租金值$2,500。30年來房租才漲一百多元，對房東毫無利潤可言。
7.房主無力維護房子，致社區凋蔽：
現在水電費、房產稅、保險費都上漲了；尤其工人費漲得非常快，幾年前$80可請工人來通渠，現在漲到$200。對於租金只有$600的屋主，根本就沒有錢來維護房子，小區形像也會受損。
8.十號提案通過將引發小業主退出出租市場
去年舊金山有3.2萬套房子撤出市場。小業主寧願空著房子，也不願冒風險；一旦租出去，可能收不回來，還要一直吃虧受氣去伺候房客，屋主當然不願意了。Prop. 10如果通過，會引發更多的小業主退市，住房危機雪上加霜。
9.對經濟、就業起負面影響
灣區屋主聯盟主席賀全：公司要發展就要招人，新員工要住房。建商不建新房，小業主不提供出租房，公司招聘一個新員工的成本會很高，公司可能會考慮搬遷，對加州經濟發展不利。
建商不願蓋房子，這個行業就會波及到很多相關行業，如房地產仲介、貸款公司、物業管理公司、建材或家具公司等，這些企業有可能縮小生產或服務規模，影響就業。
10.十號提案通過將嚴重影響Section 8租客
Prop. 10對Section 8的租客影響比較嚴重。因為Section 8的租房手續繁瑣，租客素質不高，業主原本就不太願意租房子給他們。那麼到了房源少、價格高的時候，他們就更租不到房子。Prop. 10也會增加更多的無家可歸者，因為更多的人租不到或租不起房子。
11.十號提案通過業主會不斷收到罰金
因為Prop. 10過於偏袒租客，業主只要有一點點程序不對，或服務上不能及時回應，租客就可以申訴，政府給租客安排免費律師。尤其舊金山，只要你是租客，就可以享有免費律師。有的律師專門找到租客說：你就去告，我幫你「伸張正義」，官司打贏了，我拿三分之一；官司輸了，你也沒有任何損失。
原本加州法案對業主還有一點點的保護，現在小業主已經是夾縫中求生存。一旦Prop. 10通過，加州各城市會相繼推出更嚴厲的租控條例，等於去掉了對房主的一切保護。屋主會逐步退出房屋租賃市場，因為這樣的生意實在沒法做。
反對十號提案（Prop. 10）組織和個人
出租房業主、自住房屋主、建商、銀行、企業等，包括加州兩位候選人：民主黨人Gavin Newsom和共和黨人John Cox，都反對10號提案。甚至有遠見的租客也是反對的，因為Prop. 10是打著保護租客的旗號，最後害租客無房可租。
Prop. 10，對於正常的組織或個人沒有任何益處；真正受益的只是極少數欺騙選票的無良政客、某些靠政治運動吃飯的人、租霸和不良律師。
解決住房政策應是良性循環
好的政策，不應該是限制、打擊建商和業主；應該是鼓勵建商多建房，鼓勵業主沒有後顧之憂地把閒房租出去，鼓勵業主與租客互相幫助、互相包容。#
本文刊載於舊金山11月3日地產版
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責任編輯：李曜宇
