site logo: www.epochtimes.com

加州房市

“银色海啸”为加州住房危机带来解药?

加州房市是否会受到未来婴儿潮世代凋零,所带来的“银色海啸”冲击?(Shutterstock)

人气: 464
【字号】    
   标签: tags: , , , , ,

【大纪元2019年12月16日讯】(大纪元记者陈霆、李欧综合报导)近期线上房地产数据公司Zillow释出一份研究指称,未来20年中(截至2037年),美国婴儿潮世代的银发族们,将持续释出约2100万套空房,数量堪比2000年代中期的上市量。听起来似乎能缓解自经济复苏以来,全美越来越紧张的住房需求。难道这也是加州,乃至旧金山湾区住房危机的一剂解药吗?

迎来“银色海啸

那么2100万套住房的数量,这是一个什么概念?据《华尔街日报》报导,这个数字高于过去20年中美国新建屋的销售总量,占目前销售房总量的1/4。Zillow表示,在2007~2017年的10年里,每年有约73万套房屋,从60岁以上的老年人手中流入市场。估计在2017~2027年之间与2027~2037年之间,这个数字将分别增加到每年92万套和117万套。

因为木材成本高、政策管制和建筑工人短缺,在过去十年里,美国的住房市场一直供不应求。但是,随着婴儿潮世代迈入高龄,Zillow估计,未来20年将有大量空屋涌入市场,被专家称为“银色海啸”,造成的冲击足以影响老年人较多地区的经济。

“海啸”是否影响加州沿岸城市?

要探讨“银色海啸”对加州沿岸城市是否造成冲击,就得先说当前的沿岸房市现况。在刚过去的十一月份,旧金山湾区房市,还迎来了中位数销售价小幅上涨的数据,硬是比十月的$1,534,634高出约两万多美元,十一月却是传统房市淡季,即便同比去年房价稍低,但也显示出在稍微冷却的湾区房市中,仍旧有强劲的买气。

从整个加州房市来说,十月份已是连续第4个月超过40万的销售量。洛杉矶和内陆帝国(Inland Empire)的房屋销售强劲增长,分别增长11.8%和10.5%。 旧金山的房屋销售增长了14.6%,价格比九月份上涨了6.8%。

加州北从马林县(Marin)、旧金山、圣马刁县(San Mateo)、圣塔克拉拉县(Santa Clara)、阿拉米达县(Alameda)、蒙特雷县(Monterey)一直往南到洛杉矶县、圣地亚哥县,十月份比九月份的销售额都是增加,马林县甚至增加了30%!

再从开工量说,MBS Highway房地产顾问公司的创始人兼首席执行官Barry Habib曾说,自1959年以来,全美平均每年建造150万套房屋。然而,自2009年以来,每年仅建造了90万套房屋。实际上,过去十年来建造的房屋数量,比50年代以来的任何十年都少!回头看湾区的建房量不仅少、且昂贵,仅在旧金山今年1月至9月,市场价格的房屋,开工建设只有1281套,较去年同期下降62%;2018年底,旧金山的建筑成本为每平方英尺417美元,全球最高。

从以上数据看来,加州沿岸房市如此缺房的情况下,尤其如旧金山湾区这类一级“战区”,即便有“银色海啸”冲进加州沿岸城市,大概都会变成“小浪花”,被市场吃掉。另外,在最新的人口普查中,2018年旧金山市人口,中位数年龄是38.3岁,超过65岁占15.7%,也就是说旧金山人口仍是一个相当年轻化的城市,从老年人手中释出房产的数量非常有限。

退休城市或陷入房市泥沼?

然而有分析指出,这种婴儿潮所空出的大量空房,有助于满足部分城市的住房需求。但是,老年人喜欢居住的城市,并非年轻人的首选。年轻人大量流入的沿海城市,新增的空屋有限,未来房价可能依然高昂。

长者过世后,也可能出现遗产继承的问题。分析指出,这些长者过世后,继承房屋的子女可能难以找到新的买家,导致无法使用继承的财富。

换句话说,“银色海啸”可能无法解救部分缺房危机的城市,却会使得原本就已经老龄化的退休城市或陷入房市泥沼。例如,旧金山湾区、大洛杉矶地区等地,都不在“银色海啸房屋供应排名”的名单内。尽管这些热门区越来越拥挤,但充满了工作机会与便利性,长年来新人口不断移入,高生活成本也令退休人群搬离,也就没有所谓海啸的冲击了。

不过“银色海啸”对不少房屋库存紧缺的,也是人口密集的城市还有帮助的。另外,对一些相对有活力的,房价也较低的城市也有很大助益。例如亚特兰大、奥斯丁、达拉斯和休斯顿等市,在东西沿岸房价昂贵的情况下,还是颇受年轻人喜欢,对于婴儿潮释出的房产也会更加欣然接受。#

银色海啸房屋供应排名
截至2037年由老龄化的婴儿潮一代出售的房屋比例
 1 迈亚密 31.90 %
2 凤凰城 28.20%
3 底特律 26.60%
4 波士顿 26.40%
5 纽约市 26.00%
6 拉斯维加斯 25.7 0 %
7 芝加哥 24.30%
8 华盛顿特区 23.40%
9 丹佛 23.10%
10 亚特兰大 21.50%
11 达拉斯-沃思堡 20.90%
12 休斯顿 20.20%
13 奥斯汀 19.80%

大纪元制表,资料来源:Zillow

欢迎加入我们的湾区地产脸书专页

本文刊载于旧金山12月14日地产版

每周为您献上旧金山最新消息

责任编辑:李曜宇

评论