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美國房市正臨3項變化 嬰兒潮一代影響重大

嬰兒潮將帶給美國房市重大影響,帶動新的契機。(Shutterstock)

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【大紀元2019年12月29日訊】提供:Juliana Lee Team・灣區房地產經紀
十一月在舊金山舉行的Proptech CEO峰會上,關於住宅房地產的變化和創新的各個方面都沒有被忽視。

「在過去的一年半中,我們看到進入住宅房地產領域的初創公司數量急劇增加,他們正改變和創造著這個如恐龍般龐大的世界上最大的資產領域。」這是專注於房地產市場研究和投資的,Zelman&Associates公司的首席執行官Ivy Zelman,在峰會上發表講話之前,對姊妹出版物《舊金山商業時報》所表達的觀點。

這次峰會是由兩名風險投資專家主持,他們都是Trulia的前高管,現在在NFX和Sapphire Ventures公司工作。「消費者的阻力很大。初創公司正尋求在各個方面改善消費者的體驗。」

以下是Zelman認為的房地產領域正在經歷的3個變化:

1)美國房市共同居住合理化

Zelman認為充滿希望的領域之一是,房地產初創公司專注於創造人們可以共同居住的地方。

「共同居住很合理。我喜歡更靈活,負擔得起的租房,」Zelman說。「我真的很喜歡共同居住的空間,特別是在人口稠密的城市市場。」

開發商已經開始開發面積小的公寓,這些公寓擁有自己的臥室和浴室,並具有共享的公共空間。他們還提供便利設施和服務,甚至為您安排室友。

「這很有意義,它不僅比自己租公寓便宜,而且很可能更現代、更安全。」Zelman以Ollie.co公司,作為她正在觀察的出租共同居住房屋的初創公司為例。她觀察的其它初創公司還包括為旅客提供套房,總部在舊金山的Lyric公司,和允許租戶出租房間,總部在亞特蘭大的PadSplit公司。

近期,Zelman的公司創建了一種新業務,為房地產科技初創公司提供投資銀行服務。

Zelman說:「由於傳統的房地產經營者和市場,正受到技術創新和房地產風險投資浪潮的影響,房地產行業正處於劇變之中。」

2)嬰兒潮時期出生的人成為新的租戶?

住宅房地產的另一個新趨勢是——嬰兒潮一代出售房屋並成為租房者。

Zelman說:「對於富裕的嬰兒潮一代來說,這個趨勢是真實的,但這只是市場的一小部分。」他補充說,有更多富裕的嬰兒潮一代可以出售房屋,搬入城市並租房住。

他補充說,但是更多嬰兒潮出生的人住在他們長期擁有的房屋中。尤其是那些多年來進行了再融資的住戶,他們的貸款利率很低。

其他人看到的趨勢是嬰兒潮一代正加速成為租房者。經濟學家兼預測家Harry Dent上個月對客戶說:「現在,嬰兒潮出生的人中,尤其是60歲以上的嬰兒潮人都在租房。」,「這種趨勢在接下來的15年中會變得更加明顯。」

Dent援引RentCafe的數據說,超過60歲的租戶數量將從2017年的940萬增加到2035年的1,860萬,幾乎翻了一番。長期人口統計學家不會感到驚訝的是,在未來十年中,這種增長將發生在德州的主要城市,因為德州的生活成本相對較低,而且個人無需繳納州所得稅。

許多嬰兒潮一代將繼續留在自己的家中,但是嬰兒潮一代成為租房者的動力來自於承諾改善退休的強大經濟前景。嬰兒潮一代中許多人不再享受傳統的養老金計畫,可以出售自己的房屋,將現金和租金存入銀行,而無需承擔抵押貸款和房屋市場不景氣的風險。聯邦稅法曾經是對擁有房屋的一種強有力的激勵措施,但隨著標準扣除額的提高,如今稅法對於買房,還是租房的選擇越來越中立了,從而促使更少的納稅人使用分項扣除,包括貸款的利息。

「租房住為人們提供了房屋所有權所沒有的自由。您可以更頻繁地搬家,了解新地方並嘗試新事物。」Dent說:「那些負擔得起的設施或社區功能提高了您的生活質量。」

Dent說:「預計房屋市場將發生重大變化,隨著大量的嬰兒潮人將自己帶離了房地產市場,高檔公寓樓的成本,尤其是McMansions郊區的價格將暴跌。」

3)翻修轉賣和貸款方

隨著這些嬰兒潮一代可能搬出原來的房子,Zelman還看到了翻修和轉賣房屋的人,以及為其提供資金的貸方的巨大商機。

「在美國的大問題也是大機遇。我們有老年住宅。這不是千禧一代想要的。很抱歉冒犯千禧一代,但這是一群喜歡『別人為我做』,而不是自己動手做的人群,」Zelman說。「我們需要大規模翻建房屋。我們沒有足夠的翻建房。需要的是智能家居,開放式平面圖,而不是像當今許多住房子那樣的方盒子。我們需要翻建較舊的房屋。這對於轉賣房屋和出借房屋貸款方來說會是一個重大商機。」 Zelman說。

總部位於舊金山的LendingHome是一家抓住機遇的初創公司。LendingHome曾經雄心勃勃地要使大多數美國人更容易獲得抵押貸款。後來這家金融科技公司意識到,應該把重心放在貸款市場的一個角落,就是那些購買舊房,進行翻修,然後出售房屋的人。

翻修轉賣的借款人常常被大的貸方忽略,因此他們的貸款通常要被收取高額費用和高利率。LendingHome平均收取9%至10%的費用。該公司可以在華爾街以4%的利率借款,為其很大一部分貸款提供資金。

LendingHome的聯合創始人兼首席執行官Matt Humphrey最近對《商業時報》表示:「在這之間的商業運行狀況良好,這是非常非常健康的業務。」◇

本文由灣區房地產經紀Juliana Lee Team提供
網址:julianalee.com

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本文刊載於舊金山12月21日地產版

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責任編輯:李曜宇

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