【大纪元2019年12月29日讯】提供：Juliana Lee Team・湾区房地产经纪
十一月在旧金山举行的Proptech CEO峰会上，关于住宅房地产的变化和创新的各个方面都没有被忽视。
“在过去的一年半中，我们看到进入住宅房地产领域的初创公司数量急剧增加，他们正改变和创造着这个如恐龙般庞大的世界上最大的资产领域。”这是专注于房地产市场研究和投资的，Zelman＆Associates公司的首席执行官Ivy Zelman，在峰会上发表讲话之前，对姊妹出版物《旧金山商业时报》所表达的观点。
这次峰会是由两名风险投资专家主持，他们都是Trulia的前高管，现在在NFX和Sapphire Ventures公司工作。“消费者的阻力很大。初创公司正寻求在各个方面改善消费者的体验。”
以下是Zelman认为的房地产领域正在经历的3个变化：
1）美国房市共同居住合理化
Zelman认为充满希望的领域之一是，房地产初创公司专注于创造人们可以共同居住的地方。
“共同居住很合理。我喜欢更灵活，负担得起的租房，”Zelman说。“我真的很喜欢共同居住的空间，特别是在人口稠密的城市市场。”
开发商已经开始开发面积小的公寓，这些公寓拥有自己的卧室和浴室，并具有共享的公共空间。他们还提供便利设施和服务，甚至为您安排室友。
“这很有意义，它不仅比自己租公寓便宜，而且很可能更现代、更安全。”Zelman以Ollie.co公司，作为她正在观察的出租共同居住房屋的初创公司为例。她观察的其它初创公司还包括为旅客提供套房，总部在旧金山的Lyric公司，和允许租户出租房间，总部在亚特兰大的PadSplit公司。
近期，Zelman的公司创建了一种新业务，为房地产科技初创公司提供投资银行服务。
Zelman说：“由于传统的房地产经营者和市场，正受到技术创新和房地产风险投资浪潮的影响，房地产行业正处于剧变之中。”
2）婴儿潮时期出生的人成为新的租户？
住宅房地产的另一个新趋势是——婴儿潮一代出售房屋并成为租房者。
Zelman说：“对于富裕的婴儿潮一代来说，这个趋势是真实的，但这只是市场的一小部分。”他补充说，有更多富裕的婴儿潮一代可以出售房屋，搬入城市并租房住。
他补充说，但是更多婴儿潮出生的人住在他们长期拥有的房屋中。尤其是那些多年来进行了再融资的住户，他们的贷款利率很低。
其他人看到的趋势是婴儿潮一代正加速成为租房者。经济学家兼预测家Harry Dent上个月对客户说：“现在，婴儿潮出生的人中，尤其是60岁以上的婴儿潮人都在租房。”，“这种趋势在接下来的15年中会变得更加明显。”
Dent援引RentCafe的数据说，超过60岁的租户数量将从2017年的940万增加到2035年的1,860万，几乎翻了一番。长期人口统计学家不会感到惊讶的是，在未来十年中，这种增长将发生在德州的主要城市，因为德州的生活成本相对较低，而且个人无需缴纳州所得税。
许多婴儿潮一代将继续留在自己的家中，但是婴儿潮一代成为租房者的动力来自于承诺改善退休的强大经济前景。婴儿潮一代中许多人不再享受传统的养老金计划，可以出售自己的房屋，将现金和租金存入银行，而无需承担抵押贷款和房屋市场不景气的风险。联邦税法曾经是对拥有房屋的一种强有力的激励措施，但随着标准扣除额的提高，如今税法对于买房，还是租房的选择越来越中立了，从而促使更少的纳税人使用分项扣除，包括贷款的利息。
“租房住为人们提供了房屋所有权所没有的自由。您可以更频繁地搬家，了解新地方并尝试新事物。”Dent说：“那些负担得起的设施或社区功能提高了您的生活质量。”
Dent说：“预计房屋市场将发生重大变化，随着大量的婴儿潮人将自己带离了房地产市场，高档公寓楼的成本，尤其是McMansions郊区的价格将暴跌。”
3）翻修转卖和贷款方
随着这些婴儿潮一代可能搬出原来的房子，Zelman还看到了翻修和转卖房屋的人，以及为其提供资金的贷方的巨大商机。
“在美国的大问题也是大机遇。我们有老年住宅。这不是千禧一代想要的。很抱歉冒犯千禧一代，但这是一群喜欢‘别人为我做’，而不是自己动手做的人群，”Zelman说。“我们需要大规模翻建房屋。我们没有足够的翻建房。需要的是智能家居，开放式平面图，而不是像当今许多住房子那样的方盒子。我们需要翻建较旧的房屋。这对于转卖房屋和出借房屋贷款方来说会是一个重大商机。” Zelman说。
总部位于旧金山的LendingHome是一家抓住机遇的初创公司。LendingHome曾经雄心勃勃地要使大多数美国人更容易获得抵押贷款。后来这家金融科技公司意识到，应该把重心放在贷款市场的一个角落，就是那些购买旧房，进行翻修，然后出售房屋的人。
翻修转卖的借款人常常被大的贷方忽略，因此他们的贷款通常要被收取高额费用和高利率。LendingHome平均收取9%至10%的费用。该公司可以在华尔街以4%的利率借款，为其很大一部分贷款提供资金。
LendingHome的联合创始人兼首席执行官Matt Humphrey最近对《商业时报》表示：“在这之间的商业运行状况良好，这是非常非常健康的业务。”◇
本文由湾区房地产经纪Juliana Lee Team提供
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本文刊载于旧金山12月21日地产版
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