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申請房貸 固定利率 vs 浮動利率 選哪個?

很多人在申請房貸時,都有猶豫是選固定利率還是浮動利率。(Shutterstock)

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【大紀元2019年08月05日】(大紀元記者周行多倫多編譯報導)加拿大房貸利率主要有兩種:固定利率浮動利率。如果想知道如何取捨的話,需要先了解它們及影響它們的因素。

有人可能覺得,使用浮動利率比較合算,銀行通常會提供較優惠的利率。不過,因為債券市場在過去大半年時間都是在走下坡路,很多加拿大人喜歡的房貸固定利率已經降到很吸引人的低位。

暢銷書《燒掉房貸:加拿大人走向財務自由的簡單及強力之路》的作者庫珀(Sean Cooper)在point2homes網登出的一篇文章中稱,房貸的5年期固定利率已經降至2年來的最低位。

該文不是建議讀者選用何種房貸利率,而是分析不同利率的影響因素,讓讀者自己分析後,做出選擇。

固定利率房貸

固定利率房貸,是指合約期內的利率保持不變。比如一個5年期固定利率房貸,意味著這期間利率不變,每月還款額也不變。

如果是第一次買房,固定費率可能是一個好選擇,因為還款額不變,容易做預算。但是,在許多情況下,鎖定利率意味著增加房貸成本。通常的情況是,固定利率時間越長的房貸,需要付出的額外費用就越高。

固定利率影響因素

加拿大政府債券的收益率對固定利率房貸有直接影響,與固定利率房貸期限相匹配的債券收益率,與房貸的關係更密切。例如,5年期加拿大政府債券的收益率,與5年期固定利率房貸的利率密切相關。

放貸人為了獲取利潤,他們會在加拿大政府債券收益率之上加一個利率差。這利率差取決於幾個因素,包括競爭、管理費用和利潤目標。一般來說,放貸人的目標是:保險房貸(首付款低於房價的20%)的利率差為1個百分點;傳統房貸(首付款不低於房價的20%)的利率差為1.5個百分點。比如說,如果加拿大政府債券的收益率為1.5%,放貸人可能會給保險房貸提供2.5%的利率,給傳統房貸提供3%的利率。

然而,加拿大政府債券收益率只是影響因素之一,競爭也在發揮作用。每年似乎都會有房貸利率戰,有些放貸人為了成為市場領袖,願意觸碰自己的利潤底線。

一年中的時間也會對利率有影響。通常情況下,利率在春季競爭最激烈,因為大多數房貸在這個時候成交。當春季市場過去後,放貸人通常不會再那麼努力去競爭。在秋季和聖誕、新年假日期間,他們將利率差擴大至2個百分點或更高。這樣做的原因是,房貸數量在這期間下降;接近年終時,放貸人傾向於集中精力提高他們的利潤。

浮動利率房貸

浮動利率房貸,是指合約期內的利率可能會發生變化。例如,如果是一個5年期可變利率房貸,其利率可能會在這5年內的任何時候發生變化。但是,變化通常只發生在加拿大央行調整利率後。

浮動利率取決於貸方的最優惠利率(prime rate),通常以最優惠利率加、或減一個利率差呈現。比如,如果你的利率是最優惠利率減70個基點(及0.70個百分點),最優惠利率是3.95%的話,你的利率就是3.25%。

利率差是浮動利率的關鍵。雖然房貸利率沒鎖定,但利率差是鎖定的。因此,你希望看到的是,低於最優惠利率的那個利率差越大越好。最優惠利率會隨著央行調整利率而變,但那個利率差在利率合同期內不會變。顯然,如果是5年的利率合同,你每月的還款額可能會有較大的變化,你需要預先有思想準備。

浮動利率影響因素

浮動利率房貸的利率取決於加拿大央行設定的利率。當央行改變利率時,房貸機構幾乎總是緊隨其後。使用前面的例子,你的房貸利率為3.25%,央行將利率提高25個基點(0.25個百分點)後,你的放貸方可能將其最優惠利率提高同樣的幅度,從3.95%提高到4.2%。那麼你的貸款利率將從3.25%提高到3.5%。

競爭也會影響浮動利率。如前所述,放貸人傾向於在春季提供最優惠的利率,有些放貸人甚至在少於5年期的合同中,提供更低的利率,以吸引客戶。

庫珀的建議是:如果你對省錢很感興趣,那麼,浮動利率是值得考慮的。但是,如果你覺得在房貸合同期內,利率上升會使你晚上睡不著覺的話,你可能要考慮固定利率房貸提供的安全性。

房貸利率與房市的關係

房貸利率與房地產市場之間存在著緊密關係。低利率會刺激房市,因為利率低時,借錢便宜,這意味著你有資格借更多錢。同時,因為利率低,你買房花的錢實際上是減少了。

但是,低利率可能會更快地推高房價,因為購房者可以借更多錢,他們願意在房產上花更多錢。這意味著,一棟房產更可能以較高的價格成交。

庫珀表示,你下次給一棟物業還價時,可以考慮這因素。但最應該做的,是和你的地產經紀談談,看看哪些是最合適你的選擇。◇

責任編輯:文芳

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