董克文律師談法律(四十八)

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【大紀元12月1日訊】任何執業的律師都曾遇到過客戶拿著一份合約來諮詢，有時來諮詢的客戶是想毀約的一方，他想瞭解毀約的後果是怎樣﹔有時來諮詢的客戶是被毀約的一方，他想知道該採取甚麼法律手段來維護他合約中規定的權益。 當有合約約束的一方真的毀約時，另一方可告入法庭要求賠償損失，或者要求法庭強迫毀約的一方繼續執行其該履行的合約義務。究竟甚麼時候，法庭會判金錢賠償或強迫執行義務，這由於法庭會考慮因素很多，筆者是不可能在本短文中解釋清楚。本文以本月20日<世界日報>登載的《控二房東「設局欺騙」租客獲勝》的報導為例，分析該法庭判決的基礎。
該案的經過，據報導不是很復雜。在法拉盛經營「亞太婚姻介紹所」的陳姓業主，由於業務擴張，想去曼哈頓租辦公室拓展市內生意。
今年1月8日，他在中城33街18號向一位姓肖的二房東租一間辦公室，月租550元，陳姓向肖姓二房東繳了550元，另加50元購買留在辦公室裏的舊辦公桌，陳向肖取得了一收據。陳和肖二人也訂了一份簡單的中文租房協議。該租房協議規定雙方的租期是六年。
不知怎麼了，據陳姓稱，肖姓房東在收了陳的一個月房租後託故而不把鑰匙給陳姓房客，而是欲將鑰匙交給一名周姓工作人員。因此陳姓則稱該周姓工作人員是陳的僱員，周姓僱員和肖姓房東連襠串通利用「亞太」的招牌另做婚姻介紹所生意。
陳姓則稱多次與肖姓房東交涉無門路後，有被人「耍」的感覺，最後就找了一名英語翻譯陪同，並且和員警一起前往「亞太」中城辦公室。陳姓認為周姓工作人員應該是肖的僱員，也拒絕其入內。然而肖姓二房東則告訴員警，他從來沒有租辦公室給陳。於是陳姓只好對薄公堂了。陳在曼哈頓紐約市民事法庭，小額訴訟處告了肖姓房東。11月12日該法庭的法官聽了雙方的陳詞後判陳姓勝訴，同時又撤銷了肖的反告(Counter ─ claim)，法官判肖姓房東要退還陳姓所付的房租加寫字桌費600元，加上數月利息43.94元，以及訴訟費15元，共計658.94元。
一旦合約毀約，訴訟中的原告向法庭證明了被告的行為是毀約後，法官要根據原告受損而作出毀約補償(Remedy) 。毀約的補償，通常分為三類﹕(1)公平補償(Equitable Relief)﹔(2)金錢陪償(Money Damages)﹔(3) 不義獲利補償(Restitution)。
公平補償(Equitable Relief)是指法庭可強制毀約一方，繼續履行其該履行的責任，本案的原告陳姓可向民事高等法院提出訴訟，要求強制房東履行其與陳所簽的六年租期「房租協議」。可是本案的原告只向紐約市民事法庭﹑小額訴訟處提送狀子求償﹔該小額訴訟處(Small Claims Part)只能受理由金錢賠償(Money Damages)的案子。故該法庭的法官不可能判陳姓的要求，強制房東履行租給陳六年的租約的承諾。
該小額訴訟法庭判原告該取回其租金，因為原告從來沒有獲得使用租辦公室的權力。原告的受損是交了一個月的租金，而沒有拿到使用該辦公室的權力。法官有責任把未毀約的一方放回到其應該得到的經濟利益位置，如果合約是被執行的話。所以法官判原告陳姓可以取回租金及其這些可能被用來做其他投資時的利息回報。這裏的金錢賠償在法律上稱為「期待的利益」 (Expectation Interest)。簡單而言，簽約雙方所期待的獲利，因一方毀約，另一方將補償未毀約所期待的經濟利益。
法官在判決書中也判原告沒有證明其他損失。筆者估計，原告陳姓可能沒有向法庭提出具體的被告利用他的公司招牌做生意而讓他受損的證據。如果肖姓房東真的不願出租他的辦公室給陳姓，那麼他也是勝訴者了，只要退回他本來就不該拿的租金就罷了。
本案比較簡單，有關其他各種因毀約可能涉及的賠償案例，筆者今後還會有機會以實例向讀者解釋。
原案請查﹕紐約市曼哈頓民事法庭﹑小額訴訟處，Index No. 2213/2002 Bo Chen V. Yun─Fei Xiao ◇
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