董克文律师谈法律(四十八)

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【大纪元12月1日讯】任何执业的律师都曾遇到过客户拿着一份合约来咨询，有时来咨询的客户是想毁约的一方，他想了解毁约的后果是怎样﹔有时来咨询的客户是被毁约的一方，他想知道该采取什么法律手段来维护他合约中规定的权益。 当有合约约束的一方真的毁约时，另一方可告入法庭要求赔偿损失，或者要求法庭强迫毁约的一方继续执行其该履行的合约义务。究竟什么时候，法庭会判金钱赔偿或强迫执行义务，这由于法庭会考虑因素很多，笔者是不可能在本短文中解释清楚。本文以本月20日<世界日报>登载的《控二房东“设局欺骗”租客获胜》的报导为例，分析该法庭判决的基础。
该案的经过，据报导不是很复杂。在法拉盛经营“亚太婚姻介绍所”的陈姓业主，由于业务扩张，想去曼哈顿租办公室拓展市内生意。
今年1月8日，他在中城33街18号向一位姓肖的二房东租一间办公室，月租550元，陈姓向肖姓二房东缴了550元，另加50元购买留在办公室里的旧办公桌，陈向肖取得了一收据。陈和肖二人也订了一份简单的中文租房协议。该租房协议规定双方的租期是六年。
不知怎么了，据陈姓称，肖姓房东在收了陈的一个月房租后托故而不把钥匙给陈姓房客，而是欲将钥匙交给一名周姓工作人员。因此陈姓则称该周姓工作人员是陈的雇员，周姓雇员和肖姓房东连裆串通利用“亚太”的招牌另做婚姻介绍所生意。
陈姓则称多次与肖姓房东交涉无门路后，有被人“耍”的感觉，最后就找了一名英语翻译陪同，并且和员警一起前往“亚太”中城办公室。陈姓认为周姓工作人员应该是肖的雇员，也拒绝其入内。然而肖姓二房东则告诉员警，他从来没有租办公室给陈。于是陈姓只好对薄公堂了。陈在曼哈顿纽约市民事法庭，小额诉讼处告了肖姓房东。11月12日该法庭的法官听了双方的陈词后判陈姓胜诉，同时又撤销了肖的反告(Counter ─ claim)，法官判肖姓房东要退还陈姓所付的房租加写字桌费600元，加上数月利息43.94元，以及诉讼费15元，共计658.94元。
一旦合约毁约，诉讼中的原告向法庭证明了被告的行为是毁约后，法官要根据原告受损而作出毁约补偿(Remedy) 。毁约的补偿，通常分为三类﹕(1)公平补偿(Equitable Relief)﹔(2)金钱陪偿(Money Damages)﹔(3) 不义获利补偿(Restitution)。
公平补偿(Equitable Relief)是指法庭可强制毁约一方，继续履行其该履行的责任，本案的原告陈姓可向民事高等法院提出诉讼，要求强制房东履行其与陈所签的六年租期“房租协议”。可是本案的原告只向纽约市民事法庭﹑小额诉讼处提送状子求偿﹔该小额诉讼处(Small Claims Part)只能受理由金钱赔偿(Money Damages)的案子。故该法庭的法官不可能判陈姓的要求，强制房东履行租给陈六年的租约的承诺。
该小额诉讼法庭判原告该取回其租金，因为原告从来没有获得使用租办公室的权力。原告的受损是交了一个月的租金，而没有拿到使用该办公室的权力。法官有责任把未毁约的一方放回到其应该得到的经济利益位置，如果合约是被执行的话。所以法官判原告陈姓可以取回租金及其这些可能被用来做其他投资时的利息回报。这里的金钱赔偿在法律上称为“期待的利益” (Expectation Interest)。简单而言，签约双方所期待的获利，因一方毁约，另一方将补偿未毁约所期待的经济利益。
法官在判决书中也判原告没有证明其他损失。笔者估计，原告陈姓可能没有向法庭提出具体的被告利用他的公司招牌做生意而让他受损的证据。如果肖姓房东真的不愿出租他的办公室给陈姓，那么他也是胜诉者了，只要退回他本来就不该拿的租金就罢了。
本案比较简单，有关其他各种因毁约可能涉及的赔偿案例，笔者今后还会有机会以实例向读者解释。
原案请查﹕纽约市曼哈顿民事法庭﹑小额诉讼处，Index No. 2213/2002 Bo Chen V. Yun─Fei Xiao ◇
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