大陸樓市旺季遇冷 成交量平平

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【大紀元2020年10月02日訊】(大紀元記者劉毅綜合報導)每年的9月份和10月份是大陸樓市銷售的旺季,但現在9月份已經過去,而從銷量看,並沒有顯示出旺季的跡象。

每年的9月份和10月份被大陸房地產業稱為「金九銀十」,是一年間銷售的旺季,但從今年9月份的銷量來看不盡人意。

據大陸財新網報導,9月30日晚間,大陸房地產研究機構克而瑞發布了房企9月銷售排行榜,大陸百強房企9月實現操盤銷售金額11,905.6億元(人民幣,下同),業績同比增長29%,環比增長22%。

業績看似大漲,實際並不盡如人意。百強房企9月的操盤金額較6月的12,805.6億元少了7%,同比增速亦低於8月的30.7%。此外,9月業績還是有賴於房企大規模供應放量。

克而瑞數據顯示,30個重點監測城市9月供應面積環比增長了37%,供應漲幅遠高於成交漲幅,這也意味著9月新盤去化率大幅下降。

克而瑞研報還顯示,在其重點監測的30個城市,9月累計成交面積環比下降4%,城市間分化明顯:一線城市成交火熱,同、環比分別增長61%和18%;26個二三線城市成交整體表現平平,環比下降7%,同比增長3%,杭州、寧波、南京、無錫等地樓市明顯降溫;三四線城市情況可能更為糟糕,克而瑞研報表示:「2019年以來,中西部地區品牌房企跟風打折降價,弱三、四線城市的售價已經逼近成本線。但由於市場需求羸弱,去庫存壓力極大。」品牌房企目前皆有從弱三、四線撤離的趨勢。

廣東中原地產項目部總經理黃韜對此表示,當下房企銷售壓力巨大:「如果房子在『金九銀十』都賣不好,後面就更難賣了。」

克而瑞數據顯示,在大陸全國七折售房的恆大集團即便按照全口徑統計,其在「金九」的銷售額亦僅為817.8億元。

評論人士文小剛表示,除了去庫存的壓力外,大陸房企還面臨融資受限和債務兩方面的壓力。

8月20日,中共監管機構發布了有關房企的「三道紅線」,即房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%,淨負債率不得大於100%,現金短債比不小於1。

監管機構再根據房企「踩線」的數量,將房企分為「紅橙黃綠」四檔。其中,沒有踩線的綠色檔房企,有息負債年增速上限為15%;一個指標踩線和兩個指標踩線的企業,分別歸為黃色檔和橙色檔,有息負債年增速上限為10%和5%;三個指標均踩線的房企歸為紅色檔,不能新增有息債務。

而南都大數據研究院調研房企的負債情況來看,大陸76家房企一年內到期的有息負債超過2.5萬億,約占有息負債總額的35%。按照7%的的平均融資成本來計算,每年要還的利息超過1700億。

一年內到期有息負債超過1000億元的有恆大、融創、綠地、碧桂園,這四家房企的債務分別高達3957億、1406億、1214億、1058億;一年內到期有息負債超過500億~1000億元的有6家;短債在100億~300億的達到了30家,占比最多。總體來看,有超六成房企的短期債務規模在100億~500億元的範圍。

面對融資受限及債務壓力,大陸房企不得不加大銷售力度,但是受瘟疫影響,今年上半年,大陸房企只完成了全年銷售計劃的40%。

面對窘境,房企加大了打折力度甩賣房子,大陸龍頭房企恆大從9月份開始全國的項目7折優惠,有的項目還有折扣之上的折扣,有的房企加速將新項目推向市場,有的賣出旗下產業換現。融創中國日前將上海香溢花城項目中一幢商業物業打8折出售給黑石,有知情人士透露,融創目前還在為多個物業尋找買家。

文小剛表示,大陸房企面對多重壓力,只能想盡辦法去庫存,一些大的房企遇到資金困難,中共當局還可能會出手介入,就像日前幾天恆大曝出債務危機,中共當局出面幫其擺平,但那是因為恆大體量巨大,當局不敢讓其倒閉,而一些中小房企就沒有這麼幸運了,如果發生債務違約,當局未必會介入處理,而且現在陷入危機企業太多了。不排除未來大陸房企會重新洗牌,破產重組,資源向大房企流動。大陸樓市折射了大陸經濟下滑的境況。

責任編輯:林琮文

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