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灣區ADU看點

非法加建改建的建築 值不值得合法化?

無建築許可的非法加建讓屋主提心吊膽,現在ADU大赦有機會「洗白」了!(Shutterstock)
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【大紀元2020年10月20日訊】文:文君・灣區ADU專家
由於各種各樣的原因,歷史上有很多未經申請建築許可(Permit)就加建、改建的建築物,也就是未經地方政府核准是否符合居住條件的標準(建築法規的要求,包括健康標準、安全標準,近些年又增加了節能環保標準等),都屬於非法建築

非法建築(主要是民宅)的後果,從執法的角度講,懲罰措施可以要求屋主拆除恢復原樣(Demolish and Resume),同時罰款。從市場的角度講,屋主可能會面臨被租客或鄰居(或其他別人)舉報,不僅要求返還已經收取的租金,租客還可以繼續住在租房裡,而且堂而皇之的不交租金。以上僅例舉幾個非法建築的後果。

在有ADU政策之前,因為非法建築合法化的代價有些大,讓很多擁有非法建築的屋主望而卻步。現在,時代不同了,ADU政策也給屋主帶來了千金難買的大好機會。文君今天給出的信息雖算不上價值百萬美元,但可能為屋主節省上萬美刀倒是很有可能的!

以「乘風破浪的」City of San Jose來舉例(San Jose的ADU大赦項目在這裡: https://www.sanjoseca.gov/business/development-services-permit-center/accessory-dwelling-units-adus/adu-amnesty-program)

如果你的Lot上有未經Permit的非法建築,不管是你自己居住時建造的,還是買入時就已經帶有了,只要你把非法加建改建的部分往ADU政策上靠,都可能獲得大赦,不僅可以免除拆除恢復原貌、罰款等處罰,你合法化過程中的Permit Fee,如果是出租房的Franchise Tax,還有些案子的Impact Fee、School Fee等費用都可以得到免除或減少。

說的還都是利弊分析,現在來點乾貨——怎樣申請合法化呢?

第一步,是跟City的主管部門(San Jose是設置了一個大赦協調員Amnesty Coordinator,其它城市如果沒有這樣的一個聯絡員,就聯繫Code Enforcement Department),約一個初步的現場查驗。因為是大赦期間,申請這個初步查驗是匿名的,不會因為你申請來現場勘查了就上了黑名單。政府委託的檢查部門Inspector到場勘查後,會給你一個整改報告,上邊有需要整改的具體項目、清單,整改清單上有些是需要立即採取行動整改修正的,比如,發現電線裸露、房屋框架嚴重傾斜的、沒有二氧化碳警報器裝置的等等;有些沒有對人身健康和安全產生威脅的項目,可以稍後整改。

此時,屋主有兩個選擇,第一,是走正常流程,跟申請正常加建改建申請Permit的流程一樣的要求,找設計師畫圖、遞交、Permitting;第二個選擇是申請5年延期整改,就是5-year delay in code enforcement。

第二步,如果走正常的申請Permit流程,就找設計師畫圖設計、遞交City所要求的全套申請文件,經City審圖、修改、批准後,就是拿到了建築許可

第三步,進入整改施工階段。按照第一個環節整改報告上的整改內容,一項一項地改正,與正常建築施工程序一樣,每完成一道工序,申請City Inspection,通過之後再修改下一道環節,直至Pass Final Inspection。

最後一步,恭喜你!你可以不再為你的非法建築提心弔膽了。現在,你可以去County Record Office,正式把這一部分記錄歸檔,成為為你增值、為你賺錢的工具了!

記得哦:你的非法建築合法轉正而免於被罰的「大赦期」,是從2020年1月1日到2030年1月1日。就算你趕在2029年12月31日前遞交了大赦的合法化申請,你仍然可以享有5年的延期改正。州法規定,這個大赦項目(借助ADU政策)最晚執行到2035年1月1日就截止了。總共10年的合法化窗口期,大家不要錯過這個百年不遇的好機會!#

文君簡介:
文君,灣區房地產特色節目「我愛你家」的製作人和主持人,採訪過房地產領域的專業人士及官方機構上百人,出品了三百多期房地產相關節目內容,對灣區房地產動態,及發展趨勢有深度了解和獨特見解。
文君也是灣區華人社區了解和深度報導ADU政策及動態的第一人,目前已整合與ADU相關的很多資訊與資源,提供plan-design-build及貸款融資等一條龍服務。

灣區ADU專家:文君。(文君提供)

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本文刊載於舊金山10月17日地產版

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責任編輯:李歐

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