site logo: www.epochtimes.com

湾区ADU看点

非法加建改建的建筑 值不值得合法化?

无建筑许可的非法加建让屋主提心吊胆,现在ADU大赦有机会“洗白”了!(Shutterstock)
人气: 97
【字号】    

【大纪元2020年10月20日讯】文:文君・湾区ADU专家
由于各种各样的原因,历史上有很多未经申请建筑许可(Permit)就加建、改建的建筑物,也就是未经地方政府核准是否符合居住条件的标准(建筑法规的要求,包括健康标准、安全标准,近些年又增加了节能环保标准等),都属于非法建筑

非法建筑(主要是民宅)的后果,从执法的角度讲,惩罚措施可以要求屋主拆除恢复原样(Demolish and Resume),同时罚款。从市场的角度讲,屋主可能会面临被租客或邻居(或其他别人)举报,不仅要求返还已经收取的租金,租客还可以继续住在租房里,而且堂而皇之的不交租金。以上仅例举几个非法建筑的后果。

在有ADU政策之前,因为非法建筑合法化的代价有些大,让很多拥有非法建筑的屋主望而却步。现在,时代不同了,ADU政策也给屋主带来了千金难买的大好机会。文君今天给出的信息虽算不上价值百万美元,但可能为屋主节省上万美刀倒是很有可能的!

以“乘风破浪的”City of San Jose来举例(San Jose的ADU大赦项目在这里: https://www.sanjoseca.gov/business/development-services-permit-center/accessory-dwelling-units-adus/adu-amnesty-program)

如果你的Lot上有未经Permit的非法建筑,不管是你自己居住时建造的,还是买入时就已经带有了,只要你把非法加建改建的部分往ADU政策上靠,都可能获得大赦,不仅可以免除拆除恢复原貌、罚款等处罚,你合法化过程中的Permit Fee,如果是出租房的Franchise Tax,还有些案子的Impact Fee、School Fee等费用都可以得到免除或减少。

说的还都是利弊分析,现在来点干货——怎样申请合法化呢?

第一步,是跟City的主管部门(San Jose是设置了一个大赦协调员Amnesty Coordinator,其它城市如果没有这样的一个联络员,就联系Code Enforcement Department),约一个初步的现场查验。因为是大赦期间,申请这个初步查验是匿名的,不会因为你申请来现场勘查了就上了黑名单。政府委托的检查部门Inspector到场勘查后,会给你一个整改报告,上边有需要整改的具体项目、清单,整改清单上有些是需要立即采取行动整改修正的,比如,发现电线裸露、房屋框架严重倾斜的、没有二氧化碳警报器装置的等等;有些没有对人身健康和安全产生威胁的项目,可以稍后整改。

此时,屋主有两个选择,第一,是走正常流程,跟申请正常加建改建申请Permit的流程一样的要求,找设计师画图、递交、Permitting;第二个选择是申请5年延期整改,就是5-year delay in code enforcement。

第二步,如果走正常的申请Permit流程,就找设计师画图设计、递交City所要求的全套申请文件,经City审图、修改、批准后,就是拿到了建筑许可

第三步,进入整改施工阶段。按照第一个环节整改报告上的整改内容,一项一项地改正,与正常建筑施工程序一样,每完成一道工序,申请City Inspection,通过之后再修改下一道环节,直至Pass Final Inspection。

最后一步,恭喜你!你可以不再为你的非法建筑提心吊胆了。现在,你可以去County Record Office,正式把这一部分记录归档,成为为你增值、为你赚钱的工具了!

记得哦:你的非法建筑合法转正而免于被罚的“大赦期”,是从2020年1月1日到2030年1月1日。就算你赶在2029年12月31日前递交了大赦的合法化申请,你仍然可以享有5年的延期改正。州法规定,这个大赦项目(借助ADU政策)最晚执行到2035年1月1日就截止了。总共10年的合法化窗口期,大家不要错过这个百年不遇的好机会!#

文君简介:
文君,湾区房地产特色节目“我爱你家”的制作人和主持人,采访过房地产领域的专业人士及官方机构上百人,出品了三百多期房地产相关节目内容,对湾区房地产动态,及发展趋势有深度了解和独特见解。
文君也是湾区华人社区了解和深度报导ADU政策及动态的第一人,目前已整合与ADU相关的很多资讯与资源,提供plan-design-build及贷款融资等一条龙服务。

湾区ADU专家:文君。(文君提供)

想要获取更多关于每周二ProTalk ADU Tuesdays的信息?欢迎扫码
湾区ADU专家:文君公众号。

我们的官网:https://www.adu-expert.com
请关注我们Youtube Channel:ihomeshow观看每周二讲座ProTalk ADU Tuesdays回放
任何关于ADU的疑问和对本文的建议或者意见欢迎在公众号留言,多谢关注!
了解更多新建、加建、改建ADU,ADU Expert 提供plan-design-build一条龙服务。提供30分钟免费预约咨询。

欢迎加入我们的湾区地产脸书专页

本文刊载于旧金山10月17日地产版

每周为您献上旧金山最新消息

责任编辑:李欧

评论