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湾区ADU专栏(6)

ADU迷思100问之二:ADU新法有哪些亮点?

加州ADU州法有许多新的政策。(Shutterstock)
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【大纪元2020年08月25日讯】文:文君・ADU专家
ADU全称是Accessory Dwelling Unit,翻译成“附属第二单元”。加州于2017年1月1日颁布了第一波的3个ADU州法。短短不到3年,第二波重磅利好的ADU新法于2020年1月1日推出了,极大的放宽了上一波对ADU的一些限制。

2020年加州放宽ADU政策

但由于美国对土地和房屋是两级管理体系,州颁布的州法有些是禁止地方违反的(不给地方政府修改的权利),而有些方面则允许地方政府根据自己管辖地的具体情况,可以进行弹性调整,最终由市一级的地方政府具体执行。对ADU的规定也是如此。

那么2020年的加州ADU州法,跟2017年的相比,都有哪些亮点和进一步的政策放宽呢?(本文仅以独栋屋Single Family Lot作为主要标的来说明)

1. 最小地皮(Minimum Lot Size)的限制被取消。不管地产面积大小,都不允许地方政府限制建小于800尺的ADU。也就是说,每个Lot原则上都可以建至少800呎的ADU!但是(此处是重点),因为ADU要同时符合加州建筑法Building Code的要求,比如对退界Setback、房高Height等,符合了这些建筑法的通用要求之后还能建多大的ADU,那就要看了。

2. 退界Setback的距离被大幅度缩减。没有ADU政策之前,包括第一波ADU的法规,对后院退界Rear Setback的要求一般是25呎到30呎(独栋屋),现在新法规定后院和侧面退界只要最少4呎就够了,极大的放宽了可建筑的面积。

3. 一个独立屋的地上可以建两个ADU:一个ADU,一个JADU,加上原有的主房(Primary House),一个地皮上可以允许有3个有独立出入口、配有全套生活功能空间的单元了。1个变3个,投资回报率是No Brainer了!

4. 免除房东自住Owner Occupant的要求!如果一个Lot上只有Primary House主房和ADU,两套单元都可以出租出去,不要求屋主自住;但如果Lot上有JADU,由于Deed Restriction的要求,则屋主必须住在3个单元中的任何一个。这个不要求Owner Occupant的规定截止到2025年1月1日(以后怎么变化,应该是看加州的房荒是否得以解决吧)。

5. 放宽了对替代停车位的要求。增加了对赦免停车位的条件,包括:如果ADU项目所在地的半英里之内有公交停靠站,或者公司班车停靠站,提交证明材料后就可以免除停车位;还有在历史建筑区可享受豁免等等。

6. 对不合法加建、改建的ADU进行大赦,要求地方政府提出大赦条件,对已经非法加建的部分免除罚款,免除拆除恢复原样,只要按照现行建筑法规和ADU的规定进行整改达标的,予以合法化;同时,非法加建、改建的部分还允许延迟5年合法化(5-Year Delay In Code Enforcement)。

7. 还有更多,比如,对750平方英尺以下的ADU免收Impact Fee;对多单元房屋Multi Family Lot允许最多可以加建两个独立ADU;送批的ADU申请,地方政府须在60天以内批复等等,不一而足。

总之,有了ADU政策之后,对房地产投资人来讲,投入的只是建筑相关的成本,而省却了地皮的费用。如果能够优化土地使用效率、最大化投资回报率的话,ADU的确是一个非常利好的“房地产风口”。

非法加建改建的建筑,值不值得合法化?

由于各种各样的原因,历史上有很多未经申请建筑许可Permit就加建改建的建筑物,也就是未经地方政府核准,是否符合居住条件的标准(建筑法规的要求,包括健康标准、安全标准,近些年又增加了节能环保标准等),都属于非法建筑。

非法建筑(主要是民宅)的后果,从执法的角度讲,惩罚措施可以要求屋主拆除恢复原样Demolish and Resume,同时罚款。从市场的角度讲,屋主可能会面临被租客或邻居(或其他别人)举报,不仅要求返还已经收取的租金,租客还可以继续住在租房里,而且堂而皇之地不交租金。以上仅列举几个非法建筑的后果。

在有ADU政策之前,因为非法建筑合法化的代价有些大,让很多拥有非法建筑的屋主望而却步。现在,时代不同了,ADU政策也给屋主带来了千金难买的大好机会。文君今天给出的虽算不上million dollar idea,但可能为屋主节省上万美刀倒是很有可能的!

以“乘风破浪的”City of San Jose来举例。(San Jose的ADU大赦项目在这里 https://www.sanjoseca.gov/business/development-services-permit-center/accessory-dwelling-units-adus/adu-amnesty-program)如果你的Lot上有未经Permit的非法建筑,不管是你自己居住时建造的,还是买入时就已经带有了,只要你把非法加建改建的部分,往ADU政策上靠,都可能获得大赦,不仅可以免除拆除恢复原貌、罚款等处罚,你合法化过程中的Permit Fee,如果是出租房的Franchise Tax,还有些案子的Impact Fee、School Fee等费用都可以得到免或减。

以上说的还都是利弊分析,下次来干货——怎样申请合法化呢?#(待续)

作者简介:
文君,湾区房地产特色节目“我爱你家”的制作人和主持人,采访过房地产领域的专业人士及官方机构上百人,出品了三百多期房地产相关节目内容,对湾区房地产动态,及发展趋势有深度了解和独特见解;文君也是湾区华人社区了解和深度报道ADU政策及动态的第一人,目前已整合与ADU相关的很多资讯与资源,提供Plan-Design-Build及贷款融资等一条龙服务。
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本文刊载于旧金山8月15日地产版

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责任编辑:李欧

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