【大纪元2020年08月25日讯】文：文君・ADU专家
ADU全称是Accessory Dwelling Unit，翻译成“附属第二单元”。加州于2017年1月1日颁布了第一波的3个ADU州法。短短不到3年，第二波重磅利好的ADU新法于2020年1月1日推出了，极大的放宽了上一波对ADU的一些限制。
2020年加州放宽ADU政策
但由于美国对土地和房屋是两级管理体系，州颁布的州法有些是禁止地方违反的（不给地方政府修改的权利），而有些方面则允许地方政府根据自己管辖地的具体情况，可以进行弹性调整，最终由市一级的地方政府具体执行。对ADU的规定也是如此。
那么2020年的加州ADU州法，跟2017年的相比，都有哪些亮点和进一步的政策放宽呢？（本文仅以独栋屋Single Family Lot作为主要标的来说明）
1. 最小地皮（Minimum Lot Size）的限制被取消。不管地产面积大小，都不允许地方政府限制建小于800尺的ADU。也就是说，每个Lot原则上都可以建至少800呎的ADU！但是（此处是重点），因为ADU要同时符合加州建筑法Building Code的要求，比如对退界Setback、房高Height等，符合了这些建筑法的通用要求之后还能建多大的ADU，那就要看了。
2. 退界Setback的距离被大幅度缩减。没有ADU政策之前，包括第一波ADU的法规，对后院退界Rear Setback的要求一般是25呎到30呎（独栋屋），现在新法规定后院和侧面退界只要最少4呎就够了，极大的放宽了可建筑的面积。
3. 一个独立屋的地上可以建两个ADU：一个ADU，一个JADU，加上原有的主房（Primary House），一个地皮上可以允许有3个有独立出入口、配有全套生活功能空间的单元了。1个变3个，投资回报率是No Brainer了！
4. 免除房东自住Owner Occupant的要求！如果一个Lot上只有Primary House主房和ADU，两套单元都可以出租出去，不要求屋主自住；但如果Lot上有JADU，由于Deed Restriction的要求，则屋主必须住在3个单元中的任何一个。这个不要求Owner Occupant的规定截止到2025年1月1日（以后怎么变化，应该是看加州的房荒是否得以解决吧）。
5. 放宽了对替代停车位的要求。增加了对赦免停车位的条件，包括：如果ADU项目所在地的半英里之内有公交停靠站，或者公司班车停靠站，提交证明材料后就可以免除停车位；还有在历史建筑区可享受豁免等等。
6. 对不合法加建、改建的ADU进行大赦，要求地方政府提出大赦条件，对已经非法加建的部分免除罚款，免除拆除恢复原样，只要按照现行建筑法规和ADU的规定进行整改达标的，予以合法化；同时，非法加建、改建的部分还允许延迟5年合法化（5-Year Delay In Code Enforcement）。
7. 还有更多，比如，对750平方英尺以下的ADU免收Impact Fee；对多单元房屋Multi Family Lot允许最多可以加建两个独立ADU；送批的ADU申请，地方政府须在60天以内批复等等，不一而足。
总之，有了ADU政策之后，对房地产投资人来讲，投入的只是建筑相关的成本，而省却了地皮的费用。如果能够优化土地使用效率、最大化投资回报率的话，ADU的确是一个非常利好的“房地产风口”。
非法加建改建的建筑，值不值得合法化？
由于各种各样的原因，历史上有很多未经申请建筑许可Permit就加建改建的建筑物，也就是未经地方政府核准，是否符合居住条件的标准（建筑法规的要求，包括健康标准、安全标准，近些年又增加了节能环保标准等），都属于非法建筑。
非法建筑（主要是民宅）的后果，从执法的角度讲，惩罚措施可以要求屋主拆除恢复原样Demolish and Resume，同时罚款。从市场的角度讲，屋主可能会面临被租客或邻居（或其他别人）举报，不仅要求返还已经收取的租金，租客还可以继续住在租房里，而且堂而皇之地不交租金。以上仅列举几个非法建筑的后果。
在有ADU政策之前，因为非法建筑合法化的代价有些大，让很多拥有非法建筑的屋主望而却步。现在，时代不同了，ADU政策也给屋主带来了千金难买的大好机会。文君今天给出的虽算不上million dollar idea，但可能为屋主节省上万美刀倒是很有可能的！
以“乘风破浪的”City of San Jose来举例。（San Jose的ADU大赦项目在这里 https://www.sanjoseca.gov/business/development-services-permit-center/accessory-dwelling-units-adus/adu-amnesty-program）如果你的Lot上有未经Permit的非法建筑，不管是你自己居住时建造的，还是买入时就已经带有了，只要你把非法加建改建的部分，往ADU政策上靠，都可能获得大赦，不仅可以免除拆除恢复原貌、罚款等处罚，你合法化过程中的Permit Fee，如果是出租房的Franchise Tax，还有些案子的Impact Fee、School Fee等费用都可以得到免或减。
以上说的还都是利弊分析，下次来干货——怎样申请合法化呢？#（待续）
作者简介：
文君，湾区房地产特色节目“我爱你家”的制作人和主持人，采访过房地产领域的专业人士及官方机构上百人，出品了三百多期房地产相关节目内容，对湾区房地产动态，及发展趋势有深度了解和独特见解；文君也是湾区华人社区了解和深度报道ADU政策及动态的第一人，目前已整合与ADU相关的很多资讯与资源，提供Plan-Design-Build及贷款融资等一条龙服务。
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本文刊载于旧金山8月15日地产版
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责任编辑：李欧