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灣區ADU專欄(5)

ADU迷思100問之一:ADU、JADU有何不同?

ADU「附屬第二單元」有不同改建、加建方式,每個縣的估值方式也有差異。(Shutterstock)
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【大紀元2020年08月24日訊】文:文君・ADU專家
自從2020年加州放寬了ADU「附屬第二單元」政策之後,ADU成了火爆話題,我們也接到了大量關於加建改建ADU的諮詢。除了每週二ADU Tuesdays分主題討論之外,文君還會不定期的回答小夥伴來自各方面的關心熱點。

1. 灣區ADU:ADU和JADU的區別

ADU(有些城市標註成SADU)和JADU的區別只是面積大小嗎?500平方英尺以下的就一定是JADU嗎?不正確!

ADU或Standard ADU具備了與主房一樣的所有生活功能,包括臥室、廚房、衛生間、獨立的出入口等,面積只要不超過1200平方英尺(州法規定,有的地方政府規定不超過1000平方英尺),但因為要求配置所有的生活功能區,所以,ADU應該不會小於300平方英尺。

ADU的種類可以是Detached ADU(與主屋分離)、Attached ADU(與主屋相連),或者車庫轉建或獨立車庫二層加蓋ADU。所以,如果是一個兩車位的車庫(一般都不超過500平方英尺)轉建成ADU,它是屬於ADU,而不是JADU,儘管它小於500平方英尺!

而JADU的「J」代表Junior的意思,就是經濟型的ADU,它跟ADU的區別不在於大小(如果都是500平方英尺以下的),而是它的配套功能和所處的位置。怎麼講呢?如果面積太小的區域想轉成ADU,可以省去衛生間的功能,而與主屋共享衛生間;而且,JADU須是從主屋的現有居住空間Existing Living Space轉建,車庫轉建的原則上(州法)是不允許轉成JADU的。但與ADU一樣,JADU須有獨立的廚房、睡覺的空間和獨立的出入口。

所以,那些沒明白JADU的定義,就想把車庫轉成JADU,再加建另一個ADU的設想,在絕大多數的城市都是行不通的。

JADU就是經濟型的ADU,而且是從主屋的現有居住空間去改建。(Shutterstock)

2. 灣區ADU房屋估值

加建或改建了ADU後(前提是合法的,申請了Permit的),原則上是會增加房屋價值的。這是不是個讓人欣喜的事情呢?你的第一反應是Yes呢?還是No?如果只有一個回答,就是思路還不清晰。標準答案應該是「不一定」。為什麼?看官接著往下讀。

一方面,增加的房屋面積(到County辦公室登記備案了之後)會增加你的Property Value,當你申請重貸Refinance或者賣出resale的時候,增加的價值會按你房屋所在的Location的均價計算,應該會讓你拿回更高的價格,所以,從Property Appreciation的角度講,這對屋主是天上掉下來的好機會!

另一方面,你的ADU project申請了Permit之後,縣的估值辦公室(Accessor Office)也同樣得到了你的物業即將升值的確鑿證據了,下一年你的Property Tax地稅帳單不出意外的話,肯定會漲!你的房屋持有成本就更高了,這方面讓人有點不爽,對吧!

但是,縣估值辦公室是怎樣估值你的property增值的幅度呢?灣區有一個county在ADU項目的物業增值估值上還是比較仁慈的,就是Santa Clara County。其它的縣,如San Francisco County、Alameda County、San Mateo County等,使用的都是Fare Market Value的方式,就是找到Market Comparable;而Santa Clara County對ADU使用的估值方式是Fare Cost Value,按照上一年的消費指數、按地區的不同index計算你的property所在的區域,建一個多少面積的ADU所花費的平均成本,來作為增加地稅的重估基數,這對居住在Santa Clara County的屋主來說,無疑地稅的漲幅要小很多啦!

至於你建ADU所期待的投資回報會更側重哪一方面?那就要看您對此的預期了。做好大勢研判和項目預算,調整好預期值,看準房地產的這一波風口,該出手時就出手。#

作者簡介:
文君,灣區房地產特色節目「我愛你家」的製作人和主持人,採訪過房地產領域的專業人士及官方機構上百人,出品了三百多期房地產相關節目內容,對灣區房地產動態,及發展趨勢有深度了解和獨特見解;文君也是灣區華人社區了解和深度報道ADU政策及動態的第一人,目前已整合與ADU相關的很多資訊與資源,提供Plan-Design-Build及貸款融資等一條龍服務。
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本文刊載於舊金山8月15日地產版

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責任編輯:李歐

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