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硅谷房市

在家辦公,硅谷的人還在嗎?房價會大幅下跌嗎?

因為疫情,硅谷科技公司允許在家辦公,硅谷房市是否產生變數?(Shutterstock)
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【大紀元2020年07月06日訊】文:Bill Qin・硅谷房地產交易專家
Google 5月26日宣布,從7月6日起重開多數辦公室,並預計在9月允許30%的員工重返辦公室辦公完成必要的工作,同時也允許大部分員工繼續在家辦公(WFH),直至年末。

Facebook早先已宣布,未來10年內允許半數員工在家工作。但對在家辦公的員工是有要求的,第一個是經驗豐富的員工,至少不用去現學,因為遠程的學習效率不如在辦公室學習。第二個是團隊有遠程辦公的支持系統。第三個就是要業績比較突出的。這些員工通過經理批准就可以在家辦公。但是新員工還是必須去公司辦公,因為新員工可能業務還不熟悉,然後培訓的內容都要在公司裡進行。

而另外一些和硬件相關性更小的IT公司,如Twitter、Square和Coinbase,更是宣布允許員工永久在家辦公。

作為硅谷地產人,我收到了不少類似的詢問,就是在灣區買房子的人會不會因此而減少,房價或者說核心區域的房價會不會受到影響?我的觀點是:不會對核心地區房價有太大影響。

硅谷房市:居住屬性的分析

具體的原因,我從房子的居住屬性的幾個方面來解釋。因為房子是居住的,所以要根據人對這個房子的使用和居住的屬性來入手。

第一個就是交通距離。因為灣區堵車可能也要走個半個小時到一個小時的時間。這是一個很痛苦的經歷,所以很多人就選擇住在公司附近,開車10分鐘就上班了。住其它地方,大部分時間都花在交通上面了。與其這樣,還不如節省這個時間去健身房、去看看書,或者去外面玩一會兒。於是,灣區的交通房就興起了。

交通房主要的代表那就是Sunnyvale。看學區的話,Sunnyvale不是最好的學區。幾年前,三谷地區的Dublin和Sunnyvale是差不多的價錢,就是因為交通的優勢,Sunnyvale大幅度上漲。所以這就是交通對於房價起到的作用。

而這一次我們看得很清楚,現在由於這個新冠病毒,很多公司把以前也許想嘗試的項目強制進行了,就是讓大家全部在家工作,看看效率如何。Facebook經過反饋,50%以上的員工說他的工作效率沒有降低。所以Facebook決定有條件地允許員工在家辦公。這就造成大家以前因為交通問題,去買交通房的這個因素變得弱化了。以前那個距離是不可替代的,現在已經變成可以替代了。這是房子居住的第一個屬性,就是交通便利性。

第二個是學區。在灣區有一些傳統非常好的學區,當然在其它各個地區都有自己的好學區。但學區不是不可替代的。好的學區不一定是公立的,也有很多好的私立的學區。因為學區而買房的範圍就擴大了。以前買房是要考慮交通加上學區,現在可以直接買學區房。離公司近才選擇學區的因素也被改變了。

第三個是周邊的環境,這是一個不可替代的因素。周邊的環境就是鄰居和樹木等等。灣區Palo Alto、Menlo Park那些地區,城市裡很多特別大的樹。房子好造,樹不好長;房子好找,鄰居不易尋。所以你可以搬到任何的地方,但是你的鄰居是帶不走的。

這些地區並不一定是好學區,也不一定是交通房,卻是傳統的好地區。這周圍的特定氛圍和特定鄰居,不會因為說公司允許在家上班,就把這個環境給你。這是一個不可替代的因素。

第四是房子本身狀況,比如我想要一個獨棟的別墅、一個大房子、要3千呎或者要5個房間。但是同樣的價格在核心地帶就買不到這麼大。在核心區域可能就是買一個2房或3房的Townhouse。更核心的地帶可能就買一個Condo。所以房子本身也是大家所考慮的。但是以前受到了距離的限制,即用上班交通的距離去妥協房子本身的一切條件。

天平在發生變化

我們現在看到在天平兩邊,很多的變量都發生了一些改變。我們以前在天平的一邊是要找一個好的區,但是只能找一個很小的房子,因為那個地區很貴。另一邊是,我要去買大房子,因為我要住得很寬敞,但是每天就要開兩三個小時的車去上班,即距離很遠但是價格相對便宜。所以中間的連接點就是交通的問題。

以前我們的公式是:距離公司近,好地區,價格貴 VS. 距離公司遠,房子大,便宜。

如果可以在家上班,很多人就根本就不用住在離公司近的所謂好的學區,或者好的區;現在可以去一個更遠更方便的地方。這可能是一個初步的直觀的想法。

我們再往下細想一下,實際上產業外移已經不是最新的事情了。其實現在已經是開始往美國回移,所以遠程辦公已經不是新鮮事情了,不是由疫情而引起的。這一次疫情下,大家被動地測試了一下遠程上班的效率,也有可能會繼續增加一些外移的數量。但是我不相信會有明顯的大幅改變,包括在同公司內部的Transfer。比如說在加州生活成本太高,那到德州去,以前很多人已經開始這麼做了。

另外還要看員工本身,比如說灣區的氣候還是非常的好。如果去住德州那邊就很熱,如果到東岸那邊就很冷,如果到其它的地區生活或許不方便。所以這是大家的一個選擇,大家在一個地方住得習慣了。不會說輕易因為很小的一個原因就離開,必然是有一個很大的原因才會長途遷徙。所以我覺得並不一定會看到大規模的人口遷移。

人們會離開核心地區嗎?

那我們就進一步地看到灣區內部因素,就是在離公司近一點的核心的地區,比如Palo Alto,會不會說從核心地方搬離到更遠一點的地方,像東灣的三谷地區呢?我覺得這是非常有可能的,但是數量上不會特別的多。因為以前大家選擇住在公司附近,用距離交換了居住的環境。如果家庭人口增長,又不需要在公司上班,就可能會選擇一個更大的房子,尤其其它地區的學校也都不錯。所以,可能很多人會在天平的兩邊,更多選擇去關注居住本身的環境,也就將會有一部分人想離開核心地區。

但是從另一方面來講,會有新員工到灣區。這就是一種對於人口從核心地區流失的一個補充。我們再繼續想一下,就是幾個大的科技公司的收入還有待遇都是挺好的。如果財富積累越來越多的話,可以買更好更大的地方,也可以考慮鄰居社區等等一些傳統的好區,比如說像Palo Alto、Menlo Park這些地區。這些地區並不是一夜之間被某個因素催生出來的,也不會有什麼情況就突然被摧毀。就如樹木,可能要長幾十年才能慢慢地形成這麼一個鬱鬱蔥蔥的居住環境。我們在看房的時候就講,樹多樹大的地方都是好區,保值的地區。

WFH(Work From Home)的公司只占灣區眾多公司的一小部分,而這些WFH公司的員工也只是一部分在家工作,還有另外的人要去公司,再有,即便是WFH的員工也不一定都會選擇去很遠的地方居住。

現在灣區的房子不夠住,所以即便一部分人有其它的選擇,去到其它的地區,但是核心地區還是有足夠多的需求,所以也不會有大幅的改變。核心地區的房價有沒有大跌,就支撐面來說現在仍有足夠的力道。

所以根據以上的分析,我個人的想法是這一次Work From Home的趨勢,數量上還是有限的,不足以影響到核心地區的房價。因為這個力量還不足夠大。#

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本文刊載於舊金山7月4日地產版

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責任編輯:李歐

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