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英國買房須知 律師的職責和各類花費

在英國購買房產的流程中,律師起著舉足輕重的作用。(Depositphotos)
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英國大紀元特刊】(文|燕博)在英國,所有房屋買賣的交割手續以及資金的轉移,都必須由合格的律師來執行,經常這個過程要持續好幾個月。因此,挑選好的律師,熟悉購買過程中不同階段的具體任務,如何應對突然遇到的情況變化,這些都是我們應該事先了解和熟悉的。只有這樣,才能保障我們的買房過程少走彎路,少犯錯誤,從而避免損失。

英國買房產的流程中,律師起著舉足輕重的作用。一旦賣家接受了買家的報價(accept the offer)即進入房產交割階段,這以後的全部流程都是由律師主導,律師會告訴您什麼時候該做什麼,或提供什麼文檔。

一個好的律師不但會給您一個時間計畫,而且還會積極跟進案件,每週為您更新情況,更主要的是,好的律師會告知您目前的問題所在,及應該怎樣處理。

買方律師的工作流程和職責

買方律師的工作流程可以按照時間順序分四個階段:(1)前期準備,(2)交換合同(contract exchange),(3)合同完成(contract completion),(4)合同完成後期(after completion)。

(1)前期準備階段:要求賣方律師提供文檔

您的律師上任後第一件事就是通知賣方律師他/她將代表您開始房產交割流程,並要求賣方律師提供房產交割合同樣本(draft contract),售出房產的基本資訊和相關支援文檔。在前期準備階段,您的律師最重要的兩項職責就是房產調查和確保資金到位。

買房律師最重要職責之一:房產調查

房產調查對買方而言可分為必選專案和可選專案。必選專案一般都包括在律師報價的服務專案內,而可選專案則需要買方另外付費。

必選項目一般包括本地市政規劃調查(Local authority searches),比如未來的幾年內會不會徵用您的土地修建公路;土地註冊調查(Land Registry searches)看賣方是否真正擁有該房產;破產調查(Bankruptcy Search)看賣方的房產是否因為破產被抵押給他人;房產環境調查(Environmental Search),律師會引用相關機構的報告,調查土地是否有污染,周圍是否有垃圾填埋場,以前和現在的工業企業,有無洪水問題,氡氣(一種土壤中釋放的放射性氣體)濃度是否超標,地質結構是否穩定等一系列的環境問題。必選項目還可以包括學校(school search),社區(community search) 和周圍犯罪率的調查(criminal search)。

而可選調查項目包括礦區調查(Mining searches),公共道路(Public Paths),地下管線(Pipelines),公共土地(Common Land),高速路降噪區(Noise Abatement Zones)等等調查。

如果買方在某一特定方面有所顧慮,都可以委託律師在這階段進行調查。

買房律師最重要職責之二:確保買方資金到位

律師在前期準備階段的另一項主要職責就是確保買方資金到位。如果買方需要申請按揭貸款,律師在這個階段會在您和貸款方(比如銀行)之間協調跟進,確保您出具的文檔滿足貸款方要求,從而能成功申請貸款。

舉個例子,貸款其中之一的環節是銀行派人對房產進行估價,用來確認房屋價值符合貸款數額。如果在銀行出具的評估報告中對房產有疑義,買方律師就會要求賣方律師提供清楚的解釋來打消銀行疑慮,從而使貸款能被批准。

另外,如果您的買房資金全部或有部分來自海外,您的律師有義務確保資金來源的合法性。律師會要求買方提供兩個文檔:第一買家需簽署反洗錢聲明(anti-money launder declaration),第二買方要提供資金來源的合法證明。海外資金的來源證明需要包括資金轉帳證明,即從海外帳戶到英國帳戶的轉帳紀錄(bank transfer),海外的銀行存款證明(oversea bank statement)和外匯兌換紀錄 (Foreign currency exchange)。

講得更明白些,如果您的部分購房款是從香港匯來的,您需要提供香港的銀行存款紀錄,外匯兌換紀錄和匯款紀錄,需要加蓋銀行印章。

值得注意的是,假如香港銀行出具的銀行紀錄是中文的,您需要出示英文翻譯件,您可以找翻譯公司也可以自己翻譯。當然您的存款紀錄可能來自幾家不同的銀行,最終只要您外匯兌換總數和匯出的款項總數相符,並在存款紀錄中有跡可尋,英國的律師就可以接受。

(2)交換合同(contract exchange)階段

交換合同是指雙方律師代表買賣雙方交換購買合同。這時要求買方向賣方支付10%的保證金(deposit)。只有在交換合同後,買賣雙方才開始正式受到法律約束。這時如果買方退出,賣方不會退還10%的保證金。而如果賣方退出,買方有權起訴賣方要求經濟賠償。而且在合同交換後,賣方再不允許接受任何其他買家的報價。

律師要求賣方提供房產設備和配件清單

在交換合同階前,買方律師會要求賣方向您提供一份房產設備和配件清單(fixtures and fittings)。這份列表會列出所有和房產一起賣給您的東西,比如廚房的櫥櫃、爐灶、冰箱、洗衣機、洗碗機、鍋爐、地毯、窗簾或其它家具等。如果您想留下其它現有房產中的東西,您可以通過律師與對方協商,一般來講您需要支付額外金額。這份清單需要您實地檢查並簽字同意,它會成為合同的附件。

律師會與買賣雙方共同協商合同完成日期

在交換合同前,您的律師會與買賣雙方共同協商一個合同完成(contract completion)日期,一般在合同交換後的一至四週內發生,並寫進合同條款。交換合同前,您還需要將10%的保證金轉帳到律師指定的帳號下。

值得注意的是有些買家想在交換合同時少付一些保證金,這是可以通過律師協商的。但筆者想提醒您的是,一旦由於您的原因不能完成合同交易,您還是要支付10%的費用給賣家作為補償。

儘量避免購買有買賣鏈的房產

另外還要注意的是,如果您買的房產有買賣鏈 (in chain),簡單講就是賣家也在買其它的房產,並且在第三方交易完成前無法把他的房產賣給您。這種情況下幾方合同交換的日期會定在同一天完成。這也意味著您的房產交換日期取決於最慢的一方,而且一旦有其中一方退出交易,您的合同交換就無法進行。所以筆者想提醒您在報價前要向房產經濟公司問清有幾個買賣鏈(how many chains),您應該儘量選擇沒有買賣鏈的房產。

(3)合同完成(contract completion)

合同完成是指賣方律師確認從買方律師收到了所有應收款項,從法律上講合同履行完成。一般合同完成的時間都會定在指定日期的中午時間。

您的律師會在指定的完成日前一週郵寄給您最後應付款項帳目,其中包括房款余款、印花稅(stamp duty)、律師費、電子轉帳費、調查費和其它手續費等。也就是說除了買房款項,所有的律師費用也要在這時一並結清。

您的律師會在收到所有錢後,把買房相關款電子轉帳給賣方律師來完成合同。一般在合同完成日的中午,您的律師就會打電話通知您可以去房產經紀公司取鑰匙了。這時房產已經屬於您了,但律師的工作還沒有完成。

(4)合同完成後(after completion)

在合同交換完成後,買方律師的職責還包括為您交清印花稅(stamp duty)。向英國土地局申請將房產改到您的名下,這個過程一般為20天左右。律師會發給您新的房產契約(title deed)和房產圖 (title plan)。房產契約中會明確寫清您是新的擁有者。如果您使用了按揭貸款,律師還會將新的房產契約發給您的貸款方。如果您的房產是租約產權(leasehold),律師還會把新的房產契約發給土地擁有者(對於公寓來講一般是樓盤開發商)。

買房律師各項服務費和購房的花費

律師的實際收費是所有買家都感興趣的話題。此外,英國購買房產還會涉及到很多其它花費,如印花稅等,這是您也必須了解的。

律師費(solicitor fee)

如上文所述,律師在整個買房流程中起了非常重要的作用,他們在房產交割過程中主導著整個流程。律師的花費一般來講在600-1,000英鎊之間,此外,各種調查費用和處理費另行收取。值得指出的是有些必需的花費比如印花稅和土地註冊費用也通過律師提交。

印花稅(Stamp Duty Land Tax,SDLT)

該花費無可避免,也是除了房價本身以外一筆較大的開支。在英國購買房產時,買家向賣家付款的同時,必需向政府繳納印花稅,只有這樣這筆房產交易才算合法。這項稅在英格蘭,北愛爾蘭和威爾士地區被稱為印花稅(Stamp Duty Land Tax,SDLT),而在蘇格蘭被稱為土地及建築物交易稅(Land and Building Transaction Tax,LBTT)。兩者的計算方法相同,但在稅率上有所不同。

印花稅的計算方法類似於個人收入所得稅,是分段計稅的。下面筆者就以英格蘭地區的印花稅為例,為您介紹怎樣計算買房要交多少稅。

假設您購買的房產為50萬英鎊(£500,000),印花稅應該這樣計算:

0% x £125,000=0,
2% x £125,000=£2,500,
5% x £250,000=£12,500,
印花稅總額=£15,000。(1萬5千鎊)

您可能注意到了,英國政府對第二套以上的房產徵稅略高於首套價格。這是因為近年來英國的房產需求遠大於供給,導致房價節節上漲,於是政府通過提高稅收來限制購買兩套以上房產。

房產評估和房產估價費用

房產評估和估價是完全不同的兩件事,這兩項都是可選擇花費。房產評估(Surveyor) 的主要目的是檢查房屋在建築結構上有沒有問題或潛在問題。所以如果您購買的是新建房產,您不需要此項花費的,因為英國新建的房產都會遵循非常嚴格的品質監管流程,以確保建築沒有問題,而且新建房產承建商都會提供至少十年的品質保證,所以您不需要做結構評估。

如果您購買的是二手房產,根據您的要求調查機構可以為您提供三種不同的報告。根據調查的深入程度分為房屋條件報告(condition report), 買房者報告 (Homebuyer report) 和最詳細的建築評估報告(Building Survey)。這些報告的花費在400鎊至2,000鎊不等。

房產估價(Valuation)則是評估房產的市場價格。海外買家一般需要對房產進行估價,看看房產價格是否值得投資。如果您使用按揭貸款,一般貸款方都會為您提供免費估價報告。但如果您使用現金購買(cash buyer), 您就需要單獨的估價,其費用在150到1,500鎊之間。

筆者在這裡教您一個竅門。您可以做房產評估中的第二級買房者報告(homebuyer report)。 該報告不但給出房屋結構調查,也會為您提供房產估值,您完全不用另外花錢去做房產估值。

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