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英國房價持續上漲20年 未來漲跌成熱點

統計顯示,曼徹斯特房地產價格在過去20年中漲幅最大(Depositphotos)
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英國大紀元特刊】(文|方天亮)人們常說,買房關鍵是看地點,location,location, location, 不過這也許是太平時期的重點,在動盪的日子裡,選好買房時機也是個重要因素。疫情後各國房價的飆升,是很多專家始料未及的,不過仔細分析不難發現,特別在英國,政府出台的刺激經濟政策、以及吸引海外投資等因素,令上漲趨勢還能持續幾年,這是人們關心的話題。

20年來英國房價均漲八成,曼城第一

據2020年底的房價數據顯示,在過去20年裡,英國城鎮平均房價飆升了近80%,漲了約10萬英鎊。

漲幅最大的是曼徹斯特(簡稱曼城),漲了143%,排名第二的是萊斯特,漲了132%,倫敦漲幅116%,排在第三。

就房屋結構而言,排屋(terraced house)的平均價格漲幅最大,其次是半獨棟式住宅(semi-detached house)、獨棟住宅(detached house)。

由於疫情的封城令人長期蝸居在公寓中,非常難受,因此很多人想逃離公寓,搬到有帶花園的住宅房中。因此,公寓房價漲幅最小。

統計顯示,曼徹斯特房地產價格在過去20年中漲幅最大,平均價格從2000年12月的44,201英鎊飆升至2010年12月的119,662英鎊,再到2020年10月達到191,505英鎊。

曼城房價漲價最大的,四個推動原因

為何曼城房價漲幅最大呢?有分析認為,一方面是英國政府在2014年推出了「北方經濟引擎計劃」(Northern Powerhouse Scheme),以及在那建立金融城Spinningfields,都極大地提高了曼徹斯特的重要性。

曼徹斯特是英國倫敦以外最大的經濟區,該市擁有兩個國際知名的足球俱樂部、一個世界級的管弦樂隊以及電影電視制作業。

另一方面,曼城是全歐洲留學規模最大的城市之一,每年吸引來自180多個國家的留學生前來求學,特別是近年來大陸留學生不斷增加,原本計劃到美國留學的,很多都轉到了英國。需求旺盛,帶動了房價的快速增長。

相比倫敦而言,曼城房價低廉,15-20萬英鎊就可入手一居室公寓,不像倫敦動輒50萬英鎊才能買到一室一廳的公寓,這吸引了很多華人公司和華人個體到曼城投資。

最後 ,投資客喜歡曼城的原因在於短租市場(例如Airbnb)!在倫敦對Airbnb的運營有一定限制,因倫敦的租房市場供不應求,政府不希望過多的倫敦房東把房產投入在短租市場,而曼城並沒有類似的法令規定,因而曼城房東通過Airbnb獲取的租金甚至是長租市場的幾倍。

倫敦東北有些區房價,20年漲了五倍

倫敦東北有些區房價20年漲了五倍(Depositphotos)

根據英國最大的房地產按揭貸款機構Halifax在2020年1月的數據顯示,全英平均房價在過去20年上漲了207%(從91,199英鎊上漲到當前的279,997英鎊)。其中大倫敦地區平均漲幅最大,20年上漲了239%(從157,453英鎊上漲到533,437英鎊)。

倫敦東三區的紐漢姆(Newham)平均房價在過去20年間上漲了429%,從2000年的75,762英鎊漲至400,574英鎊,主要原因是2012年的奧運會為Stratford地區帶來了翻天覆地的變化,新建公寓、餐廳和大型購物中心Westfield都以驚人的速度發展,從而推高了這裡的平均房價。

值得注意的是,過去20年內英國沒有任何一個地區的房價增長小於100%,但平均工資的漲幅卻沒有那麼喜人。據《衛報》報導,過去20年英國的平均房價從£91,199翻了三倍,達到£279,998,但工資卻只增長了約70%。分析人士指出,由於民眾收入增加不多,支撐高房價的動力很大程度上來自於銀行利率的大幅下調。

疫情後出台印花稅減免,刺激投資者

2020年6月中旬英國社會大面積解封之後,出現了一輪房價攀升的小爆發,這是眾多利好因素共同作用下的結果。

最重要的原因是,英國政府於2020年7月8日公布了印花稅新政給投資者帶來了真實的利好。根據這項新規,當日起至2021年3月31日期間購房印花稅起征點從原先的12.5萬英鎊提升至50萬英鎊,購房者在這段時間買房即可享受最多3%(即1.5萬英鎊)的印花稅減免。

此前,英國國家統計局(ONS)發布的經濟數據顯示,英國二季度GDP環比大跌20.4%,正式進入了技術性衰退,這也是2008年金融危機以來,英國首度正式宣布經濟陷入衰退。因而,英國政府試圖利用各種經濟刺激政策,包括印花稅減免來提振經濟,避免進入深度衰退。

另外,印花稅減免很大程度上刺激了海外買家的入場。根據此前的規定,2021年起,外國買家的印花稅還要額外增加2%,因此不少買家都有意提前實行他們的購房計畫。特別是中國買家,他們為了讓子女在英國留學期間有房可住,即使實際的留學時間可能是幾年後,也紛紛購買英國二線城市,如曼城、布裡斯托等地房產,用於出租。

其次,隨著美元貶值,英鎊對美元從2020年7月起大幅上漲,英鎊/美元已從6月底的1.240升至1.325,這也刺激了外來風險資金的湧入,而英國房產多年以來一直都是全球資產熱衷的避風港之一。

英國房產百年興衰史:有漲必有跌

接下來英國房價還會繼續增長嗎?港人在這個時候買房是最佳時期嗎?

專家指出,房價的漲跌只是一時的,不可能一直如此,上漲之後必有下跌,下跌之後必有上漲,這是市場波動的周期性決定的。

回顧歷史,英國百年來房產經歷了四次牛熊轉換,房價指數總共上漲了800倍左右。比如,第三輪1958-1993年持續35年,1958年-1988年,30年的牛市),1988年-1993年,5年熊市,牛熊比為6,此輪牛熊較為特殊。第四輪1994-2014年持續20年,1994年-2006年,12年大牛市,除了2006-2010年美國次貸危機引發的房地產市場陷入技術性衰退外,牛熊比為1.5。

這些牛熊周期平均每20年一輪,其中漲幅周期大約在13年,下跌周期在7年左右。這種經典牛熊周期一直是存在的。

專家發現,房價變化是與英國的經濟周期基本一致的,經濟發展了,房價才能提高,而且,英國房價增速,長期跑贏通脹。按名義價格計算,英國平均房價從1940年的500英鎊、攀升至2016年的20萬英鎊,剔除通脹影響後,當前的房價較76年前上漲了8倍。

也就是說,過去十年,英國居民用於抗通脹的最佳資產就是房地產。核心城市的漲幅更大,這就是為何倫敦能以0.65%的土地占比,承載超過20%的經濟總增加值和13%的人口,房價漲幅領跑全國。

房價上漲至2026年峰值後崩盤?

曾經兩次成功預測了英國房地產行情頂峰和下調周期的作家和經濟評論家Fred Harrison,2021年6月根據他的「18年房產周期理論」學說再次預測稱,英國正在經歷的此輪房價上漲行情,將在小幅波動中一直上漲到2026年,屆時在達到本輪峰值後,價格開始大幅下降調整。

他認為,世界上以市場為主導的經濟體,都具有自己的周期規律,特別是英國的房地產市場,具有較強的規律性。

在1983年出版的《土地的力量》(The Power in the Land)一書中,Harrison正確預測房產價格將在1989年達到頂峰,隨後經濟衰退。2005年,他出版了《繁榮與蕭條:房價、銀行業和2010年的大蕭條》(Boom Bust: House Prices, Banking and the Depression of 2010),成功預測2007年房價高峰和隨之而來的蕭條。

如今他在新書《我們是租房人》(We Are Rent)中,預測英國房價將在2026年達到下一個高峰,然後迎來經濟衰退的衝擊。

根據Harrison的說法,英國房地產市場價格上漲背後的根本力量是土地的有限供應。隨著人口和經濟的增長,市場對新住房需求增加迫使價格上漲,而英國政府限制土地的供應,這就令地產價格上漲,導致銀行對不斷攀升的資產價值提供更多貸款,進一步加強了房價的上升趨勢。

人們開始將房地產視為資金避險港和可靠的投資工具,價格被資本收益的吸引力進一步推高。

Harrison認為,低利率肯定會使價格膨脹,新冠和政府的干預措施,如政府的「幫助購買 (Help to Buy)」計劃具有短期影響,但不會改變英國房價周期性跌宕起伏的趨勢。

英國房價未來走勢到底如何,這不是一家之言就能預測的。不過多關心時局變化,也許能對您的投資有些幫助。

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