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英国房价持续上涨20年 未来涨跌成热点

统计显示,曼彻斯特房地产价格在过去20年中涨幅最大(Depositphotos)
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英国大纪元特刊】(文|方天亮)人们常说,买房关键是看地点,location,location, location, 不过这也许是太平时期的重点,在动荡的日子里,选好买房时机也是个重要因素。疫情后各国房价的飙升,是很多专家始料未及的,不过仔细分析不难发现,特别在英国,政府出台的刺激经济政策、以及吸引海外投资等因素,令上涨趋势还能持续几年,这是人们关心的话题。

20年来英国房价均涨八成,曼城第一

据2020年底的房价数据显示,在过去20年里,英国城镇平均房价飙升了近80%,涨了约10万英镑。

涨幅最大的是曼彻斯特(简称曼城),涨了143%,排名第二的是莱斯特,涨了132%,伦敦涨幅116%,排在第三。

就房屋结构而言,排屋(terraced house)的平均价格涨幅最大,其次是半独栋式住宅(semi-detached house)、独栋住宅(detached house)。

由于疫情的封城令人长期蜗居在公寓中,非常难受,因此很多人想逃离公寓,搬到有带花园的住宅房中。因此,公寓房价涨幅最小。

统计显示,曼彻斯特房地产价格在过去20年中涨幅最大,平均价格从2000年12月的44,201英镑飙升至2010年12月的119,662英镑,再到2020年10月达到191,505英镑。

曼城房价涨价最大的,四个推动原因

为何曼城房价涨幅最大呢?有分析认为,一方面是英国政府在2014年推出了“北方经济引擎计划”(Northern Powerhouse Scheme),以及在那建立金融城Spinningfields,都极大地提高了曼彻斯特的重要性。

曼彻斯特是英国伦敦以外最大的经济区,该市拥有两个国际知名的足球俱乐部、一个世界级的管弦乐队以及电影电视制作业。

另一方面,曼城是全欧洲留学规模最大的城市之一,每年吸引来自180多个国家的留学生前来求学,特别是近年来大陆留学生不断增加,原本计划到美国留学的,很多都转到了英国。需求旺盛,带动了房价的快速增长。

相比伦敦而言,曼城房价低廉,15-20万英镑就可入手一居室公寓,不像伦敦动辄50万英镑才能买到一室一厅的公寓,这吸引了很多华人公司和华人个体到曼城投资。

最后 ,投资客喜欢曼城的原因在于短租市场(例如Airbnb)!在伦敦对Airbnb的运营有一定限制,因伦敦的租房市场供不应求,政府不希望过多的伦敦房东把房产投入在短租市场,而曼城并没有类似的法令规定,因而曼城房东通过Airbnb获取的租金甚至是长租市场的几倍。

伦敦东北有些区房价,20年涨了五倍

伦敦东北有些区房价20年涨了五倍(Depositphotos)

根据英国最大的房地产按揭贷款机构Halifax在2020年1月的数据显示,全英平均房价在过去20年上涨了207%(从91,199英镑上涨到当前的279,997英镑)。其中大伦敦地区平均涨幅最大,20年上涨了239%(从157,453英镑上涨到533,437英镑)。

伦敦东三区的纽汉姆(Newham)平均房价在过去20年间上涨了429%,从2000年的75,762英镑涨至400,574英镑,主要原因是2012年的奥运会为Stratford地区带来了翻天覆地的变化,新建公寓、餐厅和大型购物中心Westfield都以惊人的速度发展,从而推高了这里的平均房价。

值得注意的是,过去20年内英国没有任何一个地区的房价增长小于100%,但平均工资的涨幅却没有那么喜人。据《卫报》报导,过去20年英国的平均房价从£91,199翻了三倍,达到£279,998,但工资却只增长了约70%。分析人士指出,由于民众收入增加不多,支撑高房价的动力很大程度上来自于银行利率的大幅下调。

疫情后出台印花税减免,刺激投资者

2020年6月中旬英国社会大面积解封之后,出现了一轮房价攀升的小爆发,这是众多利好因素共同作用下的结果。

最重要的原因是,英国政府于2020年7月8日公布了印花税新政给投资者带来了真实的利好。根据这项新规,当日起至2021年3月31日期间购房印花税起征点从原先的12.5万英镑提升至50万英镑,购房者在这段时间买房即可享受最多3%(即1.5万英镑)的印花税减免。

此前,英国国家统计局(ONS)发布的经济数据显示,英国二季度GDP环比大跌20.4%,正式进入了技术性衰退,这也是2008年金融危机以来,英国首度正式宣布经济陷入衰退。因而,英国政府试图利用各种经济刺激政策,包括印花税减免来提振经济,避免进入深度衰退。

另外,印花税减免很大程度上刺激了海外买家的入场。根据此前的规定,2021年起,外国买家的印花税还要额外增加2%,因此不少买家都有意提前实行他们的购房计划。特别是中国买家,他们为了让子女在英国留学期间有房可住,即使实际的留学时间可能是几年后,也纷纷购买英国二线城市,如曼城、布里斯托等地房产,用于出租。

其次,随着美元贬值,英镑对美元从2020年7月起大幅上涨,英镑/美元已从6月底的1.240升至1.325,这也刺激了外来风险资金的涌入,而英国房产多年以来一直都是全球资产热衷的避风港之一。

英国房产百年兴衰史:有涨必有跌

接下来英国房价还会继续增长吗?港人在这个时候买房是最佳时期吗?

专家指出,房价的涨跌只是一时的,不可能一直如此,上涨之后必有下跌,下跌之后必有上涨,这是市场波动的周期性决定的。

回顾历史,英国百年来房产经历了四次牛熊转换,房价指数总共上涨了800倍左右。比如,第三轮1958-1993年持续35年,1958年-1988年,30年的牛市),1988年-1993年,5年熊市,牛熊比为6,此轮牛熊较为特殊。第四轮1994-2014年持续20年,1994年-2006年,12年大牛市,除了2006-2010年美国次贷危机引发的房地产市场陷入技术性衰退外,牛熊比为1.5。

这些牛熊周期平均每20年一轮,其中涨幅周期大约在13年,下跌周期在7年左右。这种经典牛熊周期一直是存在的。

专家发现,房价变化是与英国的经济周期基本一致的,经济发展了,房价才能提高,而且,英国房价增速,长期跑赢通胀。按名义价格计算,英国平均房价从1940年的500英镑、攀升至2016年的20万英镑,剔除通胀影响后,当前的房价较76年前上涨了8倍。

也就是说,过去十年,英国居民用于抗通胀的最佳资产就是房地产。核心城市的涨幅更大,这就是为何伦敦能以0.65%的土地占比,承载超过20%的经济总增加值和13%的人口,房价涨幅领跑全国。

房价上涨至2026年峰值后崩盘?

曾经两次成功预测了英国房地产行情顶峰和下调周期的作家和经济评论家Fred Harrison,2021年6月根据他的“18年房产周期理论”学说再次预测称,英国正在经历的此轮房价上涨行情,将在小幅波动中一直上涨到2026年,届时在达到本轮峰值后,价格开始大幅下降调整。

他认为,世界上以市场为主导的经济体,都具有自己的周期规律,特别是英国的房地产市场,具有较强的规律性。

在1983年出版的《土地的力量》(The Power in the Land)一书中,Harrison正确预测房产价格将在1989年达到顶峰,随后经济衰退。2005年,他出版了《繁荣与萧条:房价、银行业和2010年的大萧条》(Boom Bust: House Prices, Banking and the Depression of 2010),成功预测2007年房价高峰和随之而来的萧条。

如今他在新书《我们是租房人》(We Are Rent)中,预测英国房价将在2026年达到下一个高峰,然后迎来经济衰退的冲击。

根据Harrison的说法,英国房地产市场价格上涨背后的根本力量是土地的有限供应。随着人口和经济的增长,市场对新住房需求增加迫使价格上涨,而英国政府限制土地的供应,这就令地产价格上涨,导致银行对不断攀升的资产价值提供更多贷款,进一步加强了房价的上升趋势。

人们开始将房地产视为资金避险港和可靠的投资工具,价格被资本收益的吸引力进一步推高。

Harrison认为,低利率肯定会使价格膨胀,新冠和政府的干预措施,如政府的“帮助购买 (Help to Buy)”计划具有短期影响,但不会改变英国房价周期性跌宕起伏的趋势。

英国房价未来走势到底如何,这不是一家之言就能预测的。不过多关心时局变化,也许能对您的投资有些帮助。

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