CCL創38周低位 新界西急回2.7%

【樓市動向】政策造就更多「納米樓」

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【大紀元2021年02月05日訊】(大紀元記者勤智香港報導)反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報175.04,按週再跌0.64%。分區指數個別發展,港島及新界東分別上升0.63%及0.16%,九龍及新界西則分別下跌0.37%及2.72%。其餘領先指數繼續全線偏軟,大型單位、中小型單位及大型屋苑分別下跌0.91%、0.58%及0.57%。中原經紀人指數連升6週,最新報61.26,按週再升1.64個百份點。

二手樓價指數連跌三週,創38週低位,但代理相信後市靠穩,因市場剛性需求仍強,只是因疫情延後。疫情反反覆覆,但對一手銷情並無影響,一月份新樓銷情理想,共售出近1,500伙。發展商以擠牙膏式供應,市場卻有大量需求,自然製造搶購效應。香港小輪與帝國集團位於屯門青山公路的帝御嵐天本週開售281伙,平均呎價1.52,以3百萬上車作招徠。該盤以一層19至21伙高密度開積,九成以上單位是開放式或一房單位,以壓縮空間換取低入場費。南豐與港鐵合作的日出康城LP10再推179伙,平均呎價1.64萬,實用面積由447呎起,目標客戶群與帝御嵐天完全不同,難言有直接競爭。

疫情令貧富懸殊加劇

另外,最新差估署樓價指數顯示,去年全年整體樓價依然錄得0.03%的輕微升幅,是連續12年上升,數字代表樓市與經濟完全脫節。各板塊走勢不盡相同,1,076方呎以上的D及E類大型單位價格全年上升1.85%,其餘較細單位則跌0.1%,代表疫情對富裕人士不但沒有影響,還提供利好因素。事實上,有調查指疫情發生至今,富裕人士平均資產於9個月內已經超越疫情前水平,但對下階層則可能需要9年時間。

特區早已是極端貧富懸殊的地方,疫情只會令貧富懸殊加劇,令私樓市場更兩極化。一端是豪宅,另一端是嚴重壓縮空間的不適切居所。富裕人士一擲千金,其餘人士就要高價買壓縮空間。劏房戶更要承受不合理租金,當整體私樓全年租金下跌6%,卻沒有數據顯示劏房租金下跌。上週,運房局向立法會房屋事務委員會提供了劏房租務管制的文件,建議考慮設立加租上限15%,半年通知期終止租約,現有耝客優先續租等。建議的方向對劏房戶的幫助不大。本欄將另文分析。

納米樓「揚威」國際

特區樓價高至不可理喻,市民負擔能力未能追上,市場便出現將貨就價的迷你單位。以往納米樓大多都位於市區,還可勉強利用交通方便上班省時將壓縮空間合理化,但近年納米樓已全面擴散至新界較偏遠地區。

納米樓一般是指實用面積少於260平方呎的單位,而特區的納米樓更加納米,主要原因是特區實用面積的定義並非以地氈面積又或內隴面積計算,不少納米樓實際的內隴面積只有所謂實用面積的六至七成。

納米樓潮流由長實大埔嵐山以173呎「孝子房」作市場推廣而揭開序幕,當時引起不少市場批評。之後壓縮空間陸續登場且不斷刷新記錄,現時紀錄保持者是屯門青雋「龍床盤」,實用面積只得128呎。上月本土研究社研究報告指出,特區納米樓由2010年的佔新樓宇供應的0.2%增至2019年的13%,有些索價高達500萬。報告分析了8,550個空間少於兩個泊車位的納米單位,八成半沒有睡房,七成廁所是沒有窗的黑廁,幾乎全數都是開放式廚房。恒基就是最大的納米單位供應商,10年來興建了2,858個納米單位。研究被不少外國媒體轉載,令特區納米樓問題「揚威」國際。

本欄早於2016年已指出納米樓只適合極之狹窄特定群體,呼籲盡量不要沾手,政府亦應為適切居所作出定義,規範納米樓興建。事隔4年多,政府不但未有回應,更間接推升樓價,納米樓自然越建越多。納米樓亦頻頻出現蝕讓個案,代表發展商善用壓縮空間壓低銀碼,但定價絕不便宜,且市場承接力薄弱。持有納米樓收租亦不見得好過,近日整體租金回報下跌,納米樓相信影響更深,因為天價管理費佔回報比例高,管理費卻只升不跌。

政權樂見更多納米樓

納米樓越建越多,為市場垢病,政府看似愛理不理,實情是剛好相反,政府不但樂意見到更多納米樓,而且利用各種對策扶持。最大的政策當然是以量為策,建屋量就是唯一可量指標。以量先行,納米樓開積完全符合政策目標,政府當然不設任何規管。唯恐發展商不夠積極,2010年政府引入「限呎限量」,部份招標地皮為某些單位實用面積設置上限,供應量設置下限,發展商自然在開積上畫出更多小型單位,預留其它空間作特色單位及大型單位,將利潤最佳化。

其次就是置業主導政策,樓價高企,壓縮空間就可令更多人有能力上車,提升置業比率。雖然政府沒有確立目標,但只要比率上升,政府就可以成功改善置業吹噓。

資助房屋建屋量遠未達標,當私人發展商多建納米樓,政府就可將其合理化成為市場需要,繼而壓縮資助房屋空間,以達致興建更多單位的目的。事實上,政府亦已執行壓縮空間政策,去年最後一期的「綠置居」出現嚴重滯銷,連單人戶主都放棄選擇,主要原因就是壓縮空間,放棄公屋卻未能改善住屋空間,為何將現有權利變作債務?

另外,政府在其它政策上亦予配合,間接鼓勵納米樓。首先是見縫插針,由於地皮面積細小,不利大單位開積,因為大單位供應數量少客源窄不利市場定位,發展商便傾向以納米樓開則。1997年,政府將沒有窗戶的「黑廁」合法化,變相放寬一樓層興建單位數目的上限。2011年政府簡化審批開放式廚房程序,正式為廚房「拆牆」,方便發展商以開放式單位開則。2013年,政府將露台及工作平台的一半面積納入寬免面積,露台面積應為1平方米或單位實用面積空間的2.5%,已較大者為準,但又以3平方米為上限。工作平台的豁免面積以每單位0.75平方米為上限。這些露台工作平台實用性存疑,但對發展商來說基本上就是單位越多,用盡豁免比例越大,以納米樓開積有利發展商「發水」賺取豁免面積利潤。政府提供如此多誘因,發展商當然好好配合。

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明顯地,政府已經認定建屋量就是一切,根本無意為適切居所定義,為人均居住面積定立目標,改善住屋環境缺乏標準。政府無力治理樓市,還施行各種政策對策,鼓勵房屋兩極化發展,根本就不是以香港市民福祉為依歸。特區法治及自由極速倒退令人不安,宜居又只限權貴,「安居」二字對大部份香港人來說將會是極之遙遠。◇

責任編輯:陳玟綺

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