CCL创38周低位 新界西急回2.7%

【楼市动向】政策造就更多“纳米楼”

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【大纪元2021年02月05日讯】(大纪元记者勤智香港报导)反映二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL)最新报175.04,按周再跌0.64%。分区指数个别发展,港岛及新界东分别上升0.63%及0.16%,九龙及新界西则分别下跌0.37%及2.72%。其余领先指数继续全线偏软,大型单位、中小型单位及大型屋苑分别下跌0.91%、0.58%及0.57%。中原经纪人指数连升6周,最新报61.26,按周再升1.64个百份点。

二手楼价指数连跌三周,创38周低位,但代理相信后市靠稳,因市场刚性需求仍强,只是因疫情延后。疫情反反复复,但对一手销情并无影响,一月份新楼销情理想,共售出近1,500伙。发展商以挤牙膏式供应,市场却有大量需求,自然制造抢购效应。香港小轮与帝国集团位于屯门青山公路的帝御岚天本周开售281伙,平均呎价1.52,以3百万上车作招徕。该盘以一层19至21伙高密度开积,九成以上单位是开放式或一房单位,以压缩空间换取低入场费。南丰与港铁合作的日出康城LP10再推179伙,平均呎价1.64万,实用面积由447呎起,目标客户群与帝御岚天完全不同,难言有直接竞争。

疫情令贫富悬殊加剧

另外,最新差估署楼价指数显示,去年全年整体楼价依然录得0.03%的轻微升幅,是连续12年上升,数字代表楼市与经济完全脱节。各板块走势不尽相同,1,076方呎以上的D及E类大型单位价格全年上升1.85%,其余较细单位则跌0.1%,代表疫情对富裕人士不但没有影响,还提供利好因素。事实上,有调查指疫情发生至今,富裕人士平均资产于9个月内已经超越疫情前水平,但对下阶层则可能需要9年时间。

特区早已是极端贫富悬殊的地方,疫情只会令贫富悬殊加剧,令私楼市场更两极化。一端是豪宅,另一端是严重压缩空间的不适切居所。富裕人士一掷千金,其余人士就要高价买压缩空间。㓥房户更要承受不合理租金,当整体私楼全年租金下跌6%,却没有数据显示㓥房租金下跌。上周,运房局向立法会房屋事务委员会提供了㓥房租务管制的文件,建议考虑设立加租上限15%,半年通知期终止租约,现有耝客优先续租等。建议的方向对㓥房户的帮助不大。本栏将另文分析。

纳米楼“扬威”国际

特区楼价高至不可理喻,市民负担能力未能追上,市场便出现将货就价的迷你单位。以往纳米楼大多都位于市区,还可勉强利用交通方便上班省时将压缩空间合理化,但近年纳米楼已全面扩散至新界较偏远地区。

纳米楼一般是指实用面积少于260平方呎的单位,而特区的纳米楼更加纳米,主要原因是特区实用面积的定义并非以地毡面积又或内陇面积计算,不少纳米楼实际的内陇面积只有所谓实用面积的六至七成。

纳米楼潮流由长实大埔岚山以173呎“孝子房”作市场推广而揭开序幕,当时引起不少市场批评。之后压缩空间陆续登场且不断刷新记录,现时纪录保持者是屯门青隽“龙床盘”,实用面积只得128呎。上月本土研究社研究报告指出,特区纳米楼由2010年的占新楼宇供应的0.2%增至2019年的13%,有些索价高达500万。报告分析了8,550个空间少于两个泊车位的纳米单位,八成半没有睡房,七成厕所是没有窗的黑厕,几乎全数都是开放式厨房。恒基就是最大的纳米单位供应商,10年来兴建了2,858个纳米单位。研究被不少外国媒体转载,令特区纳米楼问题“扬威”国际。

本栏早于2016年已指出纳米楼只适合极之狭窄特定群体,呼吁尽量不要沾手,政府亦应为适切居所作出定义,规范纳米楼兴建。事隔4年多,政府不但未有回应,更间接推升楼价,纳米楼自然越建越多。纳米楼亦频频出现蚀让个案,代表发展商善用压缩空间压低银码,但定价绝不便宜,且市场承接力薄弱。持有纳米楼收租亦不见得好过,近日整体租金回报下跌,纳米楼相信影响更深,因为天价管理费占回报比例高,管理费却只升不跌。

政权乐见更多纳米楼

纳米楼越建越多,为市场垢病,政府看似爱理不理,实情是刚好相反,政府不但乐意见到更多纳米楼,而且利用各种对策扶持。最大的政策当然是以量为策,建屋量就是唯一可量指标。以量先行,纳米楼开积完全符合政策目标,政府当然不设任何规管。唯恐发展商不够积极,2010年政府引入“限呎限量”,部分招标地皮为某些单位实用面积设置上限,供应量设置下限,发展商自然在开积上画出更多小型单位,预留其它空间作特色单位及大型单位,将利润最佳化。

其次就是置业主导政策,楼价高企,压缩空间就可令更多人有能力上车,提升置业比率。虽然政府没有确立目标,但只要比率上升,政府就可以成功改善置业吹嘘。

资助房屋建屋量远未达标,当私人发展商多建纳米楼,政府就可将其合理化成为市场需要,继而压缩资助房屋空间,以达致兴建更多单位的目的。事实上,政府亦已执行压缩空间政策,去年最后一期的“绿置居”出现严重滞销,连单人户主都放弃选择,主要原因就是压缩空间,放弃公屋却未能改善住屋空间,为何将现有权利变作债务?

另外,政府在其它政策上亦予配合,间接鼓励纳米楼。首先是见缝插针,由于地皮面积细小,不利大单位开积,因为大单位供应数量少客源窄不利市场定位,发展商便倾向以纳米楼开则。1997年,政府将没有窗户的“黑厕”合法化,变相放宽一楼层兴建单位数目的上限。2011年政府简化审批开放式厨房程序,正式为厨房“拆墙”,方便发展商以开放式单位开则。2013年,政府将露台及工作平台的一半面积纳入宽免面积,露台面积应为1平方米或单位实用面积空间的2.5%,已较大者为准,但又以3平方米为上限。工作平台的豁免面积以每单位0.75平方米为上限。这些露台工作平台实用性存疑,但对发展商来说基本上就是单位越多,用尽豁免比例越大,以纳米楼开积有利发展商“发水”赚取豁免面积利润。政府提供如此多诱因,发展商当然好好配合。

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明显地,政府已经认定建屋量就是一切,根本无意为适切居所定义,为人均居住面积定立目标,改善住屋环境缺乏标准。政府无力治理楼市,还施行各种政策对策,鼓励房屋两极化发展,根本就不是以香港市民福祉为依归。特区法治及自由极速倒退令人不安,宜居又只限权贵,“安居”二字对大部分香港人来说将会是极之遥远。◇

责任编辑:陈玟绮

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