CCL反弹后回落 新界西创37周低位

【楼市动向】虚耗六年开一张十年期票

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【大纪元2020年12月24日讯】(大纪元记者张勤智港报导)反映二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL)最新报176.54,按周回调0.68%。分区指数除港岛区续升0.75%外,九龙、新界东及新界西分别回调0.5%、1.79%及2.71%。其余领先指数个别发展,大型单位微升0.17%,中小型单位及大型屋苑分别下跌0.83%及0.89%。中原经纪人指数(CSI) 最新报47.54,按周跌1.61个百分点。

二手楼价下跌,新界区楼价跑输大市,新界西跌幅是十周以来最大,指数触及37周低位。第四波疫情未有改善迹象,政府极可能维持严格限制措施多一段时间,令成交继续受压。一手继续以销售货尾为主,大部分发展商正等待时机再推盘。但仍有个别发展商趁圣诞新年档期试图突围而出,嘉华国际以先到先得形式推启德嘉峯汇货尾近2百伙。疫情下部分二手业主谢绝睇楼,过去周末十大屋苑只有零星成交。上期本栏分析新移民潮令放盘量增多,预期住宅价格短中期仍受压。

 “人无恒产”政权要负责

另外,去年林郑放宽按揭保险,声称让市民“不用费煞思量便可拥有居所”,却没有解决楼价极度超越负担能力的问题。政权不断称没有空间放宽调控措施,却又出尔反尔,原因是政权认为社会动荡不安乃市民因置业难而不满所致。有人更引用孟子之言,指“人无恒产”,所以被煽惑反对政府云云。这完全是断章取义。

引用“人无恒产”必须看上文下理。孟子曰:“无恒产而有恒心者,惟士为能。若民,则无恒产,因无恒心。苟无恒心,放辟邪侈,无不为已。及陷于罪,然后从而刑之,是罔民也。焉有仁人在位,罔民而可为也?”孟子明确指出,一般人久无恒产,容易偏离正道,而政权又施以严刑峻法,根本就是设计陷害人民。施行仁政的当权者怎会不顾市民任意作为?孟子指出的问题正正就是政权长期罔顾市民需要,刚愎自用,楼价过高令新一代人置业困难。市民不满,政权不去聆听疏导,而是施以高压手段镇压,根本就是暴政所为。这些引经据典支持政府的人金玉其外,曲解先贤学说,不知他们又有否胆量提醒政权中华五千年历史中暴政的下场,助纣为虐的结局?

歪理连篇失信于市民

政府上周公布长策进度报告,并首次称政府有足够土地可达致未来十年的供应目标。运输及房屋局局长陈帆指以前不能达标是由于土地供应不足,形容有望达标是一个“好开始”。对于过往六年未能达标的指控,局长不以为然,指“无必要将达不达标与走数拉成一个对等”。虽然资助房屋有望达标,在另一场合局长预期未来五年公屋轮候时间不会有明显改善,还称公屋平均轮候时间受一篮子因素影响,很难以其来评论公屋供应量云云。不少市民对局长言论感到愤怒。

长策已经实施六年,政府年年指有信心达标,拖足六年才勉强说有机会达标,还说“好开始”。局长归咎过去未能达标是土地不足的问题,可是从没有交代为何长策忽略最根本的土地供应问题。不达标是铁一般的事实,坊间指的“走数”就是政府不达标,无从抵赖。政府过去数十年来公屋政策就是以“三年上楼”为指标,而影响这个指标最重要的因素就是供应。若果不能以轮候时间来衡量,敢问局长应以什么来衡量?长策连续六年发表进度报告,较其它政府的重要政策,例如人口政策、扶贫政策等报告欠奉,已算有所交代。可是一份报告的份量并不是单看有否预期交付又或交付的频密程度,还要看质量。进度报告的目的除了对进度作健康检视之外,更要对未符合预期的进度作出执行上的修正,及对新形成的趋势作出分析及部署应对。

六年来未能达标,报告对于一些负面趋势视而不见,交付进度报告难言合格。即使政府称找到足够地皮亦未能乐观,因为特区从来不是有没有土地问题,林郑亦亲口承认特区不缺土地,而是规划、收地、赔偿、改划、平整、建屋的问题,概括来说就是供应时间的问题,即使有目标土地,亦可以因为各种程序及执行而拖延。现时监察政府的议会又全面失效,政府拖延机会骤增,市民如之奈何?

隐恶扬善不承认责任

再看进度报告内隐藏的各种负面讯息。其一,政府系统性高估潜在供应量。笔者将历年报告的资助房屋预期供应量整合(见表),读者马上可以看见清晰趋势,数字年年下调。例如2016年报告指16/17至20/21年度资助房屋供应量有94,500个,今年的报告跌至83,600个。去年报告指19/20至23/24年度有107,000过今年只剩97,300个。趋势明显,政府却从没告诉市民高估的原因及如何改善预测数字。根本问题就是长策的十年滚动目标不是一个可量指标,只是方便政府“走数”的工具。

其二,不适切居所数字年年创新高。由2014年底的10.56万个升至最新的12.3万,长策实施了七年,综合所有政策及措施,㓥房问题不但没有改善而是继续恶化,证明政府在解决㓥房问题毫不积极。㓥房已成为一个结构性的问题,应作更深入策略检讨。

其三,假设政府有足够土地十年兴建30万个公营房屋单位,再假设政府未来五年10万个单位如期交付,代表长策的下半年期政府要交付20万单位,平均每年4万伙。翻查纪录,过去16年政府从未试过每年交付超个4万个单位,政府并无提供客观理据及数字支持双倍的建屋进度。再有,两个前假设都是十分巨大,以政府的恶劣往绩,政府若不交出更详细计划,五年后的建屋数字难以令人信服。

其四,按照政府的《香港2030+》报告,特区住户数目高峰将是293万户。按政府最新的房屋统计数字,现时房屋总存量286.8万伙。若果政府已有足够土地在未来十年兴建43万伙,十年后房屋总存量将达330万伙,超过住户高峰数字37万伙。若果政府不提供十年后住宅需求的估算,又不提供市民改善住屋环境的蓝图,又坚持一个十多年后可以兴建40万伙的“明日大屿”填海计划,令人怀疑计划另有目的。

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狼来了的故事大家都耳熟能详,失信两次之人已没有人相信。政府连续“走数”五次,用六年时间开一张十年的期票。长策实施七年,今天极度超越负担能力的楼价,严重超越指标的公屋轮候时间,早已说明一切。政府不达标从来不用问责,立法局会被阉割至完全失去监察政府的能力,背后的中共对特区施政“上下其手”,特区已是极权政府。极权维护的从来是小众人的利益,又怎会紧张市民住屋的福祉。试问这张十年期票的兑现率为何?◇

责任编辑:陈玟绮

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