低利率促南加房市漲不停 地產經紀談利弊

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【大紀元2021年02月06日訊】(大紀元記者徐綉惠洛杉磯報導)南加六縣的中位房價自去年末連續數月上漲,銷案也較去年同期增加逾10%,直至今年1月底,南加房市也未出現下修調整的狀態,而大洛杉磯地區的東帕薩迪納(East Pasadena)、維尤公園-溫莎丘陵(View Park-Windsor Hills)、拉克雷森塔-蒙特羅斯(La Crescenta-Montrose)、拉哈布拉崗(La Habra Heights)以及海豹灘(Seal Beach)等地區的中位房價已跨過百萬元紅線,成為「百萬豪宅社區」。

僑福地產商業部執行副總裁林重伸(Steve Hayashi)表示,目前這種房市上漲的現象的確是跌破專家眼鏡,去年中共病毒(新冠病毒、武漢病毒、Covid-19)疫情在美國爆發後,不少人預估南加房市將會下跌,或出現法拍屋出售潮,但這些現象卻未出現,他說:「只能說疫情改變了一切,過去常理推斷的事情可能都不再有效,房價也無法預測。」

林重伸認為,南加房價不斷上漲的主因還是前所未見的「低利息」。他說:「去年第四季的利息降到3%以下,甚至是300萬的購屋貸款都有低於3%,現在利息真是跌破眼鏡的低點。」低房貸利息促使民眾增加購屋意願,加上南加的房市一直都是需求大於供給,所以許多中價位的房子一拋出來就成為熱門搶奪的對象,過去買房者會考慮要壓低賣方多少價錢,但現在都得想「要加多少錢」。

林重伸表示,目前中價位房屋的上漲也帶動了高價屋的買氣,例如因中美貿易戰已乏人問津許久的華人區豪宅也開始受關注,他說:「現在買房子是要搶的,連過去不好出售的高價屋,也因為低利息而變得更好賣。」

儘管目前南加房價未見回落放緩的跡象,且有低利息作為利多,但林重伸還是提醒有購屋意願的民眾要評估自己的能力,因為政治上的變數誰也無法辦斷,目前房市的榮景是得力於川普執政時的政策,但新政府會怎麼安排,還不得而知。

林重伸認為疫情下,大家普遍都不敢消費,向來沒有儲蓄習慣的美國人也開始儲蓄,或考慮購屋保值,所以房市應仍會繼續維持漲勢,他說:「如果有需要買就快買了,因為利息很低,以後不見得會有這種機會。不要選擇浮動利息,最好是固定30年不變。」

億比發國際股份有限公司總經理查爾斯(Charles Ni)長年從事臺灣移民赴美置產等相關業務,同時也是資深地產經紀人。他表示目前南加的房地產市場有很大部分是倚靠政府穩定市場,但補助、紓困並不是長久之計。

據查爾斯觀察,目前南加的房地產是因為房源少、利率在低檔,所以搶房的人還是很多,房價還是在繼續往上走。但加州失業的情況還沒有完全反映出來,加上加州的許多政策不利於中小企業主,很多公司都在考慮搬離加州,例如若將基本時薪全面調漲至15元,將致使許多店家無法負擔,勞動市場無法產生正循環,這些都是潛在的危機。

疫情期間,許多房客無力繳交房租,房東也因加州的「租客保護令」而無法要求租客搬遷,造成損失。查爾斯的部分客戶就面臨房客無法交租的窘境,他說:「如果出租市場出現問題,那自然也會影響房價,有些屋主的生活負擔比較大,就會考慮賣房產變現。」一旦房源變多,市場基本面就會出現變化。

查爾斯表示,大抵而言華人都有基本的存款和收入,但的確有些人是連一兩千元的緊急備用款都拿不出來,雖然法律只是允許房客推遲還款,但房東們都知道,這些積欠款要回來的機會很小,房租會變成呆帳,一旦租屋的投資報酬率降低,購屋投資者的意願也會降低,房價也會下修回落。

查爾斯認為,大多健康的市場都會有盤整、調節的時間,他並不樂見南加房市繼續上漲,因為如果榮景不再,房市很可能就會半價腰斬。他也擔心「低利」促成的房市熱會像日本平成年間的泡沫經濟一般,演變成經濟危機,因為低利對國內基本消費需求沒有刺激作用,但對投機、特別是投資房地產能起很大的促進的作用。他質疑:「如果持續的低利息,美國會不會發生日本那樣的泡沫危機?」◇

責任編輯:方平

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