【樓市動向】收回三幅地遺下一堆問號

CCL創兩年半新高 七大領先指數上升

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【大紀元2021年05月28日訊】(大紀元記者勤智香港報導)反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報184.65,按週再升0.53%。分區指數除新界東回調0.29%外,港島、九龍及新界西分別上升0.61%、0.17%及0.09%。其餘領先指數全線上升,大型單位、中小型單位及大型屋苑分別上升2.09%、0.24%及0.19%。中原經紀人指數(CSI)最新報71.86,按週再升0.66個百分點。

調控漏洞政府視而不見

樓市持續升溫,整體二手樓價指數連升5週,創19年9月後新高,距離歷史高位只差3%,新界西表現更強,距歷史高位只差2.45%。領先指數連續五週有五個或以上上升,代表升勢頗為全面。CCL技術走勢明顯突破兩年徘徊區,且有雙底之局,預計新升浪正展開,短中期或挑戰歷史高位。多個新盤趁勢收票。

恆基位於鴨脷洲的逸南開售,該盤六成半單位是少於200呎的納米樓,以壓縮空間遷就低銀碼招徠,首推50伙,呎價高達2.5萬,暫超額認購4倍。新一輪「白居二」出爐,刺激資助房屋板塊向上,居屋連環錄得破頂成交,沒有大幅增加供應而大幅增加需求只會進一步推高價格。

另外,十優港姐去年購入屯門菁雋單位,年初將單位轉名給家人,最近又再置業,由於回復首置身份,當然不用支付辣稅。黃竹坑上蓋一期開售,每呎3萬多元,最平單位千多萬,被富裕人士掃清光,當中不乏一次過購買多個單位,未聞這些人要付辣稅,相信是利用家人名義入市,目的主要是投資而不是自住。

明顯地,樓調控措施存在漏洞,就是假設沒有住宅而置業的人士就是用家,可享有相對優惠的印花稅,這個假設已不成立。事實上,坊間多次提出調控漏洞需要堵塞,政府明知卻無所作為,就是故意,證明政府根本不但無意落實自住優先的政策目標,還有意讓權貴大舉入市托起樓價,務求令私樓市場與大部份人無關,然後將住屋養老醫療等問題推入大灣區,大灣區融合變成解決問題的理所當然選項,讓民眾走進大灣區接受中共全面控制。樓價高代表地價高,政府賣地財源滾滾,「明日大嶼」就有巨量利潤可圖,一舉兩得。

所謂「重中之重」十年來問題未解之餘還繼續惡化。今天特區遠超負擔能力的樓價,極端的貧富懸殊,全是特區政有目的有計劃打造而成。中共篡改選舉及議會制度,全面插手特區事務,樓價與貧富懸殊沒有最極端只有更極端。

收地規模細見縫插針

發展局日前公布根據《收回土地條例》收回三幅私人土地,分別是位於粉嶺中心毗鄰、元朗十八鄉路附近及元朗YOHO Midtown旁,合共面積1.23公頃,預計2023年完成收地,可供應1,600伙資助房屋。三幅地部份地段由大型發展商持有,亦有部份屬「祖堂地」,即新界氏族集體擁有的土地。政府高調吹噓收地成效,林鄭更指這次引用《收回土地條例》收回私有土地是破格舉措,政府會繼續運用這項法律手段開拓更多房屋用地云云。事實上,利用條例收地談不上甚麼破格之舉,過往亦多次使用,當中更牽涉收回一些極具爭議的土地。條例賦予政府權力,只要符合廣大公眾利益,政府就可運用,只是政府過去未有積極利用而已。

政府的理據是平衡私有財產與公眾利益,但由於特區政府沒有認受性,根本沒有資格演繹公眾利益遑論取得平衡。收回土地條例猶如一把「尚方寶劍」,啟動權全在政府,收回量少政府無法抵賴反對派阻撓。一旦行駛,既無上訴機制,業主亦無反對的權力,政府只需按法定機制賠償或因應情況提供額外特惠賠償金,地權擁有者唯一可行的只是提出司法覆核,但收地行動繼續,直至司法覆核勝訴為止。

資助房屋嚴重短缺,收地作興建資助房屋有無可爭辯的公眾利益,司法覆核勝算微乎其微。今次收回的三幅土地,範圍三尖八角,有兩幅夾在已經發展成熟的私人發展項目之中,發展商多年努力解決業權問題不果,無法作協調發展。興建資助房屋,與周邊發展格格不入,還可能出現屏風樓,在規劃上並不理想。如此收地,美其名就是地盡其用,實際上就是欠缺規劃,以量為策,見縫插針。

關鍵問題未向公眾交代

若讀者以為政府開始積極收地以解土地荒,那就大錯特錯。收地興建資助房屋聽落似是好消息,但整件事必須全盤考量,不能單看收地動作。林鄭於19年施政報告提出,政府將加快規劃並運用《收回土地條例》收回三類私人土地用作公營房屋及首置單位等,當時還指已覓得10幅有潛力土地,並研究發展可行性。研究了兩年半,政府才公布收回其中三幅土地,進度極之緩慢。政府未有清楚交代為何單是可行性研究已經花上兩年多,如何加快進度等問題。

三幅土地總面積只得1.2公頃,杯水車薪,對舒緩資助房屋供應缺口幫助甚微。其餘七幅土地政府指有兩幅並不適合,已被剔除,另外五幅政府指業權擁有者已提交地契修訂,暫不收回。這七幅土地的資訊透明度令人極度失望,一來政府沒有交代地皮的位置,公眾無法衡量及挑戰政府決定,二來政府亦完全沒有交代剔除的理據,當初又指土地有潛力,當中是否有判斷失誤及誤導公眾?暫緩收地的決定亦應受到質疑,按照政府邏輯,豈非業權擁有者只要提出地契修訂便可拖延收回土地?政府研究時間過長,亦給予地主太多機會提出地契修訂,間接鼓勵拖延。政府對這五幅土地何時再考慮,有否時限等問題一慨空白。眾所周知,有潛力興建資助房屋的私人土地又何止十幅,下一批研究又何時啟動?這些策略行政拖延又是否符合港大公眾利益?大眾沒有忘記,林鄭堅持的得意之作並非利用尚方寶劍收回土地,而是害怕收地引來司法覆核而大推公私合營。可是計劃搞了四年,虛耗大量資源,至今卻一宗申請也沒有。

土地大辯論中市民已壓倒性表明政府應優先收回棕地作資助房屋發展,政府卻將七百多公頃棕地篩選剩36公頃高潛力在進一步研究,卻未見政府積極使用收回土地條例,照顧更廣大的公眾利益。

這次收地雷聲大雨點少,目的只是為19年的施政報告打成積點數。從公私合營政策及棕地收地進度可見政府志不在收地。政府在乎的是大型填海及其世紀大計「明日大嶼」,不但創造的價值遠高於收地,還可讓政府任意規劃,配合中共大灣區發展計劃。十年來不斷惡化的負擔能力,不斷創新高的劏房戶,不斷延長的公屋輪候時間,足以證明政府意向。市民不要期望特區政府會積極收地以照顧廣大市民的住屋利益。◇

責任編輯:陳玟綺

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