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房地產的省稅神器:1031交換

遞延繳稅的優惠 未來將可能被限制

1031交換是美國地產投資、累積財富的利器。(Shutterstock)
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【大紀元2021年06月28日訊】文:林懿・加州會計師
最近辦公室接到好一些的詢問電話是關於1031交換的問題。這個走向有可能是因為今年4月28日,由白宮簡報室所推出的美國家庭計畫(The American Families Plan)中提到的要投資美國高等教育及發放育兒津貼(Child Tax Credit)等等。但是支票開很大,錢從那裡來?其中有一條來錢的方法,就是限制1031交換的遞延所得的上限為,50萬美元。這項稅務提議,可能促使某些納稅人趕在今年內做成1031交換。

到底什麼是1031交換

1031交換的好處及什麼是合格的1031交換呢?

所謂的1031交換,又被稱為相似資産交換,一般指的是商業房地產(出租物業)的交換。若是純粹的自用住宅,則不符合1031交換的前提。1031可以跨州交換。例如可以用加州的商業房地產去置換在芝加哥的商業物業,但是不能置換跨國物業,僅限於美國境內。

1031交換的優點大體可以歸結成下列數點:

主要的優點是在稅務上的遞延繳稅。舉例來說,在一般的狀況下,若是出租物業以40萬美金取得,而以100萬美元出售,就產生了60萬元的課稅所得。然而,若是採用合格的1031交換,投入現金或是增加貸款,換成市值更高的房地產,則在現行的稅法下,可以遞延這60萬的課稅所得。白話文就是暫時不用繳稅。但在拜登團隊的提案中,50萬可以遞延,而10萬要課稅。
因為購買物業而額外投入的現金,以及所增加的貸款,可以算成是新物業的成本,並且提列折舊,達到減少課稅所得的目的。
從遺產規劃的角度而言,1031交換可以一換多,所以在實務上可以用一大型的商業房地產,置換成多個小型房地產,達到遺產分配的目的。

而合格的1031交換一定要使用合格的仲介機構,滿足稅法上對天數的要求,以及不能剛做完1031交換,馬上拿回來自住等等。尤其要注意的是,雖然以小房換大房可以遞延所得稅,但是1031交換,一定要在稅表中體現出來(表格8824),不然若因為沒有正確的申報導致1031交換破局,得不償失。#

更多詳情請洽林懿加州會計師
電話:(408) 725-1700/(408) 279-9988
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10430 S. De Anza Blvd., Suite 280, Cupertino, CA 95014



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本文刊載於舊金山6月26日地產版

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責任編輯:李曜宇

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