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房地产的省税神器:1031交换

递延缴税的优惠 未来将可能被限制

1031交换是美国地产投资、累积财富的利器。(Shutterstock)
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【大纪元2021年06月28日讯】文:林懿・加州会计师
最近办公室接到好一些的询问电话是关于1031交换的问题。这个走向有可能是因为今年4月28日,由白宫简报室所推出的美国家庭计划(The American Families Plan)中提到的要投资美国高等教育及发放育儿津贴(Child Tax Credit)等等。但是支票开很大,钱从那里来?其中有一条来钱的方法,就是限制1031交换的递延所得的上限为,50万美元。这项税务提议,可能促使某些纳税人赶在今年内做成1031交换。

到底什么是1031交换

1031交换的好处及什么是合格的1031交换呢?

所谓的1031交换,又被称为相似资产交换,一般指的是商业房地产(出租物业)的交换。若是纯粹的自用住宅,则不符合1031交换的前提。1031可以跨州交换。例如可以用加州的商业房地产去置换在芝加哥的商业物业,但是不能置换跨国物业,仅限于美国境内。

1031交换的优点大体可以归结成下列数点:

主要的优点是在税务上的递延缴税。举例来说,在一般的状况下,若是出租物业以40万美金取得,而以100万美元出售,就产生了60万元的课税所得。然而,若是采用合格的1031交换,投入现金或是增加贷款,换成市值更高的房地产,则在现行的税法下,可以递延这60万的课税所得。白话文就是暂时不用缴税。但在拜登团队的提案中,50万可以递延,而10万要课税。
因为购买物业而额外投入的现金,以及所增加的贷款,可以算成是新物业的成本,并且提列折旧,达到减少课税所得的目的。
从遗产规划的角度而言,1031交换可以一换多,所以在实务上可以用一大型的商业房地产,置换成多个小型房地产,达到遗产分配的目的。

而合格的1031交换一定要使用合格的中介机构,满足税法上对天数的要求,以及不能刚做完1031交换,马上拿回来自住等等。尤其要注意的是,虽然以小房换大房可以递延所得税,但是1031交换,一定要在税表中体现出来(表格8824),不然若因为没有正确的申报导致1031交换破局,得不偿失。#

更多详情请洽林懿加州会计师
电话:(408) 725-1700/(408) 279-9988
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10430 S. De Anza Blvd., Suite 280, Cupertino, CA 95014



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本文刊载于旧金山6月26日地产版

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责任编辑:李曜宇

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