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美国房价暴涨 现在适不适合买房?为何房源这么少?

全美房价暴涨,新屋成本也暴增,到底买家该不该进场?(大纪元合成)
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【大纪元2021年05月26日讯】(大纪元记者李欧综合报导)“美国地产热点:李欧笔记”视频,本次我们要来探讨一下全美房地产市场现况,到底二手房源新屋房源到底有没有增加的可能?因为房源短缺,是导致现在房价高涨的主要原因,这是非常关键的问题;另一个我们要探讨,很多人在问的问题:到底现在是不适合买房?

全美房市第一季度房价涨幅 再创历史新高

全美房地产经纪人协会(NAR)5月初公布的报告显示,在房源严重短缺和买家需求旺盛的推动下,当季美国几乎所有地区房价都在上涨,且没有放缓的迹象。

根据NAR报告,在去年第四季度同比上涨创历史纪录的14.8%后,今年第一季度独立二手房价中位数,同比涨幅进一步升高至16.2%。在NAR追踪的183个都市里,有182个房价同比皆上涨;此外,183个都市里的近九成房价的涨幅都超过10%。

在全国范围,第一季度的成屋销售价格中位数到达319,200美元,涨幅创下了1989年以来的最高记录。根据报告,第一季度房价同比涨幅最大的城市是纽约州的金斯顿(Kingston),涨幅达35.5%,Kingston位于纽约的哈德逊河谷(Hudson Valley),在过去的一年中,许多城市里的居民搬到那里躲避疫情。涨幅第二的是康乃狄克州费尔菲尔德县(Fairfield County),涨幅也高达34.3%。

在183个都会区中,163个第一季度房价同比增幅都达到两位数,多过前一季度的161个城市。唯一房价下跌的城市是伊利诺州的斯普林菲尔德( Springfield),同比跌2.4%。

房价涨速如此之快,正在抵销超低房贷利率带来的好处。NAR表示,尽管抵押贷款利率从四月份又开始下走,三十年固定利率来到约2.94%(5/17数据)。但第一季度典型的房贷月供还款,仍从去年同期的995美元上升至1,067美元。

今年下半年房市或放缓?

随着更多人被挤出市场,经济学家也表示,房价增速可能在今年晚些时候会放缓。加州房地产专家陈建友也是预测今年夏季,会有一波上市房,而且加州重新开放房东驱逐房客,也会增加房源,届时可能让买家有更多选择,减缓竞争。

不过现在即使部分买家撤出市场,许多都市区的房屋需求量仍将超过供给量,市场上房屋的短缺正在影响全国各地的购房者。截至5月1日当周,Realtor.com上的房源数量比去年同期下降了52%。

建筑商信心增强

二手房的短缺,推动建筑商们加大力度开工的信心。5月17日全国房屋建筑商协会(NAHB)的五月份的月度信心指数为83分,指数超过50表示信心增强。一年前,大疫情的爆发使该指数在4月和5月跌至50分以下,但随着许多美国人选择在去年夏天恢复买房、找新房的需求,信心指数迅速反弹。

美国新房现在建筑成本高昂。(李欧/大纪元)

全国房屋建筑商协会的首席经济学家说:“低利率正在支撑大多数材料成本上涨的住房负担能力。”从区域来看,南部的建筑商信心增强,西部的建筑商信心保持稳定,但东北部和中西部的建筑商信心下降至去年8月份以来的最低水平。

缺乏现有房源的销售,以及低利率的环境持续发展,支持了买家对新房屋市场的兴趣。但是买家和建筑商都面临着价格压力,这可能会使新房销售的推动出现风险,所以建筑商协会在衡量潜在买家的信心上,略有保留。

建筑成本 大幅高涨

房屋建筑的总材料成本比一年前上涨了12%,建筑商表示,他们预计价格会更高。特别是,用于建造房屋的木材和钢材的短缺,是成本的主要驱动力。截至5月7日,今年以来钢胚价格约上涨49%,铁矿砂上涨40%,钢胚价格均持续向上接近2008年的高点,中国铁矿砂价格更创下历史新高。在2020年5月至今年之间,标准1,000板英尺的木材的价格从347美元跃升至1,645美元。

去年以来美国新房的木材与钢材成本飙升。(李欧/大纪元)

原材料价格上涨如此之快,更导致无法准确提前制定新房价格。建筑商协会警告说,在确保劳动力方面也面临挑战。一些建筑商正在减慢销售速度,以管理自己的供应链,这意味着建商承受能力的挑战越来越大,导致房价也会越来越高。

根据房地美(Freddie Mac)的最新分析,美国住房市场还需要380万套独立房才能满足需求。房地美的首席经济学家哈特(Sam Khater)表示,对于入门级房屋尤其短缺,这使得首次购房者进入市场的成本更高。

现在是买房好时机吗?

接下来,我们就来探讨另一个问题,也是有很多人都在问的:现在倒底是不是买房的好时机?根据盖洛普(Gallup)的一项新调查,尽管房价飞涨,但仍约有53%的美国人认为现在是购买的好时机。这是盖洛普在4月份对近1,000名美国成年人进行的调查结果。

去年,只有50%的人有这种感觉,这是自盖洛普(Gallup)在1970年代开始追踪美国人对房地产市场的看法以来的最低水平。在1978年、2000年中期都有很多人说:“现在是买房的好时机”,甚至2003年时有81%的人这么认为。但现在人们还是相对比较谨慎,许多美国人在Google上进行搜索研究,以查明房市是否将再次进入崩溃,就怕又像上次经济衰退前的经历一样,大家都心有余悸。

所以现在倒底要不要进入市场?其实很难有有一个统一的答案,尤其在美国疫情危机尚未完全解除之前。首先笔者认为,要看您的买房需求有多大?急迫买房吗?或是可以等待?还有手上资金充不充裕?可以贷款有多少钱?而且每个地区的市场环境不同,还要依照您的居住地进行评估,才能有比较准确的答案。

现在可能有很多人感受到通货膨胀的压力,想说不如把钱投到房地产里增值。也可能觉得房价涨幅如此巨大,假如再不买就来不及了等等这些想法。

我该买房吗?先考虑两个因素

各种不同的想法,我们倒不如简化成两个,一个是需求性、另一个是资金。每个人的需求性不同,买房的理由不同,我建议处在犹豫阶段的人,不妨做一个列表,把一些想换房的想法列出来,还有不换房、买房原因也出来,然后进行评估。假如需求果然高过不想买房的因素,那就可以试着进一步了解你当地的房地产市场,一般都预期房价仍将继续上涨,主要原因仍是需求超过供给,还有美国经济随疫情趋缓重启,目前就业率虽趋缓,但零售销售大增、消费者信心指数也来到疫情以来最高等等,各项数据都是回升的阶段,但要留意的是通货膨胀导致可能的货币紧缩、利率调高的因素,将可能对房市造成降温。

再来,当然要考量口袋有多深的问题,由于现在有不少现金买家,对于贷款买家相对不利,但只要贷款买家预先申请好贷款预批信,碰到现金买家也不会是太大的问题。要留意的是,您要买的房子有多少竞争者?假如竞争者多,意味着就必须要加价抢房。这里还是呼吁,买房要理性,千万不要一味地加价,认为加个几万元,每月只是多几百元的还款,但长期以来仍是不小的负担,就算真的抢到房子,事后可能会后悔。也不要因为抢房把验房步骤都省略了、该有的要求都跳过了,大幅让步的后果,可能就是买到一个很不合适的房子,或是要花更多钱去整修。除非你事先就知道这些情况,愿意去承担这些缺点。

如果近期买房过程不如预期的顺利,其实也没关系,随着经济重启,疫情以来的限制逐渐开放,肯定会有更多上市房出现,竞争可能也不会这么大,到时的选择也就更多,甚至有更多的谈判空间,对买家会是好处。当然如果竞争还是很大,但毕竟先前你可能有多次经验了,相信在一次次的抢房中,经验值的累积也会加大到时抢房成功的概率。#

视频:美国房地产 涨幅最高的城市和唯一下跌的城市 今年夏季会是买房好时机?|新房为何那么少?美国还需要多少新房?|买房现在是否是好时机?【美国地产热点】第18集




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本文刊载于旧金山5月22日地产版

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责任编辑:李曜宇

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