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第一季度商业地产报告 哪些物业前景看好?

2021第一季度全美商业地产报告分析。(Shutterstock/大纪元制图)
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【大纪元2021年05月05日讯】(大纪元记者李欧编译报导)据全美房地产经纪人协会(NAR)最新的2021第一季的商业地产报告与展望,全美商业房地产市场正在复苏,但与COVID-19大流行之前的情况相比,仍然疲软。其中也指出哪些物业,最被其商业地产成员看好,也有不被看好的。

第一季商业地产报告与展望

商业房地产在2021年第一季度,据Real Capital Analytics数据,大型商业房地产的收购交易(物业或投资组合250万美元以上),包括所有类型的交易量,平均同比下降28%,其中零售物业倒退42%,唯独酒店交易除外(同比有13%增长)。报告中指出,投资者可能将酒店转换为其它用途,例如多户型住宅。

图1:商业地产每季度销售量(年度变化)。(全美房地产经纪人协会NAR)
图2:2021年第一季度,250万美元以上交易同比变化与销售量。(NAR)

另外,低于250万美元的所有商业地产交易中,平均有1%的交易跌幅,但是调查数据也指出,土地和工业房地产物业有所增长,其余类型则下降。

商业房地产价格继续坚挺,但商业房地产的价值与一年前相比,仍大幅下降了6%。在去年第二季时下跌10%,因此目前已有所回升。250万以上的交易,价格同比有6.7%的上扬。低于250万的交易中,平均同比有2%的涨幅,其中土地价格有6%上扬,工业厂房有5%,B / C级公寓也有5%,涨最多的是住宅土地,有9%。

各城市商业地产交易量

对于250万美元或以上的交易,波士顿、达拉斯、洛杉矶、亚特兰大和凤凰城,在第一季度中完成了最大交易量的前五名。在波士顿,大部分交易用于办公室物业;在洛杉矶、达拉斯、亚特兰大和凤凰城,很大的组成部分是用于公寓物业。(见图3)

图3:各城市2021年第一季度,250万美元以上交易销售量(十亿美元单位)。(NAR)

在250万美元或以上的交易中,尽管空置率上升,但不良销售占不到2%。但上一次金融风暴中,不良销售占有近20%。原因之一是与大萧条相比,这次REITS之类的投资者的杠杆率较低。在大萧条期间,房地产投资信托基金市场的债务占总市值(债务加股权)的峰值达到了57.5%。根据Nareit的数据,截至2021年3月,债务与股权的比率为32.3%。

图4:商业地产不良销售占比。(NAR)

商业地产季度报告中也指出,70%的NAR商业地产成员回报,由于都在家工作的缘故,大多数公司改租小办公室空间。而且成员们表示,2021年的商业房市的复苏,仍将不平稳。

对未来12个月的展望,NAR商业地产成员也回报,预计土地销售有5%的增长,工业仓库有3%增长、B / C级公寓有1%增长,但预计零售、办公室和酒店物业的销售将下滑。

商业地产资本化率下降

随着商业地产的价格继续上升,资本化率Capitalization Rates却在继续下降,所谓资本化率,简单的说就是把资本投入不动产所带来的收益率。在高于250万美元的商业地产中,公寓的资本化率是其中最低的只有4.9%,其次是工业为5.9%。酒店物业最高为8.6%。

图5:商业物业高于250万美元的资本化率。(NAR)

另外,据NAR商业成员报告说,A级公寓物业的资本化率最低,平均为5.7%。办公室为6.5%。旅馆和购屋中心平均超过8%。通常低于250万美元的商业房地产的资本化率,往往高于250万以上的物业。

图6:商业物业低于250万美元的资本化率。(NAR)

报告中说,假设没有致命的COVID-19变种的死灰复燃,疫苗广泛注射,2022年随着商业继续重启、员工重返办公室、旅行恢复,并随着越来越多的企业正常运营,商业地产会强劲地复苏。不过我们现在也看到,疫情又到了另一波的高峰,使发展前景仍不明朗,投资人还是要谨慎行事才好。#
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本文刊载于旧金山5月1日地产版

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责任编辑:李曜宇

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