全美房市

全美房市高涨 170万屋主仍可能失去房屋

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【大纪元2021年05月10日讯】(大纪元记者李欧编译报导)在大疫情开始,美国联邦政府允许许多无法再支付抵押贷款的房主进入宽容期,避免潜在的止赎危机。但根据抵押银行家协会(Mortgage Bankers Association)的数据,截至今年三月底,仍有大约250万房主处于被宽限状态。但现在问题来了,当暂时的宽容期结束,如果许多人仍在财务上挣扎,会不会发生止赎房再次压垮房市?

仍有一两百万屋主 面临偿还贷款困境

这些房主因疫情而失去了工作,被允许每月暂停偿还贷款。拥有联邦政府支持贷款的房主,可以获得长达18个月的宽容,因此那些在大疫情初期就延迟偿还贷款的人,可能会在今年9月份之后,面临宽容措施的终止。消费者金融保护局(Consumer Financial Protection Bureau)的数据显示,这可能会使大约170万的屋主面对失去房屋的困境。

不过止赎房的危机,可能不会发生,因为竞争激烈的住房市场,可能恰恰是阻挡市场大衰退的原因。随着房价创下新高,如今几乎没有房主所欠下的房款超过其房屋价值。另外,美国正处于历史性住房短缺的困境中,因此任何上市的房屋都可能很快被抢购一空。所以,如果房主真的无法偿还贷款,他们可以出售它,怎么样都比被银行拍卖房屋来得好,而且总统拜登(Joe Biden)也可能会继续延长宽容期。

但根据数据公司Black Knight的调查,到2021年2月,在抵押贷款或止赎房屋方面,严重落后的房主比例,比2020年2月高出惊人的245%。

经济恢复 部分地区仍不乐观

有些地区的经济还是比较危险的,例如房屋价值较低的地方,这些地方通常是经济疲弱、缺乏高薪工作,最明显的是所谓的铁锈带(Rust Belt),大致上是从纽约州中部向西延伸到威斯康辛州、爱荷华州东部一带。

消费者金融保护局代理主任戴夫·上久(Dave Uejio)在本月初的一份声明中说:“有一波急需解决的房主需要帮助。”

所幸,在大多数情况下,联邦政府的“冠状病毒援助、救济和经济安全法Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security Act”禁止止赎由联邦支持的房屋抵押品。政府支持的贷款约占所有住房抵押贷款的一半,而且暂停期已延长至6月30日。

该法律还允许获得联邦政府支持的贷款的房主,在得到放贷人批准的情况下获得尽可能的延长。因此目前,从2020年3月到2021年9月,有一些房主可能会得到整整18个月房贷的宽容。

不过宽容归宽容,房主最终还是将偿还房贷。抵押银行家协会警告说:“我们不能无限期地忍受,也不能无限期地暂停赎回权。”,“随着事情恢复到正​​常状态,人们必须继续偿还贷款。”

据数据公司Black Knight称,截至4月13日,所有有抵押贷款的房主中有4.4%的人仍在延迟偿贷中。随着经济的改善,这一百分比一直在稳步下降。尽管如此,消费者金融保护局的戴夫·上久仍是警告:“即使经济重启,仍会有数百万的家庭在未来几个月内,面临失去房屋的风险。”

据Black Knight的数据,在去年5月份的危机高峰期,大约有五百万套房屋得到了宽容,约为目前水平的两倍。许多房主发现,他们的财务状况,没有大疫情开始时所担心的那么糟,因此他们可以忍耐。

全美3%的房主遭遇“淹水”

城市研究所(Urban Institute)住房金融政策中心的资深研究员Jung Hyun Choi说:“剩下的,就是那些在财务上更加挣扎的人。”根据城市研究所的估计,只有3%的房主所欠的债务超过房屋的价值,这被称为“水下”。相比之下,大萧条期间约有30%的房屋位于水下或接近水下。

根据ATTOM Data Solutions的分析,在铁锈带(Rust Belt)和路易斯安那州的许多大都市地区,仍然有较高比例的房主积欠房贷,而房贷所欠的钱却比房屋的价值还高。水下房屋数量最多的前十个都会区中,有一半都位于俄亥俄州。

ATTOM定义为“严重水下”的房屋比例最高的都市圈,其债务比房屋价值高出至少25%,其中包括路易斯安那州的Baton Rouge;纽约州的Syracuse;俄亥俄州的Youngstown;俄亥俄州的Toledo;宾夕法尼亚州的Scranton;俄亥俄州的Cleveland;俄亥俄州的Akron;路易斯安那州的New Orleans;俄亥俄州的Dayton,和弗吉尼亚州的Virginia Beach。

这些地方大部分位在中西部和南部地区,都会地区的房价往往低于全国其它地区,较低的房价与当地有较多的水下房屋有关。

相比之下,西部地区的都会区(例如圣何西、盐湖城、旧金山和西雅图)的水下房屋不足2%。因为这些地方的经济强劲,其就业市场蓬勃发展、薪水高昂。人们想住在这些地区,并提高了有限的住房供应成本。

水下屋主 尽可能与贷款商交涉

已经接近水下或已在水下的屋主,还是有机会偿还房贷,例如,房主可以不必将所有在宽容期间所欠的钱全部还清,而是可以将这些付款推迟到贷款期结束之前。这意味着,如果贷方批准该选择权,他们有可能继续偿还其30年期贷款的欠款。或者他们可能有资格减少每月付款或其它措施。

消费者金融保护局于4月5日提出了新的规定,该规定将允许抵押公司向房主提供更快速的的流程,以使抵押付款更加可负担。此外,将有一个特殊的止赎前审查期,以使大多数房屋的止赎过程直到2022年才开始。

沃尔什说,任何在宽容期的房主都可以做的事情,也是最重要的,就是与他们的抵押贷款服务商进行交涉,试着更改抵押付款的规则,可能非常复杂,但取决于个人所拥有的贷款类型。#
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本文刊载于旧金山4月24日地产版

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责任编辑:李曜宇

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