全美房市

全美房市高漲 170萬屋主仍可能失去房屋

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【大紀元2021年05月10日訊】(大紀元記者李歐編譯報導)在大疫情開始,美國聯邦政府允許許多無法再支付抵押貸款的房主進入寬容期,避免潛在的止贖危機。但根據抵押銀行家協會(Mortgage Bankers Association)的數據,截至今年三月底,仍有大約250萬房主處於被寬限狀態。但現在問題來了,當暫時的寬容期結束,如果許多人仍在財務上掙扎,會不會發生止贖房再次壓垮房市?

仍有一兩百萬屋主 面臨償還貸款困境

這些房主因疫情而失去了工作,被允許每月暫停償還貸款。擁有聯邦政府支持貸款的房主,可以獲得長達18個月的寬容,因此那些在大疫情初期就延遲償還貸款的人,可能會在今年9月份之後,面臨寬容措施的終止。消費者金融保護局(Consumer Financial Protection Bureau)的數據顯示,這可能會使大約170萬的屋主面對失去房屋的困境。

不過止贖房的危機,可能不會發生,因為競爭激烈的住房市場,可能恰恰是阻擋市場大衰退的原因。隨著房價創下新高,如今幾乎沒有房主所欠下的房款超過其房屋價值。另外,美國正處於歷史性住房短缺的困境中,因此任何上市的房屋都可能很快被搶購一空。所以,如果房主真的無法償還貸款,他們可以出售它,怎麼樣都比被銀行拍賣房屋來得好,而且總統拜登(Joe Biden)也可能會繼續延長寬容期。

但根據數據公司Black Knight的調查,到2021年2月,在抵押貸款或止贖房屋方面,嚴重落後的房主比例,比2020年2月高出驚人的245%。

經濟恢復 部份地區仍不樂觀

有些地區的經濟還是比較危險的,例如房屋價值較低的地方,這些地方通常是經濟疲弱、缺乏高薪工作,最明顯的是所謂的鐵鏽帶(Rust Belt),大致上是從紐約州中部向西延伸到威斯康辛州、愛荷華州東部一帶。

消費者金融保護局代理主任戴夫·上久(Dave Uejio)在本月初的一份聲明中說:「有一波急需解決的房主需要幫助。」

所幸,在大多數情況下,聯邦政府的「冠狀病毒援助、救濟和經濟安全法Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security Act」禁止止贖由聯邦支持的房屋抵押品。政府支持的貸款約占所有住房抵押貸款的一半,而且暫停期已延長至6月30日。

該法律還允許獲得聯邦政府支持的貸款的房主,在得到放貸人批准的情況下獲得盡可能的延長。因此目前,從2020年3月到2021年9月,有一些房主可能會得到整整18個月房貸的寬容。

不過寬容歸寬容,房主最終還是將償還房貸。抵押銀行家協會警告說:「我們不能無限期地忍受,也不能無限期地暫停贖回權。」,「隨著事情恢復到正​​常狀態,人們必須繼續償還貸款。」

據數據公司Black Knight稱,截至4月13日,所有有抵押貸款的房主中有4.4%的人仍在延遲償貸中。隨著經濟的改善,這一百分比一直在穩步下降。儘管如此,消費者金融保護局的戴夫·上久仍是警告:「即使經濟重啟,仍會有數百萬的家庭在未來幾個月內,面臨失去房屋的風險。」

據Black Knight的數據,在去年5月份的危機高峰期,大約有五百萬套房屋得到了寬容,約為目前水平的兩倍。許多房主發現,他們的財務狀況,沒有大疫情開始時所擔心的那麼糟,因此他們可以忍耐。

全美3%的房主遭遇「淹水」

城市研究所(Urban Institute)住房金融政策中心的資深研究員Jung Hyun Choi說:「剩下的,就是那些在財務上更加掙扎的人。」根據城市研究所的估計,只有3%的房主所欠的債務超過房屋的價值,這被稱為「水下」。相比之下,大蕭條期間約有30%的房屋位於水下或接近水下。

根據ATTOM Data Solutions的分析,在鐵鏽帶(Rust Belt)和路易斯安那州的許多大都市地區,仍然有較高比例的房主積欠房貸,而房貸所欠的錢卻比房屋的價值還高。水下房屋數量最多的前十個都會區中,有一半都位於俄亥俄州。

ATTOM定義為「嚴重水下」的房屋比例最高的都市圈,其債務比房屋價值高出至少25%,其中包括路易斯安那州的Baton Rouge;紐約州的Syracuse;俄亥俄州的Youngstown;俄亥俄州的Toledo;賓夕法尼亞州的Scranton;俄亥俄州的Cleveland;俄亥俄州的Akron;路易斯安那州的New Orleans;俄亥俄州的Dayton,和弗吉尼亞州的Virginia Beach。

這些地方大部分位在中西部和南部地區,都會地區的房價往往低於全國其它地區,較低的房價與當地有較多的水下房屋有關。

相比之下,西部地區的都會區(例如聖何西、鹽湖城、舊金山和西雅圖)的水下房屋不足2%。因為這些地方的經濟強勁,其就業市場蓬勃發展、薪水高昂。人們想住在這些地區,並提高了有限的住房供應成本。

水下屋主 盡可能與貸款商交涉

已經接近水下或已在水下的屋主,還是有機會償還房貸,例如,房主可以不必將所有在寬容期間所欠的錢全部還清,而是可以將這些付款推遲到貸款期結束之前。這意味著,如果貸方批准該選擇權,他們有可能繼續償還其30年期貸款的欠款。或者他們可能有資格減少每月付款或其它措施。

消費者金融保護局於4月5日提出了新的規定,該規定將允許抵押公司向房主提供更快速的的流程,以使抵押付款更加可負擔。此外,將有一個特殊的止贖前審查期,以使大多數房屋的止贖過程直到2022年才開始。

沃爾什說,任何在寬容期的房主都可以做的事情,也是最重要的,就是與他們的抵押貸款服務商進行交涉,試著更改抵押付款的規則,可能非常複雜,但取決於個人所擁有的貸款類型。#
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本文刊載於舊金山4月24日地產版

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責任編輯:李曜宇

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