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和建友地产创办人聊房 加州房市何时休兵?

加州房东想卖房现在就可收回房产/买自住、投资仍是好时机

加州房地产经纪陈建友(左)和李欧。(YouTube 视频截图)

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【大纪元2021年05月15日讯】(大纪元记者李欧采访报导)“美国地产热点:李欧笔记”YouTube频道,本周邀请加州房地产经纪陈建友(Kenny)作客访谈。说起Kenny,或许有不少人认识他,除了他在各媒体上非常活跃之外,几年前他也经常在“大纪元”上投稿,近年更是经营起自己的多个视频,每周更新房市、谈论房地产法律问题、讲解地产贷款知识,而且从加州南到加州北,都有所属的Agents服务当地民众,堪称全方位加州地产经纪。

李欧问:加州现在允许符合规定的房东可以申请80%的租金补助,或者房客可以申请25%租金补助,关于这个租金援助 (Rent Relief Program),现在有更新的消息吗?或是有什么相关的案例可以分享给我们?

Kenny答:现在已经有很多人把申请表交给政府,但还没听说有人得到通知或已经被接受了,可能还要等一段时间。关于如何符合申请资格,首先房客的收入不得高于该县的中位收入的80%,在这个前提下,房东必须接受政府所提出的条件:不得追讨过去所拖欠的任何租金。房东的好处是可以得到去年三月到今年四月底,共13个月的80%租金补助。虽然,房东少了20%的租金,但不用到小额法庭控告房客。

李欧问:有什么情况,房东会放弃这个租金补助?

Kenny答:与房东急迫要卖房有关。因为如果房东接受政府的补助条件,就必须允许房客居住到今年6月30日,而且从7月1日开始,也无法以拖欠租金为由到小额法院去驱逐房客。另外一种情况是,有些房东不甘心放弃20%的租金,他们可能觉得13个月以来受了很大的委屈,没租金收入又要缴房贷,造成房东的心理不平衡,因而不愿失去20%的租金。第三种是房客的收入过高,无法符合申请条件。

李欧问:如果房东不申请补助,是否变成房客申请部分补助?

Kenny答:对,没错。这个计划允许房东不参与的情况下,房客可以申请部分补助,大约最高20%。但前提是,房客仍要符合收入条件。

李欧问:在疫情一年多以来,房东、房客之间有没有发生什么案例可以分享?

Kenny答:疫情之下,现在加州州政府允许各个城市设置自己的行政命令,例如CDLA,洛杉矶市的行政命令就比较极端,洛杉矶房东就要更加有耐心,那边的房客根本不需要符合AB 3088的要求,房客一毛钱都不用缴,就可以住到明年的8月份。剩下的其它区域的大多数都是根据州法来执行。

州法也规定房东还没有驱逐房客之前,必须要给予某些具体的通知,而且这些具体的通知是在疫情之前都不需要给的。所以就会发生部分房东因为不熟悉州法的要求,而给错通知。虽然现在州法说,要等到7月1日才可以驱逐房客,但是房东如果不熟悉法律,之前没有给出通知或者是给错通知,就变成之前的等候都是白白等候。有些通知是可以之后弥补的,有些通知则没有办法。

我知道说有某些通知,是关于从去年的3月份到8月31日所拖欠的租金,假如房东要保留今年到小额法院去得到赔偿的话,你要在法律指定的时间,就已经给了房客通知,才可以保留追讨那个期间所拖欠的租金。假如说你没有给到通知,这段期间拖欠的租金,房东就无法再追讨。

李欧问:有需要卖房的房东,其实你不用等到7月1日,可以现在就进行?

Kenny答:对!假如说你有理由想退出租赁市场,包括要卖你的房子,你就不需要等到7月1日,只要给予房客适当的通知。给30天通知或是给60天通知,区别在于这个房客在里面居住了多久,少于一年的话,只需要给30天的通知,住满一年以上就给60天的通知。

另外,假如房东拥有的物业是符合驱逐管制,或者是租金管制的物业的话,那么你就不能够因为你要卖房子,而去解除租赁合同,例如你拥有超过某些单位数量的话,这些房东他们是有受约束的。

李欧问:我们谈一下现在加州房市如何?你有没有什么建议给买自住房与投资房的买家呢?

加州房市火热,现在适合买房自住或投资吗?(Shutterstock)

Kenny答:如果你是要买自住房的话,现在是买房的好时机。因为现在利率还低,我个人的意见是这个利率走跌的概率不大,反而是走高的概率会比较大,所以只要能够找到合适的房子,要很有理性去竞争抢到房子,不要为了抢房而抢房。

那么从投资来讲的话,你要买的房子必须是Location很好的,只要这个投资的回报理想你满意的话你就不要担心, 以后即便房价跌,只要租金不跌,你的回报还是继续维持的,除非这个经济有大萧条的情况,很多房客因为失业,找不到工作而不能够缴租。除非有那个情况之下,你现在投资的话房价即便这么高了,你能够得到你的回报,房价高又何妨呢?!

李欧问:现在整体加州房地产的概况如何?

Kenny答:建友地产集团每个月都有举办三到四次的房地产房市更新直播,那我们共同意见是,目前这个房市得不到舒缓,有几个原因,这个房源继续的收紧,而且买家的买气没有减少,这种前提下,房价肯定一直往上涨。至于这个房市什么时候可以舒缓,我们的看法是可能要等到今年的夏天,大概七、八月份那时候,会有更多的买家把房子推到市场上去卖。但也有可能因为房贷利率的走势是走高的,那时假如说利率一上涨之后,可能买房子的人数会稍微减少,而房源又增加,所以那时候房价就不会涨得像这样子疯狂。

李欧问:为什么在今年夏天可能会有更多的上市房?

Kenny答:从传统来讲的话,夏天一直都是房源最多的时候。另外,今年跟去年都是疫情年,州法允许房东7月1日可以开始到法院去驱赶房客,把房子收回来。之前房东因为对法律不了解,而有犹豫的房东,一但到了七、八月份他们的这个想法就比较清晰了,那个时候他们就比较愿意把房子推到市场上来卖。

李欧问:19号提案今年初生效后,对55岁以上的屋主在换房上有房屋税的优惠,这对房市有实质影响吗?

Kenny答:19号提案给予满55岁的屋主的好处有两方面,之前屋主一生中只能享有一次换房的房屋税优惠,现在增加到3次机会,所以之前有人担心得不到原有房屋税的好处,现在可以不必担心了。但至于这会不会增加换房的人数,还要看个人情况,如果是在同一区换房,房价或许差不多;要大房换小房的话,能够小多少,也决定了你的买价多少;如果是要换新房,新房很可能更高价,就未必买得起。所以,这个好处不是每个人都能得到。因此19号提案未必能够增加满55岁屋主要换房的人数,所以到目前为止还没有看到这个趋势。

还有,19号提案对子女继承房产上有不利因素。旧法允许子女继承房产不限自住用或投资用,不管子女拿这个物业是做什么用途,都可以享用房屋税不涨的优势。但新法只能允许用来自住时,才能享有房屋税的优惠。

李欧问:谢谢Kenny,你最后想补充什么吗?

Kenny答:买房理性,不要为抢房而抢房,要以这个房子的合适性为主要前提,房子合适,你就努力地去把它抢下,不合适就不要跟人家一窝蜂地去抢房。#
视频:疫情期 加州房东 如何拿回租金|加州房东给错通知 将无法驱逐房客|现在还是买自住房的好时机吗|买投资房还可以吗?|加州房市何时才能放缓|19号提案会增加换房人数吗【美国地产热点】第17集


声明:本文章与视频仅作为加州房地产市场、法律之介绍,仅供参考。且因市场和法规变化快速,每个人状况不同,无法以此作为任何法律上、投资上的凭据。观看者有相关疑问、需求,请务必寻求陈建友等相关专业人士,已获得最正确、及时的服务。


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本文刊载于旧金山5月15日地产版

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责任编辑:李曜宇

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