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和建友地產創辦人聊房 加州房市何時休兵?

加州房東想賣房現在就可收回房產/買自住、投資仍是好時機

加州房地產經紀陳建友(左)和李歐。(YouTube 視頻截圖)

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【大紀元2021年05月15日訊】(大紀元記者李歐採訪報導)「美國地產熱點:李歐筆記」YouTube頻道,本週邀請加州房地產經紀陳建友(Kenny)作客訪談。說起Kenny,或許有不少人認識他,除了他在各媒體上非常活躍之外,幾年前他也經常在「大紀元」上投稿,近年更是經營起自己的多個視頻,每週更新房市、談論房地產法律問題、講解地產貸款知識,而且從加州南到加州北,都有所屬的Agents服務當地民眾,堪稱全方位加州地產經紀。

李歐問:加州現在允許符合規定的房東可以申請80%的租金補助,或者房客可以申請25%租金補助,關於這個租金援助 (Rent Relief Program),現在有更新的消息嗎?或是有什麼相關的案例可以分享給我們?

Kenny答:現在已經有很多人把申請表交給政府,但還沒聽說有人得到通知或已經被接受了,可能還要等一段時間。關於如何符合申請資格,首先房客的收入不得高於該縣的中位收入的80%,在這個前提下,房東必須接受政府所提出的條件:不得追討過去所拖欠的任何租金。房東的好處是可以得到去年三月到今年四月底,共13個月的80%租金補助。雖然,房東少了20%的租金,但不用到小額法庭控告房客。

李歐問:有什麼情況,房東會放棄這個租金補助?

Kenny答:與房東急迫要賣房有關。因為如果房東接受政府的補助條件,就必須允許房客居住到今年6月30日,而且從7月1日開始,也無法以拖欠租金為由到小額法院去驅逐房客。另外一種情況是,有些房東不甘心放棄20%的租金,他們可能覺得13個月以來受了很大的委屈,沒租金收入又要繳房貸,造成房東的心理不平衡,因而不願失去20%的租金。第三種是房客的收入過高,無法符合申請條件。

李歐問:如果房東不申請補助,是否變成房客申請部分補助?

Kenny答:對,沒錯。這個計畫允許房東不參與的情況下,房客可以申請部分補助,大約最高20%。但前提是,房客仍要符合收入條件。

李歐問:在疫情一年多以來,房東、房客之間有沒有發生什麼案例可以分享?

Kenny答:疫情之下,現在加州州政府允許各個城市設置自己的行政命令,例如CDLA,洛杉磯市的行政命令就比較極端,洛杉磯房東就要更加有耐心,那邊的房客根本不需要符合AB 3088的要求,房客一毛錢都不用繳,就可以住到明年的8月份。剩下的其它區域的大多數都是根據州法來執行。

州法也規定房東還沒有驅逐房客之前,必須要給予某些具體的通知,而且這些具體的通知是在疫情之前都不需要給的。所以就會發生部分房東因為不熟悉州法的要求,而給錯通知。雖然現在州法說,要等到7月1日才可以驅逐房客,但是房東如果不熟悉法律,之前沒有給出通知或者是給錯通知,就變成之前的等候都是白白等候。有些通知是可以之後彌補的,有些通知則沒有辦法。

我知道說有某些通知,是關於從去年的3月份到8月31日所拖欠的租金,假如房東要保留今年到小額法院去得到賠償的話,你要在法律指定的時間,就已經給了房客通知,才可以保留追討那個期間所拖欠的租金。假如說你沒有給到通知,這段期間拖欠的租金,房東就無法再追討。

李歐問:有需要賣房的房東,其實你不用等到7月1日,可以現在就進行?

Kenny答:對!假如說你有理由想退出租賃市場,包括要賣你的房子,你就不需要等到7月1日,只要給予房客適當的通知。給30天通知或是給60天通知,區別在於這個房客在裡面居住了多久,少於一年的話,只需要給30天的通知,住滿一年以上就給60天的通知。

另外,假如房東擁有的物業是符合驅逐管制,或者是租金管制的物業的話,那麼你就不能夠因為你要賣房子,而去解除租賃合同,例如你擁有超過某些單位數量的話,這些房東他們是有受約束的。

李歐問:我們談一下現在加州房市如何?你有沒有什麼建議給買自住房與投資房的買家呢?

加州房市火熱,現在適合買房自住或投資嗎?(Shutterstock)

Kenny答:如果你是要買自住房的話,現在是買房的好時機。因為現在利率還低,我個人的意見是這個利率走跌的概率不大,反而是走高的概率會比較大,所以只要能夠找到合適的房子,要很有理性去競爭搶到房子,不要為了搶房而搶房。

那麼從投資來講的話,你要買的房子必須是Location很好的,只要這個投資的回報理想你滿意的話你就不要擔心, 以後即便房價跌,只要租金不跌,你的回報還是繼續維持的,除非這個經濟有大蕭條的情況,很多房客因為失業,找不到工作而不能夠繳租。除非有那個情況之下,你現在投資的話房價即便這麼高了,你能夠得到你的回報,房價高又何妨呢?!

李歐問:現在整體加州房地產的概況如何?

Kenny答:建友地產集團每個月都有舉辦三到四次的房地產房市更新直播,那我們共同意見是,目前這個房市得不到舒緩,有幾個原因,這個房源繼續的收緊,而且買家的買氣沒有減少,這種前提下,房價肯定一直往上漲。至於這個房市什麼時候可以舒緩,我們的看法是可能要等到今年的夏天,大概七、八月份那時候,會有更多的買家把房子推到市場上去賣。但也有可能因為房貸利率的走勢是走高的,那時假如說利率一上漲之後,可能買房子的人數會稍微減少,而房源又增加,所以那時候房價就不會漲得像這樣子瘋狂。

李歐問:為什麼在今年夏天可能會有更多的上市房?

Kenny答:從傳統來講的話,夏天一直都是房源最多的時候。另外,今年跟去年都是疫情年,州法允許房東7月1日可以開始到法院去驅趕房客,把房子收回來。之前房東因為對法律不了解,而有猶豫的房東,一但到了七、八月份他們的這個想法就比較清晰了,那個時候他們就比較願意把房子推到市場上來賣。

李歐問:19號提案今年初生效後,對55歲以上的屋主在換房上有房屋稅的優惠,這對房市有實質影響嗎?

Kenny答:19號提案給予滿55歲的屋主的好處有兩方面,之前屋主一生中只能享有一次換房的房屋稅優惠,現在增加到3次機會,所以之前有人擔心得不到原有房屋稅的好處,現在可以不必擔心了。但至於這會不會增加換房的人數,還要看個人情況,如果是在同一區換房,房價或許差不多;要大房換小房的話,能夠小多少,也決定了你的買價多少;如果是要換新房,新房很可能更高價,就未必買得起。所以,這個好處不是每個人都能得到。因此19號提案未必能夠增加滿55歲屋主要換房的人數,所以到目前為止還沒有看到這個趨勢。

還有,19號提案對子女繼承房產上有不利因素。舊法允許子女繼承房產不限自住用或投資用,不管子女拿這個物業是做什麼用途,都可以享用房屋稅不漲的優勢。但新法只能允許用來自住時,才能享有房屋稅的優惠。

李歐問:謝謝Kenny,你最後想補充什麼嗎?

Kenny答:買房理性,不要為搶房而搶房,要以這個房子的合適性為主要前提,房子合適,你就努力地去把它搶下,不合適就不要跟人家一窩蜂地去搶房。#
視頻:疫情期 加州房東 如何拿回租金|加州房東給錯通知 將無法驅逐房客|現在還是買自住房的好時機嗎|買投資房還可以嗎?|加州房市何時才能放緩|19號提案會增加換房人數嗎【美國地產熱點】第17集


聲明:本文章與視頻僅作為加州房地產市場、法律之介紹,僅供參考。且因市場和法規變化快速,每個人狀況不同,無法以此作為任何法律上、投資上的憑據。觀看者有相關疑問、需求,請務必尋求陳建友等相關專業人士,已獲得最正確、及時的服務。


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本文刊載於舊金山5月15日地產版

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責任編輯:李曜宇

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