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美國房價暴漲 現在適不適合買房?為何房源這麼少?

全美房價暴漲,新屋成本也暴增,到底買家該不該進場?(大紀元合成)
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【大紀元2021年05月26日訊】(大紀元記者李歐綜合報導)「美國地產熱點:李歐筆記」視頻,本次我們要來探討一下全美房地產市場現況,到底二手房源新屋房源到底有沒有增加的可能?因為房源短缺,是導致現在房價高漲的主要原因,這是非常關鍵的問題;另一個我們要探討,很多人在問的問題:到底現在是不適合買房?

全美房市第一季度房價漲幅 再創歷史新高

全美房地產經紀人協會(NAR)5月初公佈的報告顯示,在房源嚴重短缺和買家需求旺盛的推動下,當季美國幾乎所有地區房價都在上漲,且沒有放緩的跡象。

根據NAR報告,在去年第四季度同比上漲創歷史紀錄的14.8%後,今年第一季度獨立二手房價中位數,同比漲幅進一步升高至16.2%。在NAR追蹤的183個都市裡,有182個房價同比皆上漲;此外,183個都市裡的近九成房價的漲幅都超過10%。

在全國範圍,第一季度的成屋銷售價格中位數到達319,200美元,漲幅創下了1989年以來的最高記錄。根據報告,第一季度房價同比漲幅最大的城市是紐約州的金斯頓(Kingston),漲幅達35.5%,Kingston位於紐約的哈德遜河谷(Hudson Valley),在過去的一年中,許多城市裡的居民搬到那裡躲避疫情。漲幅第二的是康乃狄克州費爾菲爾德縣(Fairfield County),漲幅也高達34.3%。

在183個都會區中,163個第一季度房價同比增幅都達到兩位數,多過前一季度的161個城市。唯一房價下跌的城市是伊利諾州的斯普林菲爾德( Springfield),同比跌2.4%。

房價漲速如此之快,正在抵銷超低房貸利率帶來的好處。NAR表示,儘管抵押貸款利率從四月份又開始下走,三十年固定利率來到約2.94%(5/17數據)。但第一季度典型的房貸月供還款,仍從去年同期的995美元上升至1,067美元。

今年下半年房市或放緩?

隨著更多人被擠出市場,經濟學家也表示,房價增速可能在今年晚些時候會放緩。加州房地產專家陳建友也是預測今年夏季,會有一波上市房,而且加州重新開放房東驅逐房客,也會增加房源,屆時可能讓買家有更多選擇,減緩競爭。

不過現在即使部分買家撤出市場,許多都市區的房屋需求量仍將超過供給量,市場上房屋的短缺正在影響全國各地的購房者。截至5月1日當週,Realtor.com上的房源數量比去年同期下降了52%。

建築商信心增強

二手房的短缺,推動建築商們加大力度開工的信心。5月17日全國房屋建築商協會(NAHB)的五月份的月度信心指數為83分,指數超過50表示信心增強。一年前,大疫情的爆發使該指數在4月和5月跌至50分以下,但隨著許多美國人選擇在去年夏天恢復買房、找新房的需求,信心指數迅速反彈。

美國新房現在建築成本高昂。(李歐/大紀元)

全國房屋建築商協會的首席經濟學家說:「低利率正在支撐大多數材料成本上漲的住房負擔能力。」從區域來看,南部的建築商信心增強,西部的建築商信心保持穩定,但東北部和中西部的建築商信心下降至去年8月份以來的最低水平。

缺乏現有房源的銷售,以及低利率的環境持續發展,支持了買家對新房屋市場的興趣。但是買家和建築商都面臨著價格壓力,這可能會使新房銷售的推動出現風險,所以建築商協會在衡量潛在買家的信心上,略有保留。

建築成本 大幅高漲

房屋建築的總材料成本比一年前上漲了12%,建築商表示,他們預計價格會更高。特別是,用於建造房屋的木材和鋼材的短缺,是成本的主要驅動力。截至5月7日,今年以來鋼胚價格約上漲49%,鐵礦砂上漲40%,鋼胚價格均持續向上接近2008年的高點,中國鐵礦砂價格更創下歷史新高。在2020年5月至今年之間,標準1,000板英尺的木材的價格從347美元躍升至1,645美元。

去年以來美國新房的木材與鋼材成本飆升。(李歐/大紀元)

原材料價格上漲如此之快,更導致無法準確提前制定新房價格。建築商協會警告說,在確保勞動力方面也面臨挑戰。一些建築商正在減慢銷售速度,以管理自己的供應鏈,這意味著建商承受能力的挑戰越來越大,導致房價也會越來越高。

根據房地美(Freddie Mac)的最新分析,美國住房市場還需要380萬套獨立房才能滿足需求。房地美的首席經濟學家哈特(Sam Khater)表示,對於入門級房屋尤其短缺,這使得首次購房者進入市場的成本更高。

現在是買房好時機嗎?

接下來,我們就來探討另一個問題,也是有很多人都在問的:現在倒底是不是買房的好時機?根據蓋洛普(Gallup)的一項新調查,儘管房價飛漲,但仍約有53%的美國人認為現在是購買的好時機。這是蓋洛普在4月份對近1,000名美國成年人進行的調查結果。

去年,只有50%的人有這種感覺,這是自蓋洛普(Gallup)在1970年代開始追蹤美國人對房地產市場的看法以來的最低水平。在1978年、2000年中期都有很多人說:「現在是買房的好時機」,甚至2003年時有81%的人這麼認為。但現在人們還是相對比較謹慎,許多美國人在Google上進行搜索研究,以查明房市是否將再次進入崩潰,就怕又像上次經濟衰退前的經歷一樣,大家都心有餘悸。

所以現在倒底要不要進入市場?其實很難有有一個統一的答案,尤其在美國疫情危機尚未完全解除之前。首先筆者認為,要看您的買房需求有多大?急迫買房嗎?或是可以等待?還有手上資金充不充裕?可以貸款有多少錢?而且每個地區的市場環境不同,還要依照您的居住地進行評估,才能有比較準確的答案。

現在可能有很多人感受到通貨膨脹的壓力,想說不如把錢投到房地產裡增值。也可能覺得房價漲幅如此巨大,假如再不買就來不及了等等這些想法。

我該買房嗎?先考慮兩個因素

各種不同的想法,我們倒不如簡化成兩個,一個是需求性、另一個是資金。每個人的需求性不同,買房的理由不同,我建議處在猶豫階段的人,不妨做一個列表,把一些想換房的想法列出來,還有不換房、買房原因也出來,然後進行評估。假如需求果然高過不想買房的因素,那就可以試著進一步了解你當地的房地產市場,一般都預期房價仍將繼續上漲,主要原因仍是需求超過供給,還有美國經濟隨疫情趨緩重啟,目前就業率雖趨緩,但零售銷售大增、消費者信心指數也來到疫情以來最高等等,各項數據都是回升的階段,但要留意的是通貨膨脹導致可能的貨幣緊縮、利率調高的因素,將可能對房市造成降溫。

再來,當然要考量口袋有多深的問題,由於現在有不少現金買家,對於貸款買家相對不利,但只要貸款買家預先申請好貸款預批信,碰到現金買家也不會是太大的問題。要留意的是,您要買的房子有多少競爭者?假如競爭者多,意味著就必須要加價搶房。這裡還是呼籲,買房要理性,千萬不要一味地加價,認為加個幾萬元,每月只是多幾百元的還款,但長期以來仍是不小的負擔,就算真的搶到房子,事後可能會後悔。也不要因為搶房把驗房步驟都省略了、該有的要求都跳過了,大幅讓步的後果,可能就是買到一個很不合適的房子,或是要花更多錢去整修。除非你事先就知道這些情況,願意去承擔這些缺點。

如果近期買房過程不如預期的順利,其實也沒關係,隨著經濟重啟,疫情以來的限制逐漸開放,肯定會有更多上市房出現,競爭可能也不會這麼大,到時的選擇也就更多,甚至有更多的談判空間,對買家會是好處。當然如果競爭還是很大,但畢竟先前你可能有多次經驗了,相信在一次次的搶房中,經驗值的累積也會加大到時搶房成功的機率。#

視頻:美國房地產 漲幅最高的城市和唯一下跌的城市 今年夏季會是買房好時機?|新房為何那麼少?美國還需要多少新房?|買房現在是否是好時機?【美國地產熱點】第18集




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本文刊載於舊金山5月22日地產版

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責任編輯:李曜宇

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