【大紀元2021年05月26日訊】（大紀元記者李歐綜合報導）「美國地產熱點：李歐筆記」視頻，本次我們要來探討一下全美房地產市場現況，到底二手房源和新屋房源到底有沒有增加的可能？因為房源短缺，是導致現在房價高漲的主要原因，這是非常關鍵的問題；另一個我們要探討，很多人在問的問題：到底現在是不適合買房？
全美房市第一季度房價漲幅 再創歷史新高
全美房地產經紀人協會（NAR）5月初公佈的報告顯示，在房源嚴重短缺和買家需求旺盛的推動下，當季美國幾乎所有地區房價都在上漲，且沒有放緩的跡象。
根據NAR報告，在去年第四季度同比上漲創歷史紀錄的14.8%後，今年第一季度獨立二手房價中位數，同比漲幅進一步升高至16.2%。在NAR追蹤的183個都市裡，有182個房價同比皆上漲；此外，183個都市裡的近九成房價的漲幅都超過10%。
在全國範圍，第一季度的成屋銷售價格中位數到達319,200美元，漲幅創下了1989年以來的最高記錄。根據報告，第一季度房價同比漲幅最大的城市是紐約州的金斯頓（Kingston），漲幅達35.5%，Kingston位於紐約的哈德遜河谷（Hudson Valley），在過去的一年中，許多城市裡的居民搬到那裡躲避疫情。漲幅第二的是康乃狄克州費爾菲爾德縣（Fairfield County），漲幅也高達34.3%。
在183個都會區中，163個第一季度房價同比增幅都達到兩位數，多過前一季度的161個城市。唯一房價下跌的城市是伊利諾州的斯普林菲爾德（ Springfield），同比跌2.4%。
房價漲速如此之快，正在抵銷超低房貸利率帶來的好處。NAR表示，儘管抵押貸款利率從四月份又開始下走，三十年固定利率來到約2.94%（5/17數據）。但第一季度典型的房貸月供還款，仍從去年同期的995美元上升至1,067美元。
今年下半年房市或放緩？
隨著更多人被擠出市場，經濟學家也表示，房價增速可能在今年晚些時候會放緩。加州房地產專家陳建友也是預測今年夏季，會有一波上市房，而且加州重新開放房東驅逐房客，也會增加房源，屆時可能讓買家有更多選擇，減緩競爭。
不過現在即使部分買家撤出市場，許多都市區的房屋需求量仍將超過供給量，市場上房屋的短缺正在影響全國各地的購房者。截至5月1日當週，Realtor.com上的房源數量比去年同期下降了52％。
建築商信心增強
二手房的短缺，推動建築商們加大力度開工的信心。5月17日全國房屋建築商協會（NAHB）的五月份的月度信心指數為83分，指數超過50表示信心增強。一年前，大疫情的爆發使該指數在4月和5月跌至50分以下，但隨著許多美國人選擇在去年夏天恢復買房、找新房的需求，信心指數迅速反彈。
全國房屋建築商協會的首席經濟學家說：「低利率正在支撐大多數材料成本上漲的住房負擔能力。」從區域來看，南部的建築商信心增強，西部的建築商信心保持穩定，但東北部和中西部的建築商信心下降至去年8月份以來的最低水平。
缺乏現有房源的銷售，以及低利率的環境持續發展，支持了買家對新房屋市場的興趣。但是買家和建築商都面臨著價格壓力，這可能會使新房銷售的推動出現風險，所以建築商協會在衡量潛在買家的信心上，略有保留。
建築成本 大幅高漲
房屋建築的總材料成本比一年前上漲了12％，建築商表示，他們預計價格會更高。特別是，用於建造房屋的木材和鋼材的短缺，是成本的主要驅動力。截至5月7日，今年以來鋼胚價格約上漲49%，鐵礦砂上漲40%，鋼胚價格均持續向上接近2008年的高點，中國鐵礦砂價格更創下歷史新高。在2020年5月至今年之間，標準1,000板英尺的木材的價格從347美元躍升至1,645美元。
原材料價格上漲如此之快，更導致無法準確提前制定新房價格。建築商協會警告說，在確保勞動力方面也面臨挑戰。一些建築商正在減慢銷售速度，以管理自己的供應鏈，這意味著建商承受能力的挑戰越來越大，導致房價也會越來越高。
根據房地美（Freddie Mac）的最新分析，美國住房市場還需要380萬套獨立房才能滿足需求。房地美的首席經濟學家哈特（Sam Khater）表示，對於入門級房屋尤其短缺，這使得首次購房者進入市場的成本更高。
現在是買房好時機嗎？
接下來，我們就來探討另一個問題，也是有很多人都在問的：現在倒底是不是買房的好時機？根據蓋洛普（Gallup）的一項新調查，儘管房價飛漲，但仍約有53％的美國人認為現在是購買的好時機。這是蓋洛普在4月份對近1,000名美國成年人進行的調查結果。
去年，只有50％的人有這種感覺，這是自蓋洛普（Gallup）在1970年代開始追蹤美國人對房地產市場的看法以來的最低水平。在1978年、2000年中期都有很多人說：「現在是買房的好時機」，甚至2003年時有81%的人這麼認為。但現在人們還是相對比較謹慎，許多美國人在Google上進行搜索研究，以查明房市是否將再次進入崩潰，就怕又像上次經濟衰退前的經歷一樣，大家都心有餘悸。
所以現在倒底要不要進入市場？其實很難有有一個統一的答案，尤其在美國疫情危機尚未完全解除之前。首先筆者認為，要看您的買房需求有多大？急迫買房嗎？或是可以等待？還有手上資金充不充裕？可以貸款有多少錢？而且每個地區的市場環境不同，還要依照您的居住地進行評估，才能有比較準確的答案。
現在可能有很多人感受到通貨膨脹的壓力，想說不如把錢投到房地產裡增值。也可能覺得房價漲幅如此巨大，假如再不買就來不及了等等這些想法。
我該買房嗎？先考慮兩個因素
各種不同的想法，我們倒不如簡化成兩個，一個是需求性、另一個是資金。每個人的需求性不同，買房的理由不同，我建議處在猶豫階段的人，不妨做一個列表，把一些想換房的想法列出來，還有不換房、買房原因也出來，然後進行評估。假如需求果然高過不想買房的因素，那就可以試著進一步了解你當地的房地產市場，一般都預期房價仍將繼續上漲，主要原因仍是需求超過供給，還有美國經濟隨疫情趨緩重啟，目前就業率雖趨緩，但零售銷售大增、消費者信心指數也來到疫情以來最高等等，各項數據都是回升的階段，但要留意的是通貨膨脹導致可能的貨幣緊縮、利率調高的因素，將可能對房市造成降溫。
再來，當然要考量口袋有多深的問題，由於現在有不少現金買家，對於貸款買家相對不利，但只要貸款買家預先申請好貸款預批信，碰到現金買家也不會是太大的問題。要留意的是，您要買的房子有多少競爭者？假如競爭者多，意味著就必須要加價搶房。這裡還是呼籲，買房要理性，千萬不要一味地加價，認為加個幾萬元，每月只是多幾百元的還款，但長期以來仍是不小的負擔，就算真的搶到房子，事後可能會後悔。也不要因為搶房把驗房步驟都省略了、該有的要求都跳過了，大幅讓步的後果，可能就是買到一個很不合適的房子，或是要花更多錢去整修。除非你事先就知道這些情況，願意去承擔這些缺點。
如果近期買房過程不如預期的順利，其實也沒關係，隨著經濟重啟，疫情以來的限制逐漸開放，肯定會有更多上市房出現，競爭可能也不會這麼大，到時的選擇也就更多，甚至有更多的談判空間，對買家會是好處。當然如果競爭還是很大，但畢竟先前你可能有多次經驗了，相信在一次次的搶房中，經驗值的累積也會加大到時搶房成功的機率。#
視頻：美國房地產 漲幅最高的城市和唯一下跌的城市 今年夏季會是買房好時機？｜新房為何那麼少？美國還需要多少新房？｜買房現在是否是好時機？【美國地產熱點】第18集
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本文刊載於舊金山5月22日地產版
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責任編輯：李曜宇
