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專家:4大原因造成加拿大高房價

加拿大房價高漲,無論是買房或租房都越來越昂貴。(任喬生/大紀元)
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【大紀元2021年08月26日訊】(大紀元記者李平多倫多報導)加拿大房價瘋漲,過去只限於多倫多和溫哥華等大城市,但自中共病毒肺炎疫情爆發以來,加國各地房價都猛漲。加拿大地產協會(CREA)數據顯示,去年7月至今年7月短短1年間,全國平均房價就漲了30%多。

買房難,租房也難。專家分析認為,有以下幾大原因綜合導致房價大漲問題。

利率超低

據Global News報導,專家一致認為,低利率環境,是房市火爆背後主要推手。1980年代和1990年代初,房貸利率動輒2位數,但過去十多年來,房貸利率一直只有區區幾個百分點。

疫情爆發前利率本身就低,疫情爆發後,央行為減緩疫情衝擊和刺激經濟和消費進一步減息,利率跌得更低,自去年3月以來央行隔夜利率就一直保持在0.25%的歷史低點。利率越低,貸款金額就越大,就能買更貴房子。央行最新數據顯示,去年9月全國家庭按揭債務總計1.7萬億元,幾乎是10年前1萬億元的2倍。

央行屢次警告房市太瘋狂,加人債務太沉重,令人憂心。但除了警告,央行既不能限制人們貸多少錢,也不能讓房價跌下來。好在是,隨著經濟日益復甦,通脹持續攀升,不少專家認為央行明年下半年會開始加息。利率上漲,肯定會影響房市。專家表示,利率即使漲一點點,也足以給市場降溫。

開發不足

專家和地產業人士認為,另一個原因是房屋供應不足,住宅開發跟不上人口增長速度。

自去年3月政府雖因疫情關閉邊境,多數移民也進不來,但移民局數據顯示,2016至2019年期間,加拿大接納了近100萬新移民。2017至2018年期間,新移民貢獻了全國80%的人口增長。專家認為,人口增長就會刺激住房需求。

疫期政府幾輪封鎖下,許多人被迫待在家中或居家辦公,一下推動家居生活休閒和辦公空間需求,刺激人們買房需求。

留學生數量大增,也刺激住房需求。移民局數據顯示,僅2019年政府就簽發40.2萬多張留學生簽證。專家表示,加拿大移民政策相對寬鬆,許多留學生畢業後都會選擇留下。

以安省南部為例。Hemson Consulting咨詢公司對安省城鎮事務和住房廳數據分析顯示,2016年下半年至2021年上半年5年期間,大金馬蹄區(從多倫多到安大略湖西端)人口預計增長了78萬,和上一個5年的51萬人口增長相比,相當於增長了50%多。但同期該區僅新增27萬套住房,比上一個5年21.4萬套新增住房相比,增幅微小。

與此同時,越來越多年輕人到了30多歲要成家立業的年齡。專家表示,千禧代中,奔三的年輕人口占比最大,人到了這個年齡,一般都開始計劃成家生孩子和買房。

不僅商品房源短缺,租房市場供應也長期緊張。加拿大房貸與住房公司(CMHC)數據顯示,去年全國租房空置率僅3.2%,2019年更是低至2%。

此外,年輕人無論是買還租,住房市場另一個突出問題是,家庭友好型住房開發也嚴重不足,造成中間型住房出現斷層。專家表示,加拿大城市住房,要麼是又大又貴的獨立屋,要麼是高密區的迷你型小公寓,適合中產家庭居住的中間型住房選擇太少。

這種情況下,嬰兒潮一代越來越傾向於就地養老,而不是像過去人老了,就賣掉大房子換小房子養老,造成年輕人無房可買。

炒房嚴重

另一個原因是,越來越多人買房不是為自住,而是當作一種投資手段賺錢。專家表示,買第2套房投資出租賺點外快,過去加人都這麼幹,本來也不是什麼新聞,只是近年來愈發嚴重。

近年房價飛漲,加上利率超低,投資者有錢也無處安放,導致大量投資資本湧入住房市場。央行數據顯示,2015年住房市場中投資住房占比18%,2018年初占比近22%,今年年初占比20%。

許多人擔心,房價開始騰飛之際,市場心理開始瘋狂,炒房提供了進一步刺激,導致房價更加瘋漲。還有人擔心,許多投資者買房後,要麼將房子空著,要麼做起平台短租生意,導致住房供應緊張。

此前專家對2016年人口普查數據分析後發現,大溫區6.5萬多套住房要麼空置,要麼只是有人每年暫住,空置量是2011年的2倍多。後來政府實施住宅空置稅,迫使部分業主出租物業,但仍有5%的住房長期空置。

專家表示,愛彼迎等民宿短租平台興起,也加劇國內住房短缺。麥吉爾大學2019年研究估計,愛彼迎平台導致全國長租房源減少3.1萬套,平台上的現有短租房源近一半位於蒙特利爾、多倫多和溫哥華3大城市。

有些城市雖收緊政策打擊短租市場,但專家認為,即使房東將房子長租,炒房嚴重仍是個大問題。其中一個最令人擔心的現象是,越來越多私募公司、地產投資信託(REIT)和金融機構等也越來越多涉足住房市場。

專家表示,這類集團投資房東,為追逐更大利潤,買下出租公寓後一般都會漲租金。小房東雖也會漲租金,但大房東財大氣粗,有的是辦法漲租,如通過大樓裝修等藉口突破政府漲租限制。

專家表示,二級租房市場(用於出租的商品房)房租濫收也令人擔憂,這類出租住房,租客普遍沒安全感,租金也比出租公寓高。

地產洗錢

加劇國內房市危機另一個原因是洗錢。卑詩地產專家估計,洗錢導致卑詩房價比原本高出3.7%至7.5%。除卑詩外,多倫多、蒙特利爾和其它城市房市中洗錢現象也日益嚴重。

專家表示,對於犯罪分子來說,買房洗錢不僅便利,而且房價上漲後再拋出,不僅錢洗白了,而且還大賺一筆,期間還能享受豪宅一段時間,可謂一舉三得。

專家表示,加拿大反洗錢機制寬鬆,有大把空子可鑽,犯罪分子趨之若鶩。其中最大問題是加拿大產權不透明,犯罪分子隨便通過一個皮包公司、信託或代理人,就能買房持有,執法和政府部門根本無法追查。

專家表示,以前政府只要求銀行等金融機構驗明和上報客戶身分,只到今年6月份這一要求才開始延伸至地產經紀和開發商等。地產行業報告機制寬鬆,使得犯罪分子拿大把現金就能買房將髒錢合法化,現在規定雖收緊,但私人機構要想核實客戶真實身分,也非易事。

國際透明(Transparency International)和其它反洗錢活動機構一直呼籲聯邦、省和地方政府聯手,要求公布物業土地背後真正受益人,建立一個全國公開查詢物業土地持有受益人數據庫。

2019年卑詩建立一個全省土地持有人數據庫,目前魁省也要求現有企業登記數據庫中上報受益人。聯邦政府今年預算中,也宣布斥資210萬在2025年前建立一個公開企業持有人數據庫。

專家認為,洗錢和金融犯罪極其複雜,要具備多年豐富經驗才能有效打擊。即使建立全國統一數據庫,仍需投入大量人力物力投資這方面人才。此外,解決地產和金融洗錢,不能各省單獨行動,而是應全國各省統一聯手行動。

責任編輯:文芳

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