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美國地產

10個當地人最買不起房的美國城市

蒙大拿州加勒廷縣(Gallatin County, MT)山景。(Shutterstock)
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【大紀元2021年09月06日訊】(大紀元記者李歐編譯報導)持續的新冠病毒大流行,加深了美國社會的分歧,包括貧富之間的差距,尤其是在房地產方面,美國地產大幅升值的房價,與工資的漲幅之間出現巨大落差。

飆升的美國房價繼續使許多購房者無法擁有房屋。根據Realtor.com和美國勞工部的數據,去年,房屋的上市價中位數增長了7.2%,而那些有幸找到工作的人的工資僅增長了約3.7%。

美國房價高漲 低薪者買房更加困難

事實上,部分美國工資增長可能更低,因為低工資工人更有可能被解僱,從而使數據偏向於留下來的高薪工人。雖然今年的房價預計將比去年上漲11%(甚至更多),但大多數人可能不會獲得類似的大幅上漲。

疫情後房價激烈,許多地區的當地人面臨最大的房價危機,然而房價增長與當地工資之間差異最大的地方,據調查出現在在更小、更偏遠的地方。投資者和富裕人群(特別是來自沿海城市地區)受到遠距工作或尋求第二套住房的鼓舞,支付高昂的費用,卻意外加劇了當地的貧富差距。

美國房價超過工資增長最多的房市。(圖表來源:Realtor.com)

許多人現在全職工作,卻住在度假區,其中密西西比州的瓊斯縣(Jones County)因流行的HGTV節目「家鄉Home Town」而聞名。但是這些地方的當地人並沒有足夠漲幅的薪資,來負擔新的高昂價格。

外來者湧入 造成當地住房危機

一些經濟學家表示,從長遠來看,大量買家的湧入可能對當地經濟會有所幫助,尤其是新來者能提供更多的消費。但就目前而言,住房市場在供需方面失衡,造成的住房緊縮,致使當地人在購房上出現巨大經濟壓力。

房地產研究公司Zonda的首席經濟學家,阿里・沃爾夫(Ali Wolf)表示:「從長遠來看,尚無法定論好或壞。」「不過,最終,隨著房價和租金上漲,對預算有限的當地人會受到傷害。」

為了得出這份名單,Realtor.com使用勞工部的數據,查看了2020年最後3個月與 2019年同期相比各縣的每週工資。然後,比較了同期美國3千多個縣的房地產標價變化。為確保準確性,每個縣都有3萬多戶家庭,並且每個縣每月至少有12個房源,同樣為保證多元性,將以下列表限制為每個州一個縣。

哪裡的美國工資和美國房價漲幅之間有最大的差距?讓我們來看看:

1. 加州聖巴巴拉縣(Santa Barbara, CA)
縣城:聖巴巴拉(Santa Barbara)
7月定價中位數:170萬美元
房價變化:65.5%
工資變動:7.6%

加州聖巴巴拉縣(Santa Barbara, CA)海岸景致。(Shutterstock)

聖巴巴拉縣是風景優美的海濱地區,在過去一年左右的時間裡,來自舊金山和洛杉磯的人們湧入該縣,從2019年底到2020年底,房價上漲了65%,令人難以置信。根據數據,7月份的中位價達到170萬美元。

受歡迎的社區包括蒙特西托鎮,這裡有一批著名的居民搬進來——哈里王子和梅根馬克爾、歐普拉(Oprah Winfrey)和亞莉安娜(Ariana Grande)等人,僅舉幾例。然而,這些大型豪宅的銷售只是價格上漲的部分原因。

該縣位於太平洋和聖伊內斯山脈之間,因此沒有足夠的空間來建造更多房屋並滿足需求。一些在該地區工作的人,尤其是在服務業工作的人,買不起這裡的房子,必須通勤一個多小時才能上班。

不過,最近情況開始放緩。加州大學聖巴巴拉分校經濟學教授彼得・魯珀特表示,一旦人們開始全職返回辦公室,可能會減輕一些壓力。

2. 蒙大拿州加勒廷縣(Gallatin County, MT)
縣城:博茲曼(Bozeman)
7月份的定價中位數:979,900美元
房價變化:65%
工資變動:18.3%

蒙大拿州加勒廷縣(Gallatin County, MT)山景。(Shutterstock)

博茲曼(Bozeman)是加勒廷縣的縣城,當大疫情來襲時,人們突然優先考慮空間和戶外活動,許多人前往博茲曼。作為大自然愛好者的天堂,博茲曼已成為全美發展最快的小城市之一。

這個山區距離黃石國家公園僅90分鐘路程。該地區還有幾個滑雪勝地。另一個名人熱點Big Sky的一部分也位於加勒廷縣。

這些新移入人口,其中許多收入較高,推動物價上漲的速度遠快於當地收入的上漲。這給正在努力尋找可負擔住房的當地人帶來了負擔。

在過去的一年半裡,來自全國各地的美國人一直在尋找房屋,供全年使用和度假。事實上,這座城市最近被稱為「Boz Angeles」,因為有很多南加州人決定在那裡扎根。

但是最近的住房緊縮變得如此嚴重,一些當地人被迫住在房車或露營車裡。

3. 喬治亞州里士滿縣(Richmond County, GA)
縣城:奧古斯塔(Augusta)
7月份的定價中位數:165,500美元
房價變化:48.8%
工資變動:11.7%

喬治亞州里士滿縣(Richmond County, GA)喬治亞大學兒童醫院。(Google街景)

受就業機會和強勁經濟的吸引,過去幾年越來越多的人搬到了奧古斯塔和里士滿縣。然而,那裡的經濟學家表示,該州東北部靠近南卡羅來納州邊境的地區的工資仍未趕上。

2020年,美國陸軍在戈登堡開設了網絡司令部總部,將其黑客和網絡安全專家集中在一處。這吸引了華盛頓地區的許多人,並推動了對更多房屋的需求。里士滿縣距離南卡羅來納州首府也只有一個半小時的路程,因此,對於在那裡工作且需要經濟適用房的人來說,這是一個不錯的選擇。

為了跟上需求,房屋建築商一直在以狂熱的速度破土動工。根據喬治亞大學塞利格經濟增長中心的數據,在奧古斯塔都會區,今年上半年單戶住宅的建築許可比上一年增長了38%。如果不是因為建築材料和建築工人短缺,這些數字可能會更高。但這還不足以抵消搬入的人數。

4. 密西西比州瓊斯縣(Jones County, MS)
縣城:勞雷爾(Laurel)
7月份的定價中位數:184,900美元
房價變化:35.6%
工資變動:1.6%

密西西比州瓊斯縣(Jones County, MS)州政府。(Shutterstock)

瓊斯縣的縣城是勞雷爾(Laurel),也是全美熱門HGTV節目:「家鄉」的拍攝地。該節目於2016年推出,講述了夫妻團隊Erin和Ben Napier在這個迷人的南部小鎮修復歷史家園的故事。節目中強調的低調生活方式,以及經濟適用房,吸引了來自全國各地的人們來到該地區。

「基本上每週都會有關於那個小鎮的電視購物廣告」,密西西比州前州經濟學家達林韋伯說。他目前是Premier Insights的高級經濟學家,這是一家位於密西西比州傑克遜地區的諮詢公司。

這是房價從2019年底到2020年底上漲36%,而工資幾乎沒有變化的部分原因。密西西比州哈蒂斯堡(Hattiesburg)是距離謝爾比營(Shelby Army)陸軍基地最近的大城市和所在地,大約1小時車程,是在冠狀病毒大流行期間,就業增長的少數都市區之一。但隨著在家工作的增加,越來越多的人想要搬家。

5. 阿肯色州傑佛遜縣(Jefferson County, AR)
縣城:派恩布拉夫(Pine Bluff)
7月份的定價中位數:99,900美元
房價變化:40.7%
工資變動:10.2%

阿肯色州傑佛遜縣(Jefferson County, AR)縣政府。(Google街景)

阿肯色州這個地區的當地人因房價上漲而感謝投資者。阿肯色州大學經濟發展研究所首席經濟學家邁克爾・帕科(Michael Pakko)表示,在小石城(Little Rock)以南約一小時車程處,傑佛遜縣長期以來一直面臨著重大的經濟挑戰。休假和裁員導致該縣6月份的失業率達到7.5%,而全國為5.9%。

儘管當地人發現買不起房子,但被低價吸引的投資者卻蜂擁而至。

位於派恩布拉夫的Century 21 United的房地產經紀人勞拉・布蘭森 (Laura Branson) 表示,她看到越來越多的州外人希望購買房產,並將其出售或轉為出租。她最近與來自阿拉巴馬州和遠至科羅拉多州的買家合作,希望在這裡投資。

該地區有更多的工作機會,包括賭場和泰森家禽廠最近的擴建,但這些都是低薪工作。Pakko說,包括Pine Bluff與該縣最大城市在內,都市區是該州工資最低的地區之一,因此尋求更高工資的人們已經搬到了其它地方。

他補充說:「隨著時間的推移,這座城市本身正在失去人口,因此並沒有真正的住房短缺穩提。」#
(本文僅列出5個地區)




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本文刊載於舊金山8月28日地產版

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責任編輯:李曜宇

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