【財商天下】北京密集刺激 房企能否起死回生?

【大紀元2022年11月24日訊】從去年四季度開始,中國的房地產開發商們就陷入了債務危機,到了今年,尤其是下半年,中國房企不僅掀起了美元債違約潮,還紛紛主動撤銷境外評級。那麼,是什麼原因導致房地產企業紛紛「躺平」呢?日子艱難的房企們,現在又忙著重組境外美元債,集中資金保交樓,這種「棄外保內」的策略又能行得通嗎?北京當局在11月密集推出的房地產救市措施,又能否讓中國房企擺脫「群體性危機」呢?我們今天就來談談這些內容。

中國房企「棄外保內」 割洋韭菜實現保交樓

2022年到現在,我們看到,房地產行業信用面仍然沒有明顯的改善,因為有大量境外債務到期以及流動性較弱,房企融資渠道依然緊張,大陸的民營房企正處於「群體性危機」之中。

11月9日,碧桂園發布公告稱,和惠譽友好協商,主動撤銷了其信用評級。而值得注意的是,碧桂園還並非是近期唯一主動撤銷境外評級的房企。事實上,從2022年下半年以來,幾乎每個月都有房企撤銷境外信用評級。

據克而瑞研究中心不完全統計,從2022年6月到11月18日,有多達25次房企評級撤銷事件,其中10月份就多達11次,涉及了金輝、富力、新城、恆大、旭輝等多家房地產公司。而且,其中有超過半數的房企是主動撤出。

而房企之所以這麼急著和評級機構「分手」,主要是為了避免被「差評」。因為自2021年10月起,中國房企就被持續下調信用評級。例如,在去年10月18日和19日,短短兩天之內,穆迪(Moody’s Corporation,Moody’s)就集中下調了20家房企的信用評級或展望。

可以看到,在過去一年裡,房企遭遇評級下調的事件就沒消停過,在房地產行業持續低迷的情況下,房企評級下調不僅會影響市場信心,而且會產生負面影響,甚至可能觸發提前償還債務的條款,加劇房地產企業的債務危機。

比如,今年9月和10月,「民營示範房企」旭輝集團,接連遭到了三大評級機構的集體下調,不僅影響了其境外債再融資,還觸發了部分債務的提前還款。在11月1日有關「暫停支付境外融資」的公告中,旭輝就提到,「部分融資,因評級下調觸發提前兌付條款,境外兌付壓力在短期內劇增」。

而房企信用評級被下調的主要原因,就是中資美元債的持續違約。

據上海票據交易所信息顯示,2022年前三季度,累計有36家房企美元債違約,和2021年全年相比,增加了24家;涉券規模為550億美元,和2021年全年相比,增加了368億美元。

中國房企,由於不斷爆出債務違約,發行境外債的綜合成本和難度已經大大增加,也導致中國房企的境外融資趨於枯竭。Wind數據顯示,截至11月11日,今年的美元債發行規模只有大約1,000億,還不到2021年全年的一半。而且今年以來,人民幣兌美元貶值將近15%,也意味著,如果美元債發行人是借新還舊,必須付出更高的融資成本。

在這種情況下,房企已經無法通過以舊換新的方式延長境外債務的到付壓力。克而瑞數據顯示,今年前10個月,房企的境外發債規模,只占到房企境外債到期規模的29%。

因此,尋求境外債重組,正在成為房企緩解債務兌付壓力的首要選擇。

在11月13日的晚間,中梁控股發布公告稱,預期不會在寬限期內支付兩筆明年4月到期票據的應付利息,並宣布將暫停支付公司境外債務項下所有的應付本金和利息。從11月1日以來,已經先後有旭輝控股、金科股份、中南建設紛紛宣告美元債違約,選擇不再支付美元債的本金或利息。

大陸中指研究院的監測數據顯示,截至11月16日,房地產債務展期規模已經達到1,505億元人民幣,涉及相關房企40家;此外,有大約17家企業,計劃推出債務重組方案。

《中國房地產報》報導說,重組境外美元債,集中資金保交樓,是「出險」房企的新選擇。

報導中還引述了一位房企內部人士的話說,房企在年初就基本斷定不會再保境外債了,集體「躺平」,意味著境外融資這條渠道被堵死了。這位業內人士還說:「看似『棄外保內』,實際上很多『躺平』企業,基本所有債券都還不上了。」

彭博社報導說,到2023年底,中國房地產行業至少有2,920億美元境內外借款到期,其中包括今年到期的債務537億美元。換句話說,明年到期的債務將會達到2,383億美元,是今年債務的4.4倍;僅僅是明年一季度到期的債務,就有723億美元,是今年債務總額的1.35倍。

顯然,中國房企的日子不好過,將會在明年迎來又一個償債高峰,但是,開發商的流動性還在持續惡化,如果不對房地產政策做出實質性的調整,那麼房地產企業的持續爆煲,就可能會引發系統性的金融風險。

而北京當局,面對這樣的形勢,也終於是坐不住了。

中共密集救市 房企能否起死回生?

自11月以來,北京當局已經推出了一系列新的房地產金融支持政策。

可以看到,11月8日,中國銀行間市場交易商協會發文表示,會繼續推進並擴大民營企業債券融資支持工具(第二支箭),支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資,預計可支持大約2,500億元(人民幣)民營企業債券融資。第二天,龍湖集團就獲得批准,在國內市場最多發行200億元人民幣(大約28億美元)的債券。

11月11日,中共央行和銀保監會又聯合印發了一個《做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》,涉及開發貸、信託貸款、併購貸、保交樓、房企紓困、貸款展期等諸多領域,被稱為「金融16條」。

11月21日,中共央行、銀保監會,又聯合召開全國性商業銀行信貸工作座談會,研究部署金融支持穩經濟大盤政策落實工作。中共央行計劃在2023年3月31日以前,向全國性商業銀行提供2,000億元免息再貸款,用於支持保交樓,要求「封閉運行、專款專用」,這一計劃是8月底時2,000億專項借款的補充,目前正在徵求業內意見。

與此同時,北京當局也要求各地區各部門堅持「房住不炒」,支持剛性和改善性合理住房需求,加大保交樓的力度。

中共陸續推出的政策,也讓投資者感到興奮。在這些措施的刺激下,中國房地產開發商的股價開始飆升,尚未違約的地產美元債價格也開始大幅上漲。

但是,分析卻普遍認為,這些計劃也只能是暫時止痛,沒有持久性。雖然這些措施,可以讓民營房企獲得更多的融資,能在短期內緩解流動資金壓力,但是,卻不意味著房企能夠起死回生。

比如,今年8月份以來,有十數家房企出現在中債增(中債信用增進公司)支持發債的名單中,最終成功落地的有6筆中期票據,總金額合計68億元人民幣,6家民營房企獲得了中債增的「全額無條件不可撤銷連帶責任擔保」,其中就包括旭輝集團。但是,讓市場大失所望的是,旭輝集團在9月剛剛發行了中期票據之後,10月初就違約了。

另一個例子,就是民營房企「德信中國」。11月1日,交易商協會、房地產業協會聯合中債增,召集21家民營房企召開座談會,明確將會繼續加大對民營房企發債的支持力度,「德信中國」也是其中的一家。但是,「德信中國」卻在11月18日發布公告稱,對旗下唯一存續美元債進行交換要約。在此之前,德信中國沒有出現過境外債公開違約。對此,《第一財經》的報導形容說,「德信中國,倒在了『黎明』之前」。

這些都說明:第一,中債增能夠支持的融資規模有限,可能不足以解決房企的債務壓力;第二,不管是境內還是境外,房地產開發商單靠融資是活不下去的,正常持續的銷售經營和再生產,才是生存之道。

一位房企高管就提到,即使民企的融資額度增大了,房企會不會爆煲仍然是一個未知數。因為一旦企業有新的融資進來,各路債主就會蜂擁而至,要求企業先還債,但企業是先要完成「保交樓」。

而且,中共當局近期的一系列政策,保的是優質房企的現金流,而不是「爆雷」房企的資不抵債。目前,還沒有任何一家出現債務違約、展期的房地產企業,出現在中債增支持發債的清單上。

也就是說,房企化解債務的核心在於銷售,即使是通過融資在短期緩解了現金流的問題,但如果銷售端不能「回血」,還是不能真正脫困。

但是,到目前為止,中國的房地產銷售仍然沒有「回暖」的跡象。

中共國家統計局11月15日的數據顯示,1~10月,全國的住宅銷售面積,同比下降25.5%;住宅銷售額,同比下降了28.2%;住宅待售面積,同比增長16.6%。1~10月,房地產開發投資,同比下降8.8%,相比前9個月8%的降幅有所擴大;房地產開發企業到位資金,也同比下降了24.7%。

另外,根據易居企業集團、上海易居房地產研究院近日發布的10月份的數據,其監測的中國288個地級以上城市房價變動趨勢的「中住288指數」,已經連續8個月呈現下跌態勢,而且跌幅有所擴大。與此同時,二手房價格60指數也已經連續下跌4個月,跌幅也在繼續擴大。

中原地產首席分析師張大偉預計,今年四季度的中國樓市,仍然會相對低迷。易居研究院研究總監嚴躍進則認為,明年上半年樓價會維持按年下跌的勢頭。巴克萊銀行(Barclays Bank)則估計,大陸明年全年的房地產銷售,將會再下跌一成。

這種房價的持續下跌,也顯示出,中國各地持續推出的樓市刺激政策收效甚微。

據澎湃新聞11月21日報導,今年以來,中國已經有至少115個城市,將公積金或商業性個人住房貸款的首付比例降到了20%。

另外,據《第一財經》11月21日的報導,已經有20多座城市的首套按揭款利率,降到了中共央行之前規定的4.1%以下。11月首套按揭主流利率,平均是4.09%,二套按揭是4.91%,較去年最高點分別回落165BP(基點)和109BP,創下了歷史新低。

那麼,不少城市的買房門檻已經降到歷史低點了,卻為什麼不能刺激銷售呢?綜合來看,不外乎這幾個原因。

那就是,中共的動態「清零」政策,導致民眾收入下降,沒錢買房;中國的經濟疲弱,民眾擔心收入和就業不穩定,不敢買房;還有那些看淡中國經濟前景,害怕「共同富裕」大鐮刀的富人和外資,他們是不但不買房,還在拋售房產,並紛紛準備「潤」出國門。

我們看到,在過去20年來,中國經濟每遇到困難,刺激房地產行業就被當成了「萬年靈藥」,而且是屢試不爽,可是今天,無論中共再使出多少招術,房地產行業似乎都難見起色。如果不能從根本上思考問題出在哪兒,房企的債務危機就不可能從根本上得到解決,也更別談什麼房地產業再擔當起托底經濟的大梁了。

財商經濟研究所
策劃:宇文銘
撰文:李松筠
編輯:蔚然、宇文銘
剪輯:曲歌
監製:李松筠
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責任編輯:連書華

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