【财商天下】北京密集刺激 房企能否起死回生?

【大纪元2022年11月24日讯】从去年四季度开始,中国的房地产开发商们就陷入了债务危机,到了今年,尤其是下半年,中国房企不仅掀起了美元债违约潮,还纷纷主动撤销境外评级。那么,是什么原因导致房地产企业纷纷“躺平”呢?日子艰难的房企们,现在又忙着重组境外美元债,集中资金保交楼,这种“弃外保内”的策略又能行得通吗?北京当局在11月密集推出的房地产救市措施,又能否让中国房企摆脱“群体性危机”呢?我们今天就来谈谈这些内容。

中国房企“弃外保内” 割洋韭菜实现保交楼

2022年到现在,我们看到,房地产行业信用面仍然没有明显的改善,因为有大量境外债务到期以及流动性较弱,房企融资渠道依然紧张,大陆的民营房企正处于“群体性危机”之中。

11月9日,碧桂园发布公告称,和惠誉友好协商,主动撤销了其信用评级。而值得注意的是,碧桂园还并非是近期唯一主动撤销境外评级的房企。事实上,从2022年下半年以来,几乎每个月都有房企撤销境外信用评级。

据克而瑞研究中心不完全统计,从2022年6月到11月18日,有多达25次房企评级撤销事件,其中10月份就多达11次,涉及了金辉、富力、新城、恒大、旭辉等多家房地产公司。而且,其中有超过半数的房企是主动撤出。

而房企之所以这么急着和评级机构“分手”,主要是为了避免被“差评”。因为自2021年10月起,中国房企就被持续下调信用评级。例如,在去年10月18日和19日,短短两天之内,穆迪(Moody’s Corporation,Moody’s)就集中下调了20家房企的信用评级或展望。

可以看到,在过去一年里,房企遭遇评级下调的事件就没消停过,在房地产行业持续低迷的情况下,房企评级下调不仅会影响市场信心,而且会产生负面影响,甚至可能触发提前偿还债务的条款,加剧房地产企业的债务危机。

比如,今年9月和10月,“民营示范房企”旭辉集团,接连遭到了三大评级机构的集体下调,不仅影响了其境外债再融资,还触发了部分债务的提前还款。在11月1日有关“暂停支付境外融资”的公告中,旭辉就提到,“部分融资,因评级下调触发提前兑付条款,境外兑付压力在短期内剧增”。

而房企信用评级被下调的主要原因,就是中资美元债的持续违约。

据上海票据交易所信息显示,2022年前三季度,累计有36家房企美元债违约,和2021年全年相比,增加了24家;涉券规模为550亿美元,和2021年全年相比,增加了368亿美元。

中国房企,由于不断爆出债务违约,发行境外债的综合成本和难度已经大大增加,也导致中国房企的境外融资趋于枯竭。Wind数据显示,截至11月11日,今年的美元债发行规模只有大约1,000亿,还不到2021年全年的一半。而且今年以来,人民币兑美元贬值将近15%,也意味着,如果美元债发行人是借新还旧,必须付出更高的融资成本。

在这种情况下,房企已经无法通过以旧换新的方式延长境外债务的到付压力。克而瑞数据显示,今年前10个月,房企的境外发债规模,只占到房企境外债到期规模的29%。

因此,寻求境外债重组,正在成为房企缓解债务兑付压力的首要选择。

在11月13日的晚间,中梁控股发布公告称,预期不会在宽限期内支付两笔明年4月到期票据的应付利息,并宣布将暂停支付公司境外债务项下所有的应付本金和利息。从11月1日以来,已经先后有旭辉控股、金科股份、中南建设纷纷宣告美元债违约,选择不再支付美元债的本金或利息。

大陆中指研究院的监测数据显示,截至11月16日,房地产债务展期规模已经达到1,505亿元人民币,涉及相关房企40家;此外,有大约17家企业,计划推出债务重组方案。

《中国房地产报》报导说,重组境外美元债,集中资金保交楼,是“出险”房企的新选择。

报导中还引述了一位房企内部人士的话说,房企在年初就基本断定不会再保境外债了,集体“躺平”,意味着境外融资这条渠道被堵死了。这位业内人士还说:“看似‘弃外保内’,实际上很多‘躺平’企业,基本所有债券都还不上了。”

彭博社报导说,到2023年底,中国房地产行业至少有2,920亿美元境内外借款到期,其中包括今年到期的债务537亿美元。换句话说,明年到期的债务将会达到2,383亿美元,是今年债务的4.4倍;仅仅是明年一季度到期的债务,就有723亿美元,是今年债务总额的1.35倍。

显然,中国房企的日子不好过,将会在明年迎来又一个偿债高峰,但是,开发商的流动性还在持续恶化,如果不对房地产政策做出实质性的调整,那么房地产企业的持续爆煲,就可能会引发系统性的金融风险。

而北京当局,面对这样的形势,也终于是坐不住了。

中共密集救市 房企能否起死回生?

自11月以来,北京当局已经推出了一系列新的房地产金融支持政策。

可以看到,11月8日,中国银行间市场交易商协会发文表示,会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具(第二支箭),支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资,预计可支持大约2,500亿元(人民币)民营企业债券融资。第二天,龙湖集团就获得批准,在国内市场最多发行200亿元人民币(大约28亿美元)的债券。

11月11日,中共央行和银保监会又联合印发了一个《做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》,涉及开发贷、信托贷款、并购贷、保交楼、房企纾困、贷款展期等诸多领域,被称为“金融16条”。

11月21日,中共央行、银保监会,又联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会,研究部署金融支持稳经济大盘政策落实工作。中共央行计划在2023年3月31日以前,向全国性商业银行提供2,000亿元免息再贷款,用于支持保交楼,要求“封闭运行、专款专用”,这一计划是8月底时2,000亿专项借款的补充,目前正在征求业内意见。

与此同时,北京当局也要求各地区各部门坚持“房住不炒”,支持刚性和改善性合理住房需求,加大保交楼的力度。

中共陆续推出的政策,也让投资者感到兴奋。在这些措施的刺激下,中国房地产开发商的股价开始飙升,尚未违约的地产美元债价格也开始大幅上涨。

但是,分析却普遍认为,这些计划也只能是暂时止痛,没有持久性。虽然这些措施,可以让民营房企获得更多的融资,能在短期内缓解流动资金压力,但是,却不意味着房企能够起死回生。

比如,今年8月份以来,有十数家房企出现在中债增(中债信用增进公司)支持发债的名单中,最终成功落地的有6笔中期票据,总金额合计68亿元人民币,6家民营房企获得了中债增的“全额无条件不可撤销连带责任担保”,其中就包括旭辉集团。但是,让市场大失所望的是,旭辉集团在9月刚刚发行了中期票据之后,10月初就违约了。

另一个例子,就是民营房企“德信中国”。11月1日,交易商协会、房地产业协会联合中债增,召集21家民营房企召开座谈会,明确将会继续加大对民营房企发债的支持力度,“德信中国”也是其中的一家。但是,“德信中国”却在11月18日发布公告称,对旗下唯一存续美元债进行交换要约。在此之前,德信中国没有出现过境外债公开违约。对此,《第一财经》的报导形容说,“德信中国,倒在了‘黎明’之前”。

这些都说明:第一,中债增能够支持的融资规模有限,可能不足以解决房企的债务压力;第二,不管是境内还是境外,房地产开发商单靠融资是活不下去的,正常持续的销售经营和再生产,才是生存之道。

一位房企高管就提到,即使民企的融资额度增大了,房企会不会爆煲仍然是一个未知数。因为一旦企业有新的融资进来,各路债主就会蜂拥而至,要求企业先还债,但企业是先要完成“保交楼”。

而且,中共当局近期的一系列政策,保的是优质房企的现金流,而不是“爆雷”房企的资不抵债。目前,还没有任何一家出现债务违约、展期的房地产企业,出现在中债增支持发债的清单上。

也就是说,房企化解债务的核心在于销售,即使是通过融资在短期缓解了现金流的问题,但如果销售端不能“回血”,还是不能真正脱困。

但是,到目前为止,中国的房地产销售仍然没有“回暖”的迹象。

中共国家统计局11月15日的数据显示,1~10月,全国的住宅销售面积,同比下降25.5%;住宅销售额,同比下降了28.2%;住宅待售面积,同比增长16.6%。1~10月,房地产开发投资,同比下降8.8%,相比前9个月8%的降幅有所扩大;房地产开发企业到位资金,也同比下降了24.7%。

另外,根据易居企业集团、上海易居房地产研究院近日发布的10月份的数据,其监测的中国288个地级以上城市房价变动趋势的“中住288指数”,已经连续8个月呈现下跌态势,而且跌幅有所扩大。与此同时,二手房价格60指数也已经连续下跌4个月,跌幅也在继续扩大。

中原地产首席分析师张大伟预计,今年四季度的中国楼市,仍然会相对低迷。易居研究院研究总监严跃进则认为,明年上半年楼价会维持按年下跌的势头。巴克莱银行(Barclays Bank)则估计,大陆明年全年的房地产销售,将会再下跌一成。

这种房价的持续下跌,也显示出,中国各地持续推出的楼市刺激政策收效甚微。

据澎湃新闻11月21日报导,今年以来,中国已经有至少115个城市,将公积金或商业性个人住房贷款的首付比例降到了20%。

另外,据《第一财经》11月21日的报导,已经有20多座城市的首套按揭款利率,降到了中共央行之前规定的4.1%以下。11月首套按揭主流利率,平均是4.09%,二套按揭是4.91%,较去年最高点分别回落165BP(基点)和109BP,创下了历史新低。

那么,不少城市的买房门槛已经降到历史低点了,却为什么不能刺激销售呢?综合来看,不外乎这几个原因。

那就是,中共的动态“清零”政策,导致民众收入下降,没钱买房;中国的经济疲弱,民众担心收入和就业不稳定,不敢买房;还有那些看淡中国经济前景,害怕“共同富裕”大镰刀的富人和外资,他们是不但不买房,还在抛售房产,并纷纷准备“润”出国门。

我们看到,在过去20年来,中国经济每遇到困难,刺激房地产行业就被当成了“万年灵药”,而且是屡试不爽,可是今天,无论中共再使出多少招术,房地产行业似乎都难见起色。如果不能从根本上思考问题出在哪儿,房企的债务危机就不可能从根本上得到解决,也更别谈什么房地产业再担当起托底经济的大梁了。

财商经济研究所
策划:宇文铭
撰文:李松筠
编辑:蔚然、宇文铭
剪辑:曲歌
监制:李松筠
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责任编辑:连书华

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