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紐房市經合組織中最脆弱 負擔能力或惡化

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【大紀元2022年06月30日訊】(記者李捫心綜合報導)彭博經濟研究公司在最新的報告中表示,新西蘭的「泡沫」房地產市場,使其成為該項研究中所涵蓋的19 個經合組織(OECD)國家中,最容易出現房市硬著陸的國家,表明新西蘭的房地產市場比其他國家都要脆弱。

但與此同時,各大主要銀行剛剛報告了今年第一季度的總收入,高達17.4億元,與去年最後一個季度相比,增長了8.1%。似乎並沒有受到房市低迷的衝擊。

新西蘭房市修正風險最大

彭博經濟研究的報告,分析了每個國家的房價收入比、房價租金比、實際房價增長率、名義房價增長率和信貸增長率等5像指標,並通過對每個指標取平均值進行排名。分數越高,表明房價修正的風險就越大。

新西蘭以143.9分的房價收入比、156.8分的房價租金比、27.6% 的實際房價增長率、23.1%的名義房價增長率,以及1.5%的信貸增長率,在房地產市場風險排名中名列前茅——表示風險最大。

東歐的捷克和匈牙利分列第2和第3,接下來是澳大利亞,排第4,加拿大第5,而美國則排在第7位,英國排在第15 位。

不過,所有19 個國家的房價與租金比,以及房價與收入之比的總和,都高於2008年全球金融危機之前的水平。顯示房地產市場的風險水平都很高。

該研究機構所屬的彭博社在報導中表示,全球貨幣緊縮正在擠壓購房者,並增加了可能令整個經濟放緩的風險。「房價下跌將侵蝕家庭財富,削弱消費者信心,並可能抑制未來的(經濟)發展。」

但該研究也顯示,不太可能出現象2008年那樣的金融崩潰,因為放貸機構已經或正在收緊標準,家庭儲蓄也仍然強勁,許多國家住房短缺,而且勞動力市場強勁,這都提供了重要的緩衝。

澳經濟學家:新西蘭經濟前景不樂觀

澳大利亞經濟學家雷斯‧范‧昂瑟倫(Leith van Onselen)在他本週的評論文章中表示,「新西蘭的房地產市場在英語世界中是最被高估的,現在由於儲備銀行緊縮政策而面臨嚴重的價格暴跌。」「新西蘭未來將面臨一段悲慘的時期,」他說。

他特別提到了在大瘟疫期間以最低利率買房並背上巨額貸款的買家,認為他們未來的日子將會非常難過。因為當他們較低的固定利率在今年年底到期時,許多人將面臨抵押貸款還款額的巨大增長,同時他們的房屋價格又可能會暴跌。

「這是一個悲慘的組合,有助於解釋為什麼新西蘭消費者信心處於創記錄的低點,」范‧昂瑟倫說。如果利率上升超過工資增長,這會使抵押貸款還款變得更加難以承受。

同時,較高的利率也會影響未來的住房供應(新房建造),因為建築價格鏈上的所有部分都非常依賴債務:其中,開發商依靠舉債為建設融資,建築商和分包商、開發商,都需要先工作,後得到報酬,而消費者(買房者)則需要銀行貸款給他們,以便他們可以從同樣負債纍纍的開發商那裡購買房屋。

住房負擔能力65年來最差

房地產數據分析公司Infometrics的首席經濟學家布拉德‧奧爾森(Brad Olsen)表示,新西蘭的整體房地產風險排名如此之高,五項指標中的每一項,都應該給人敲響警鐘。

該公司的研究表明,新西蘭的住房負擔能力處於65年來最糟糕的水平。特別是首次購房者,可能要終其一生來償還房貸,而且剩下的可支配收入也比上一代人少的多。

「雖然房價已經開始下跌,但它的下降速度比利率上升的速度要慢得多,這導致人們的負擔能力越來越差。

「我們需要開始做出讓步,以確保房地產市場發生積極變化,否則我們將面臨整個社會的巨大挑戰。」

但獨立經濟學家托尼‧亞歷山大(Tony Alexander)表示,多年來對新西蘭房地產市場的類似評估已經進行了數十次,但這些評估對買賣雙方的決策影響幾乎為零。「新西蘭人是受到國內因素的影響,而不是受到海外評論的影響。」他說,市場是周期性波動的,在經歷了一段繁榮時期之後,房價、銷售和新房建造都放緩了,並且出現了極度悲觀情緒。「各國央行都在努力壓縮經濟,他們希望經濟增長迅速放緩,所以人們對房地產市場的消極想法,正是央行所希望看到的。」

房價仍在持續下跌 並可能繼續下跌

在新西蘭,房價自去年底以來一直在下跌,最新的房地產研究所的數據顯示,與去年5 月相比,今年5 月份全國房價中位數僅上漲了2.4%。

相比之下,今年4 月份的房價年增長率仍為8.8%,儘管已跌到個位數,而在房地產市場高峰時,房價年漲幅則高達30% 以上。

不過,經濟學家們對房價可能下跌的幅度卻有不同的預期,其中ASB和Westpac 預測,經通脹調整後,房價可能會從近期的市場峰值下跌多達20%。

儲備銀行在其最新的金融穩定報告中表示,儘管房價下跌,但仍高於可持續水平,但「仍有可能進行更大的調整」。

「房價大幅下跌將顯著減少人們的住房財富,並可能導致消費者支出的緊縮。」

各大銀行收緊信貸 防範風險

各大銀行在本週報告了創記錄的收入。在貸款增加的推動下,淨利息收入從去年第四季度的29.3億元,增長到今年3 月季度的29.9億元;而非利息收入則從7.38億元,增加到8.57億元。

儘管如此,各大銀行都紛紛收緊了對首次購房者低於20%首付的高槓桿房貸,以減少可能的金融風險。因為儘管房價可能會下跌,但抵押貸款利率也可能會繼續上漲,這讓首次購房者為購買自己的房屋而支付的金額,仍處於或接近歷史高位,他們的房屋可負擔性可能會進一步惡化。

責任編輯:筱康

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