【大紀元2022年07月19日訊】（大紀元記者林岑心、易如採訪報導）中國爛尾樓引發的業主停貸潮，連日來，成為各界關注的焦點。許多業主控訴銀行違規把預售資金轉給開發商，導致項目資金斷鏈而爛尾。大陸原投行人士鄭義接受大紀元專訪，分析眼下的停貸風波可能是一個難解的死局，並且令銀行貸款資產風險升高，值得關注。
多樓盤業主指銀行監管帳戶遭到挪用
7月16日，廣東佛山天豐花園二期的業主繼續在網上投訴。業主表示，天豐譽城停工一年以上，銀行違規放款，業主幾億貸款基本沒匯進住建監管帳戶，全被開發商挪用，業主投訴無門。天豐花園二期的開發商為佛山市粵裕房地產投資有限公司，該項目10年前拿地。佛山粵裕房地產為當地中小型房企。
7月17日，位於上海嘉定區徐行鎮的佳兆業城市廣場五期業主小蔡告訴大紀元，該樓盤去年10月停工至今尚未復工，三百五十多戶業主日夜難眠，「徐行五期一批次基本沒進展，業主放款1.1億按揭資金，被四期和自持給消耗殆盡，只剩1,500萬了，業主感到受到欺騙。」
佳兆業在2021中國上市百強房企中排名第19位，2021年11月，出現理財產品逾期兌付，停牌兩週。除了上海徐行樓盤外，重慶市高新區佳兆業瓏樾壹號亦傳出停工。
位於鄭州的融創中原大觀建案，業主6月中旬因為維權被賦紅碼，和河南村鎮銀行「紅碼事件」同受關注。該樓盤原定今年7月交房，但截至目前，大部分樓棟處於停工狀態。業主反映，該樓盤的監管帳戶資金疑被總部挪用。
融創是中國第三大地產開發商，今年5月出現美元債務違約，無法償還1.05億美元的利息。
恆大集團名下的爛尾樓更是遍布中國30個省份。據中指院統計，去年11月，恆大全國1,322個建案中，已成交、未竣工的項目面積超過30萬平方米。
近日，網上流傳一份光大銀行交流紀要，全國涉及「保交房」約有600萬～800萬套，其中恆大就有140萬套，總資金缺口在2萬億至3萬億。
全國各地爛尾樓業主發布「強制停貸告知書」，要求期限內復工，否則強制停貸。據民間統計，加入這波停貸潮的樓盤已有三百多家，受到中共全網封鎖，消息無法傳出。
分析：開發商、地方政府勾兌
原大陸投行人士鄭義7月17日告訴大紀元，在中國，開發商開發樓盤的過程中，必須保留30%至40%的銷售回款作為保證金，存到房管局指定的銀行帳戶進行監管。
對業者質疑監管帳戶的資金沒了，他說，「銀行不可能私自抽調這部分資金，如果政府不批這個文件，銀行的錢，是誰也動不了的，說明開發商和地方政府之間肯定是有勾兌的。」
「現在政府為了救市，它逼著開發商去解決資金鏈問題，政府又不可能出錢，它只有允許開發商去提監管戶的資金，臨時去補漏一下，當做一些資金周轉。」鄭義分析，政府人員可能想，如果開發商把錢還給銀行，銀行立刻再放出同樣的錢，這錢不就轉了一圈兒，相當於銀行給開發商倒貸（借新貸還舊貸）。
但是，鄭義說，開發商從銀行取得資金只占其總體融資的一小部分，大部分資金來自於信託、基金、保險等其它非標性融資。
「很多都是集合類的信託，亦即從老百姓手上募集資金，指定一個信託集合計劃。舉例來說，二百人湊了兩個億給開發商，這些人都是有名有姓的，如果不還的話，立刻會出現群體事件。」他說。
「相對來說，從銀行借來的錢，並非特定的人群，是數以萬計的儲戶，所以，對於企業來說，它歸還貸款的時候，它會先歸還一些信託類的貸款、保險類貸款，這是他們常見的操作。」鄭義說。
他說，開發商拿到監管帳戶裡的資金，用於歸還其它貸款，或支付給總承包商、積欠的工程款，甚至藉此機會拿錢跑路的，都有可能。總之，監管資金花光了，房子就徹底爛尾了。
房地產陷系統性死局 業主停貸止損
鄭義分析，開發商的資金鏈斷裂，不可能只欠一間銀行，而是欠所有的債權人，他都無法解決，不得不去動用監管帳戶裡的錢；而政府之所以同意開發政商動用監管帳戶的錢，也是沒辦法，政府不可能拿財政去給開發商還貸、開工幹活，地方政府自己都欠銀行錢。
現在銀行要業主繼續還貸供樓，業主則要求開發商必須得復工，但開發商如何復工，他哪來錢呢？「等於是個死局，目前來講，現在這局破不了。」他說。
鄭義說，想要打破這個僵局，房市得一點一點回暖，法院豁免一些債務，或銀行再拿出錢來倒新貸，「但關鍵是，不是一家開發商，現在是很多項目、很多開發商，很多地區、城市都出現問題，這就是一個系統性問題了。在此系統性風暴底下，老百姓不還貸款，等著開發商開工，可能是所有方案中最好的一個結果。」
銀行風險擴大 擔憂民眾擠兌 限制取款
「目前最難受的是銀行，它把錢都放出去了，但現在沒地方收錢了，這時候如果出現擠兌，那銀行就得垮，現在風險在銀行那兒。」鄭義說。
開發商買土地、蓋房子通過銀行貸款，老百姓買房也通過銀行貸款，而銀行的錢是從老百姓、從儲戶的存款來的，他說，「這種現象長期下去的話，銀行變成一個空殼了，老百姓只要去取錢，肯定是不會讓你取的。」
《證券日報》18日報導稱，中國海南省稱為防範電信詐騙、反洗錢風險，近日將加大「斷卡」行動，針對帳戶活躍度低、可能存在異常交易等，銀行會對其進行鎖定。其它北京、山東、海南等地多家銀行亦有類似說法。
鄭義認為，各家銀行雖然都出來說「風險可控」，但其統計數據並不反映真實情況，「按揭貸款由於有房產進行抵押風險低，是銀行的優質資產，占其正常業務量的相當一部分，銀行怎麽可能沒有風險呢，現在銀行的風險最大。」
按揭貸款的斷供風暴也在影響香港銀行。評級機構穆迪認為，受疫情衝擊，加上房地產市場低迷，中國經濟放緩，香港銀行的內地貸款資產風險正在上升。穆迪報告表示，中國內地貸款占香港銀行總貸款額高達35%，其中內房貸款占兩至三成。◇
責任編輯：李穹#
