青睞加州好房子 華人買家現金購房勢頭猛

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【大紀元2022年07月26日訊】(大紀元記者馬尚恩洛杉磯報導)全美地產經紀人協會(NAR)7月中旬發布的《美國住宅市場國際交易》報告顯示,來自中國大陸和台灣以及香港的買家在多項指標中顯示出兩大偏好:喜愛加州,喜愛好房子。

華人所購房屋均價100.5萬 遠超其他外國買家

NAR調查了全美9,400位地產經紀人,調查時間為2021年4月11日~2022年3月9日。調查結果顯示,國際買家在這12個月期間購買了98,600套住宅,總值超590億美元。

從所購房屋數量看,由於中國大陸外匯政策收緊以及2020年初突發的疫情限制,來自中國大陸、台灣以及香港的華人買家(均非美國公民,其中包括住在美國境外者、最近兩年移民定居美國者以及最近半年持職業、教育等簽證住在美國者,以下簡稱「非美國人華人買家」)購房數量顯示出逐漸下降的勢頭:

2017年,購買了40,600套;2018年,購買了40,400套;2019年,19,900套;2020年,18,400套;2021年,6,700套;2022年,6,100套。

但從所購房屋總價看,2022年度,非美國人華人買家購買總價值為61億美元,超過排在第二的加拿大人(55億美元)6億美元,更遠超第三的印度人(36億)和第四的墨西哥人(29億)。

2022年統計年度,國外華人買家比上一年度所購房屋減少600套,但總房價增加了13億美元。這也反映出美國房價總體大幅上升的現狀。2022年度非美國人華人買家所購房屋均價,比上年上升近30萬美元。

從房屋均價看,非美國人華人買家所購房屋價格最高,均價為100.5萬美元,遠超其他外國買家。比如,排在第二位的印度人所購房屋均價為70.2萬美元,第三巴西人為49.1萬美元,第四加拿大人為48.5萬美元。

從購房總價值看,本統計年度外國購房者已逆轉2017年以來的市場下滑趨勢。

另外,非美國人華人買家中,有6成是現金買房。在房價超過100萬美元的條件下仍用現金買房,這意味著最近的買家比前幾年的買家總體上看,擁有更雄厚的資金實力。

非美國人華人買家最喜愛的購房目標州仍是加州,31%的買家在加州購房,其次是紐約州(10%)、印第安納州(7%)、佛羅里達州(7%)。

相比中國房市 華人買家更看好美國?

進入2022年前後,美國房市進入高速膨脹期,房價高漲;因通脹風險加大,美聯儲已開始連續加息,利率提高,房市下跌風險加大;這讓更多美國國內的買家陷入觀望狀態。但NAR的報告顯示,國際買家尤其是國外華人買家,相比之下,購房熱情不降反升。這可能顯示,這些華人買家,尤其是來自中國大陸的買家,大多是現金買家,購房資金不受利率影響,仍然保持著對美國房市的信心。

據financialsamurai.com上的專家分析,在2017年和2018年,非美國人華人買家斥資300多億美元來美國購房後,中國大陸開始打壓到國外的購房者,實行嚴厲的外匯配額管制,以阻止美元外匯的急劇減少,可能造成了2019年華人在美購房迅速減少到134億美元。

NAR首席經濟學家雲恩(Lawrence Yun)認為,2020年疫情開始後實行的旅行限制和病毒測試,也給外國買家帶來不便,減少了外國人購房數量。

在2017至2022年,美國房價處於上行通道,房價一直向上攀升,直到今年5月份美聯儲連續加息來打壓房市之後才停止攀升。在房價昂貴的舊金山,現在房屋均價達到8,250美元/平米;在佛州的邁阿密均價僅為3,170美元/平米。

中國大陸房價多年來也急劇攀升。比如北京,房價從2010年新房成交價3,035美元/平米~3,248美元/平米,上漲到2021年二手房屋均價達到9,822美元/平米,價格變化近3倍。但這兩年中國大陸的房地產市場,出現了難以為繼、大幅違約的情況,還出現了大量法拍房。據上海為睿資產管理有限公司的數據,2021年全年中國大陸法拍房總掛拍金額達2.35萬億元人民幣。2022年上半年,中國大陸的爛尾樓涉及資金9,000億人民幣,大約2千萬中產階級成「爛尾樓」難民。現在有數十萬預售屋主宣布停止還貸。

種種情形顯示,越來越多的中國大陸買家對國內地產市場正在失去信心。

根據中共國家統計局的數據,截至今年5月份,房地產銷售處於連續11個月年同比下跌的狀態,創造了中國商品房市場啟動以來的最長滑坡紀錄。中國大陸的商品房銷售面積和銷售額雙雙大幅下滑,5月同比分別比上年下降23.6%和31.5%。

對比中美兩國的房市,雖然美國房市風險高升,但相比之下,中國大陸的房市風險可能更大。中國大陸一線大城市的房價多高於美國一些大城市的房價,加上越來越多的中國大陸居民對國內樓市喪失信心,這種大環境是否會讓一部分人拋棄國內樓市,來美國購房呢?

據CNN報導,國際金融協會(IIF) 的數據顯示,由於中共病毒(Covid-19)封鎖以及與西方複雜國家關係的風險,中國在第一季度就出現有記錄以來最大的季度資本外流。僅僅3月份就有175億美元投資組合流出中國,創歷史新高。尤其是在今年 2 月下旬俄羅斯入侵烏克蘭後,投資者更是以「前所未有的」規模將資金撤出中國。

洛杉磯地產經紀人:市場反應超乎預料

儘管從NAR數據看,全現金購房交易量占6月份交易額的25%,與5月份相同,略高於去年同期的23%。

Jeannie Chang是洛杉磯華人地產經紀人。近一段時間的工作經歷讓她感到不可思議。本來以為美聯儲連續加息,會讓房市很快冷下來,但沒想到洛杉磯的房市給她的感覺是不冷反熱。在一棟房子上市後,還會有好幾個客戶搶,而且大多是現金客戶。

她的一個朋友代理了雷諾市(Reno)的一處住宅,上市價150萬美元,最後以大幅高於上市價格成交。

「美國人買房一般會貸款,這樣你的利息可以在報稅時扣除。」現金購房不是美國人的買房方式。她們估計,客戶大概來自中國大陸。

她說,在連續加息後,「本來大家很悲觀,但沒想到有人在用現金搶房」。

她認為,全世界人都在美國買房,覺得這兒是最穩定的,將來有保障。

來到美國的中國人往往都重視學區房,這也是他們買的房子價格比較高的原因。她建議,中國大陸居民如果來到美國,不要把錢放到股市上,風險大,行情也很不好。投資房地產,長期看回報率高。買房後自住一段時間後再賣,多賺的錢還享有很多稅務減免。◇

責任編輯:方平#

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