【大紀元2023年11月11日訊】在過去的幾十年裡，美國的房屋變得更大、更奢華了！不管是臥室、浴室、車庫都在增加，不過有幾樣配備卻逐漸在被美國人棄用，表示人們的生活習慣正在改變。還有，現在美國房市正面臨幾十年來未有的高利率，所以很多開發商都在推出低利率銷售的手法，最低還出現4%的行情！想要知道更多的話，請看我往下介紹！
美國新房與二手房銷售數據
我們先來觀察美國新房的銷售數據，9月份，全美共有75萬9千套新房售出，近一年來新房的銷售成績基本是逐步往上，這和我們之前在視頻中講到的趨勢是相同的，而且9月份的成績更是比8月多出12.44 %，比去年同期高出29.08 %。
因為現在買新房的人大為增加，所以新房的庫存量出現逐月下降的趨勢。去年曾經有接近11個月的庫存量，今年9月只剩下接近7個月。同時，美國二手屋銷售一直在往下走，9月份經季節性調整後的年率是396萬套。過去幾十年來，全美的二手房的年銷售量起碼都在四百萬套以上，今年受到高利率的打擊，尤其十月份以來，三十年固定利率不斷往上增溫，衝破8%，所以今年年底的二手房銷售數字只會更加慘不忍睹！
那為什麼在這個當口，美國的新房銷售反而會受到購房者的青睞呢？這其實是受惠於建築商的銷售激勵措施。不過，近期根據調查發現，建築商給出的優惠更大了，優惠主要在於利率的降低，和當前的高利率可能有三四個百分點的差異。這個部分我們稍後再來詳述。
美國新房面積 變變變
現在我們回到開頭談到的話題，美國新房在最近幾年發生哪些改變，建築商在蓋房子時都趨向哪些變化呢？
根據美國人口普查局（US Bureau of Census）近期發布的，2022年新建房屋特徵數據顯示，房屋面積在2015年至2020年縮小，隨後兩年又有增大的趨勢。從歷史數據中發現新房面積中位數，在上世紀八十年代開始，就一直在變大，直到上一次的金融海嘯爆發才出現顯著的縮小，到了2009年房屋又開始增大，到了2015年達到2,470平方英尺的頂峰之後又出現縮小，然後2020到2022年又有增大的趨勢，來到2,300平方英尺的中位面積。
疫情期間的增大，我想和這幾年在家工作的生活模式的轉變，與之前發生的封城有關，因為大家在家的時間變長，也需要各自的空間，所以對住宅面積的要求都在提高。
不過，自從聯準會於2022年開始升息，房貸利率開始高漲以來，我們其實也看到，建築面積又開始有縮小的趨勢，因為物價變貴了，利息增加了，房價還在漲，人們只能精簡開支，自然都會去找更便宜的房子，在住宅面積上做出一些妥協。不過，這部分的數據還沒有出來，目前我只能就已發布的2022年的數據和大家分享。這裡也請大家特別注意，統計數字只到2022年的一月份為止，所以不是2022全年的數據。
美國新房臥室、衛浴數量
數據中發現近年4臥房建造比例已經超過3臥房的房屋，4臥房的新房達到48%，3臥房有43%，換句話說，4臥房已經成為主流，多一個房間，就可以用來當作家庭辦公室或健身房、娛樂室，在使用上更符合現代人的生活需求。
美國新房建築趨勢 越蓋越大或越小？｜最熱門房型原來是……｜為何建築商大優惠？【美國地產熱點】11/09/2023
另外，浴室的數量也反映了這種房屋變大的趨勢，超過三分之一的房屋擁有3個或更多的浴室，略高於擁有兩間浴室的房屋比例。這也不奇怪，因為現在的住宅都傾向每間臥室都配套一間衛浴，方便每一位家人，也更注重個人隱私。
美國新房的車庫、空調供暖
還有，在過去的幾十年裡，新建住宅擁有可容納兩輛車的車庫，一直是主流做法，維持在六成以上的比例，2022年增加到66%，畢竟擁有兩輛車是美國多數家庭的標配。至於可停放三輛車以上的車庫，在2015年之前曾有短暫增加，不過，2015年之後，比例已從24%下降至19%。
在家庭空調方面，現在幾乎所有新房都配備了空調，最新的比例達到97%，與1975年相比大幅增加，當時只有46%的新房配備了空調系統。這也反映出氣候變化對家庭的影響，炎熱的天氣讓沒有空調的新房只剩下3%。
供暖系統方面，從20世紀70年代末至今，採用熱泵系統作為主要暖氣的新住宅比例幾乎翻了一倍，目前有43%的新住宅使用熱泵系統。不過，強制通風爐仍然佔了多數，有55%。
自70年代以來，供暖能源一直以天然氣或是電力為主，兩者一直是競爭狀態，此消彼長。據人口普查顯示，到2022年，51%的新住宅使用天然氣，而使用電力的比例為48%。早在 1971年，分別為60%對31%。
美國新房還愛用壁爐、地下室嗎？
隨著季節進入冬季，許多家庭為過冬做好準備，但是多數房主可能不再考慮用壁爐取暖，因為2022年有65%的新房屋沒有建造壁爐。20世紀80年代，壁爐有特別好的時光，在那個期間，近六成的新房屋都有壁爐設備，甚至有兩個壁爐。90年代以後，壁爐就逐漸減少，近年更是受到環保意識的影響，燃燒壁爐甚至被說成是一種不環保的行為，加上供暖系統的進步與生活型態的轉變，壁爐已經逐漸消失在人們的眼前。
另一個逐漸不受到歡迎的是——地下室。在過去50年裡，地下室也變得越來越不受歡迎。1974年，擁有完整或部分地下室的新房比例為45%，而2022年只剩下21%。板式地基和其它類型的地基，多數是指混水擬土地基，已成為絕大多數住宅的主流，占有68%。用木樁或水泥柱把房屋架高的作法，近年也是越來越少，剩下11%。
還有，在過去的5年裡，新住宅的主要外牆材料也發生了巨大的變化。1973 年，木材曾經是三分之一房屋外牆的主要材料，但到2022年，僅剩4%。磚造房的比例從1973年的35%，下降到2022年的19%，而乙烯基壁板和纖維水泥從2000年以後，幾乎都占有一半的份額。
以上就是到2022年一月份為止，美國新房建設的變化，從中我們也觀察到時代的演進對房屋的影響，人們對房屋的期望也促使建築商不斷演變。所以我們經常看到一棟房子，就會說這大概是哪個時期的房子，因為從它的設計、用材，我們就能發現房屋的歷史。
利率高漲 新房為何越賣越好？
接下來，我們再回來談談利率。過去幾個月利率不斷上漲，11月9日，30年固定利率終於因為最新的就業報告出現跌落，不過仍然高達7.5%附近。
以房地美11月2日的平均利率來估算，用利率7.76%購買40萬美元的房屋，買家需要至少12萬美元的年收入，才能支付每月還款。因為多數專家認為，住房上的花費不應該超過收入的百分之30。
所以，我們看到買房的負擔能力已經降到歷史低點，導致二手房銷售出現停滯，預計2023年房屋銷售速度，將會是2008年大衰退以來的最低水準。
但是，我們剛剛也說了，新建房屋的銷售不減反增。9月新房銷售量較去年同期成長許多。為什麼新房和二手房的銷售情況會形成強烈對比呢？新房成長的主要原因是，房屋建築商提供了兩種特定的銷售激勵措施：一個是下調貸款利率，另一個是房屋降價。
建築商為何對買家讓利？
房屋建築商向購屋者支付貸款積分，以降低他們的抵押貸款利率和每月還款額，使得購買新房更實惠。
「支付積點」或抵押貸款利率購買，是指房屋建築商預先支付一筆錢，以降低買家獲得的抵押貸款利率。利率下降有時是永久性的，但也可能是暫時的，這代表一段時間之後，利率可能會上升至現行的利率水平。
約翰・伯恩斯房地產諮詢公司（John Burns Real Estate Consulting）的首席執行官說，他現在看到建築商提供4%左右的利率！例如建築商Lennar，為了促進銷售：11月初，在德州的奧斯汀，向買家提供最低4.99%的利率，這是從建商附屬的貸款公司獲得的30年期聯邦住房管理局的抵押貸款。
在佛羅里達州的奧蘭多，Lennar提供可調整式利率抵押貸款，第一年利率最低3.99%，此後將調整至現行利率，可能高達7%以上。
另一家上市房屋建築商Pulte Homes，為部分新房社區提供4.875%的30年固定利率。
伯恩斯房地產諮詢公司解釋，為何建築商能為買家降低利率？看起來建築商為買家「買斷利率」犧牲頗大，其實不然。因為，建築商在三四年前就購買了大部分土地，當時他們預計以50萬美元的價格出售房屋。現在它價值70萬美元。所以，建築商已經獲得了大量的利潤，現在只是將其中一部分返還給購房者。
在某些情況下，建築商也降低了房屋要價用來刺激購買。今年9月份，新房中位價格從43萬3,000美元，跌至41萬3,000美元。
新房面積有可能再度縮小
在最近對數百家建築商進行調查之後，伯恩斯發現，有更多關於降價的討論。伯恩斯表示，這是長久以來第一次，有許多的建築商告訴他，新房正在降價。
但他補充說，降價可能會讓購屋者付出代價。因為，建築商正在建造較小的房屋來降低成本。這也正是我開頭說的，由於成本的上升，負擔能力的下降，可能會造成2023年的新房面積出現縮小的局面。
在4月份的一份報告中，伯恩斯公司對290名住宅建築師、設計師和建築商進行了調查，想了解住宅面積縮小的程度：發現目前正在規劃和建造的獨立房中，三分之一的面積預計將低於2,000平方英尺，有70%的住宅面積將不到2,500平方英尺。
不管如何，如果你想買新房，這可能會是一個好機會，4%的利率真的非常誘人，如果再加上建築商降價，那會是非常好的good deal！◇
責任編輯：李曜宇
