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炒房心理驅使 投資者持有多倫多逾50%新公寓

多年來,加拿大超低利率吸引投資者購買多倫多共管公寓。圖為多倫多一公寓前柱子上,掛滿方便看房者看房的鑰匙盒。(Mark Blinch/加通社)
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【大紀元2023年12月06日】(大紀元記者李平多倫多報導)加拿大房價高,利率高,許多人、甚至許多收入不錯的人群也越來越買不起房。專家認為,多倫多房產已成為投資者手中不斷買賣套現的商品,而不是普通人的住宅,不斷炒買炒賣的過程,推動房價螺旋式瘋漲,致使越來越多終端用戶買不起房。

多倫多居民、現年35歲的伯拉迪(Jaqueline Belardi)對《多倫多星報》透露,她和伴侶兩人年收入合計18萬多元,租住多倫多西區一套1970年代建老公寓,月租2,750元,想買套大樓內的公寓,卻湊不夠首付,雙方父母也無力資助。

伯拉迪透露,即使湊夠首付買套大樓內的公寓,月供就是目前月租的2倍,壓力太大。這種情況,可能得永遠租房,但如此一來又得聽房東擺布。

伯拉迪感嘆,有些房東擁有上十套房產,像她這樣收入不錯的人,卻連套公寓都買不起。現在年輕人想買房,似乎只有靠父母資助才買得起。

投資者擁有大量房產這一現象,日益凸顯,甚至驚動央行和特魯多,指責炒房將房產變商品。但專家認為,安省20%房產(多倫多更是80%共管公寓期房和57%新建公寓被投資者買下)落入炒房群體手中,聯邦政府、省府和央行都有責任。

專家認為,放任炒房導致的後果是,如今要買得起房,年收入至少得20萬元,利率不斷升高,使得人們攢首付日益艱難。此外,炒房者還決定市場建什麼不建什麼,擁有多套房產的業主槓桿過度,使得整體市場無比脆弱。

從合作公寓到公寓

專家認為,加拿大住房危機根本原因是聯邦政府停止建設經濟適用房。1950至1970年代,渥京出資修建大量非商品房,1980至1990年代初金融危機後,政府緊縮財政預算,削減聯邦合作住房建設,最後全面停止經濟適用房建設。

專家指出,和許多歐洲國家不同,加拿大很早就認為,私人住房應由私有市場負責,如此一來,直接後果是共管公寓成為私人公司主要開發住房類型,這種房子特點是面積小,成本低,能實現利潤最大化。

Urbanation數據顯示,過去20年,多倫多建成出租公寓僅83個樓盤,總計20,288套單元,同期建成共管公寓總計968個樓盤,總計23萬4,535套單元。專家指出,和單戶住宅比,共管公寓投資維護成本低,炒房最密集。

房租管控取消

專家認為,幾十年前,政府放棄插手住房事務時,住房危機就開始了,不是一朝一夕形成。聯邦政府和省府退出後,私人住房開發開始填補住房開發市場空白,地產投資基金(REIT)、財富管理公司和私人養老金基金等非傳統房東,開始大量進駐。

多倫多都市大學(TMU)城市與區域規劃學副教授劉易斯(Nemoy Lewis)研究數據顯示,1995至2022年期間,多倫多多戶住宅交易中,這類金融化機構房東占65%,樓價也是在這一期間飆漲。

1997年渥京立法取消1991年11月1日後入住大樓的租金管控,同時還立法廢除開發商盈利限制等。此後,房東在租客搬出後,可根據當前租房市場行情漲租,不再像以前租金漲幅有嚴格限制。

專家認為,政府經濟適用房建設停滯,私人住房開發跟不上,加上租金管控取消,大量投資者湧入,住房需求飆升,直接推動租金和房價瘋漲失控。

2018年為鼓勵私人住房開發,安省政府立法規定,前任政府的租金管控只適用於2018年11月15日前入住的出租公寓,此後開發入住出租住房,不受租金管控限制。專家認為,此舉進一步削弱租客保護,進一步刺激租金和房價上漲。

房價失控

多倫多地產局(TRREB)數據顯示,2010年多倫多平均房價43萬元,到今年10月份漲到112萬元,相當於10年間房價漲了160%。專家指出,房價飆漲,尤其是2008年金融危機後低利率更是給房價火上澆油,吸引投資者湧入。

Realosophy地產經紀公司總裁帕薩利斯(John Pasalis)表示,2015年前,房價年漲幅6%左右,此後房價漲幅加速,到2017年3月,房價平均漲幅高達33%,背後主要原因是投資者需求空前,尤其是郊區需求更是火爆。

帕薩利斯認為,當時郊區房價瘋漲,利率低固然是原因之一,但最大原因還是市場炒房心理空前,大家都覺得炒房能發財,因此瘋狂湧入。

超低利率吸引投資者湧入

自2015年以來,多倫多房價翻倍,尤其是疫情期間,央行利率低至0.25%,按揭成本超低,房價漲幅最猛。多倫多按揭經紀巴特勒(Ron Butler)表示,疫情之初,房市暫受重創,但隨後政府大量疫情救助,短短3個月,又一下子救活房市,房價無絲毫影響,給投資者又注入大量信心。

巴特勒介紹,疫期利率超低,房屋淨值抵押貸款(HELOC,只還利息,不還本金)非常普遍,HELOC利率一度不到3%,聞所未聞。過去被人們主要用於裝修的HELOC貸款,疫期卻成為炒房者用來投資其它房產的首付。

加拿大統計局數據顯示,去年2月全國新增HELOC貸款總計20億元,創10年新高。巴特勒表示,炒房者不斷炒買炒賣,房價火箭般竄升,直到去年2月創下133萬元的峰值。疫期短短3年,全國按揭房屋投資者占比從過去的20%猛增至30%。

投資者的獨角戲

統計局數據顯示,目前多倫多2016年後建成的住宅近4成為投資者擁有,其中共管公寓投資業主占比更是高達56.7%。相比之下,2016年前建成的共管公寓,業主主要是非投資者。安省20%住房為投資者持有。

專家指出,過於15年公寓期房增值迅猛,近8成被投資者買走,因此造成多倫多新開發住房類型主要針對投資者喜好,而非考慮家庭需求,造成中密度住房、家庭類公寓極度缺乏。

專家擔憂,住房開發類型由投資者喜好主導,風險大,利率上升時,房東會漲租或為漲租驅逐租客,租客住房安全由房東拿捏。市場降溫時,投資者仍是贏家。

巴特勒指出,利率飆升後,如今新掛牌房屋多為槓桿過度的投資者在拋售。與此同時,過去多年通過炒房積累大量財富的投資者,無論利率多高,仍能繼續買進,首次買家只能豔羨。 專家認為,政府和民眾面臨最大挑戰是,許多人、尤其是大型機構,將房子商品化,把房子視為投資工具,而不是將之視為人們安居樂業、逐步積累人生財富的住所。

目前聯邦政府已推出新稅打擊短租和炒房收入流。專家建議,要確保住房回歸到終端用戶手中,省府首先應立法實施全面租金管控,打擊短租和幽靈公寓,禁止大城市愛彼迎(Airbnb)等平臺5年時間,留足時間等新房供應跟上,打擊「囤房」現象,政府回歸1990年模式撥款建房而非一味依賴私人開發,將住房視為一項基本人權,而非牟利的商品。◇

責任編輯:文芳

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