【大紀元2026年08月20日訊】（大紀元記者季薇多倫多報導）房價上漲時，和家人、朋友一起買房，曾是看起來很划算的選擇。幾個人共同支付首付、申請房貸，一套原本難以負擔的房子，也可能因此買得起。
但當房價下跌，問題就來了。一些在市場高位共同買房的人，如今不僅要面對房屋貶值，還要處理房貸缺口，以及共同借款人之間究竟由誰承擔債務的問題。
加拿大房地產協會（CREA）的數據顯示，全國平均房價較2022年2月高峰下降約16%。對於在高位買入、首付又較少的買家，如果房價跌幅較大，賣房所得可能不足以還清剩餘房貸。
房子賣了 債務未必消失
《金融郵報》報導了一個案例。2021年，三兄弟和父親共同買下一套房子。後來，一個兒子失業並搬去海外，另一個搬到美國，父親退休後住在墨西哥，只剩第三個兒子仍住在多倫多，並在加拿大有工作和資產。
如今，這套房子的價值比剩餘房貸低約17.5萬元。貸款拖欠後，房屋進入「出售權」（power of sale）程序，即貸款機構依法出售抵押房產，以收回欠款。
問題是，賣掉房子，債務未必就此結束。如果售房所得不足以還清貸款，剩餘欠款仍可能被追討。
持牌破產受託人公司Hoyes, Michalos & Associates共同創始人格拉斯．霍伊斯（Douglas Hoyes）表示，貸款機構會向能夠追討的借款人追討欠款。
這也是共同買房最容易被忽略的風險之一。如果共同借款人對房貸承擔連帶責任，即使幾個人私下約定各自支付多少，貸款機構仍可能向有償還能力的借款人追討欠款。
當其他共同借款人失業、搬到海外或沒有可供追討的資產時，仍在加拿大、有收入和資產的人，面臨的壓力可能更大。
霍伊斯表示，他見過不少類似案例，其中一個共同點就是在房價高位買入，而且首付較低。
房貸保險不是保買家
另一個容易產生誤解的地方是房貸違約保險。在加拿大，如果首付低於20%，通過受監管金融機構申請房貸，通常需要購買房貸違約保險。但這類保險主要保障貸款機構，並不是替買家承擔房價下跌的損失。
因此，房屋出售後如果仍有貸款缺口，借款人並不會因為有房貸保險而自動免除相關債務。
一起買房 協議要先寫清楚
房價下跌並不意味著共同置業就不可行。卑詩省Collaborative Home Ownership共同創始人諾姆．多爾金（Noam Dolgin）表示，目前仍有人選擇共同買房，除了家人、朋友，也有原本互不認識的買家組合置業。
例如在溫哥華，一套半獨立屋可能需要約140萬元，而一棟面積相近、包含兩個獨立套房的住宅可能售價約200萬元。如果由兩個家庭共同購買，每個家庭承擔的成本可能低於各自購買一套類似住宅。
這類房產可以採取「分權共有」（tenancy in common），每名業主持有一定比例，首付、產權比例及彼此之間的債務安排也可以不同。
但這並不意味著銀行也按照這個比例追債。例如，一套200萬元的房子，兩名共同業主可能分別承擔50萬和90萬元貸款。但如果雙方對房貸承擔連帶責任，貸款機構追討欠款時，並不受兩人內部約定的分配比例限制。
因此，共同置業協議非常重要。多爾金表示，協議可以提前約定有人停止付款、希望退出或出售份額時如何處理。有些共同業主還會購買人壽及傷殘保險，以降低意外帶來的財務風險。
買之前先想好怎麼退出
財務規劃師珍妮佛．休斯（Jennifer Hughes）提醒，共同買房不能只考慮怎麼進場，也要提前想好如何退出。
即使房價上漲，幾年後也可能有人想搬走、出售份額，或者家庭和財務狀況發生變化。因此，共同置業前最好通過熟悉相關交易的律師，把產權、付款責任和退出機制寫清楚。
多倫多房地產律師鮑勃．亞倫（Bob Aaron）也提醒，父母或祖父母幫助子女買房時，如果名字出現在房貸文件上，即使只持有很小的產權比例，也需要清楚了解自己可能承擔的貸款責任。
共同置業最難預測的，未必只是房價，還有人生。
買房時，大家可能都有工作，也有相似的財務計劃。幾年之後，有人可能失業、移居、退休，或者想出售自己的份額。
所以，和家人、朋友一起買房之前，除了算清首付、房貸和產權比例，還有一件事最好提前談清楚：如果房價下跌，或者其中一個人突然退出、停止付款，剩下的人該怎麼辦。
責任編輯：文芳
