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銀行推銷固定利率怎麼辦?專家提六大建議

銀行肯定喜歡5年固定利率,因為時間長。而業主得結合自己的實際情況選不同年限或浮動利率。(Shutterstock)
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【大紀元2023年03月01日】(大紀元記者李平多倫多報導)在加拿大,不斷有人收到按揭推銷電話或電子郵件,說利率還在漲,但他們能提供特別優惠按揭利率,但是是限時優惠,必須趕快下手,否則優惠就沒了。少數擔心月供、手中有浮動利率按揭的人,收到這種電話或郵件,還真被說動了心。

專家的建議是,突然收到銀行這種電話或郵件,要從以下幾大方面仔細權衡。

央行暫停加息

加拿大央行幾輪加息後,如今各大銀行優惠利率已遠超10年平均,加上央行已明確放話暫停加息,意味著利率即使上升,空間也不大。

據《環球郵報》報導,True North Mortgage執行長艾斯納(Dan Eisner)建議,如果認為通脹會消退,或覺得經濟會衰退,最好持現有浮動利率按兵不動,靜等優惠利率下降。

艾斯納表示,利率預期和利率現實是兩回事。按揭利率是多少,是因為一半專家看高,一半專家看低,不是所有專家都認定一個數字。

選擇較短按揭期

銀行最愛推銷5年固定利率,尤其是在一個利率周期走高之時,是因為5年固定利率利潤更高,利率下跌時提前還款罰金更高,多數貸款人都不會輕易換銀行。此外,因罰金高,抵押貸款也只能找貸款銀行,不能找其它利率更低的銀行。

擔心利率還會漲,又覺得5年期限太長,畢竟期間利率可能會跌,可要求推銷固定利率的銀行提供2年或1年期。資深按揭經紀波普(Ann Pope)表示,尤其利率快接近峰值時,鎖定5年時間太長,期間生活變動可能需搬家,導致高額罰金都非常不划算,選2年或3年期固定利率,罰金也比5年期少許多。

考慮換銀行

浮動利率按揭換銀行時,多半只需支付3個月罰息,換利率優惠更大的銀行,可能付3個月罰息也值得。舉例說,貸款40萬元,利息5.7%,換銀行3個月罰息近5,700元,如另一家銀行提供利率優惠許多,罰息5,000多也值得,可當機立斷換銀行。

換銀行如能整合其它高利率債務,或能取出淨值用於其它利潤更豐厚投資,也值得一試。

艾斯納表示,銀監局(OSFI)新規下,未來換銀行會更困難,更耗時。當下按揭利率太高的,可能是和銀行利率重新談判的大好時機,否則今後新規實施後換銀行談判籌碼就沒了。

沉住氣 別著急

有些銀行會通過高壓法,給客戶營造一種現在不換就來不及的錯覺。與固定按揭利率直接掛鉤的債券收益率不直線上升,固定利率在所謂的優惠截止日前不會變。

截至目前,債券收益率一直攀升,銀行推銷時給你一個截止日期,要求得在截止日前回覆時,問其2個問題。一問截止日後是否所有客戶固定利率都上升?對方回答否時,可能意味著時間並不像對方說的那麼急,此時告訴對方需要更多時間考慮,要求對方再寬限1週時間。然後利用這一週時間貨比三家,或諮詢資深獨立按揭顧問,計算一下看換按揭是否划算。

討價還價要狠

銀行推銷特別利率限時優惠時,並不意味著今後就不會有其它更優惠的特別優惠了。專家建議,諮詢按揭經紀尋求更多報價,查詢在線按揭利率比較網站或《環球郵報》最低全國按揭利率對照表,必要時用最低利率數字來進行討價還價。

如有銀行直接報更低利率,不玩拉扯遊戲,就投桃報李好了。銀行一味玩高開低走遊戲,被抓包時才乖乖降利率,根本不值得打交道。

考慮審批概率

波普提醒,自身收入條件不過硬,沒法趕上物價,利率穩定性就非常關鍵。此外,因收入損失、信用問題或其他原因,難通過其他銀行按揭審批,這種情況下,完全可以接受貸款銀行推銷的固定利率。反之,收入條件過硬,儲蓄足夠應對月供,不建議把現在浮動利率換固定利率。

貸款成本再度飆升

當下再難找5%以下的固定利率,至少無保按揭也沒有。通脹達峰值後利率在浮動,今年下半年經濟下行債市會急切開始定價,5%以下固定利率多半會再現。

最近一系列過於膨脹的經濟數據導致最近經濟上行,推高債券收益率,進而推高銀行融資成本,5年固定利率也水漲船高。這種情況下,2月下旬大量固定利率上升,目前全國最便宜的5年固定利率要比上週高出0.25%,最低有保1年固定按揭利率比上週高1.05%。

此外,幾家大銀行最近幾週開始調整優惠利率,不出所料,目前大銀行無保浮動按揭利率是優惠利率減0.3%(6.4%),當然還有更便宜的。有保浮動按揭利率,貸款成本則更低,起點利率就是優惠利率減去1.2%。

未來市場2大要素要是如期推進,經濟因利率壓力緊縮,央行明年不得不減息,有保按揭保持浮動利率不變就會賺,無保按揭保持浮動利率則不會省多少。◇

責任編輯:文芳

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