【大紀元2023年09月05日訊】（大紀元記者蔡溶紐約報導）兩個房東遊說團體正在向最高法院請願，試圖推翻紐約市的租金穩定法，稱其違反了憲法對私人財產的保護。這一行動是繼2019年紐約州議會通過了更為嚴格的租戶保護法案之後，房東團體發起的最新法律挑戰。最高法院預計將在9月26日決定是否受理此案。
這一爭議的根源可以追溯到2019年，時任紐約州長庫默簽署了《住房租金穩定和租戶保護法》，被州議會民主黨領袖譽為「有史以來最強大的經濟適用房和租戶保護法案」，使房東更難從該計劃中退出、解除管制。
在此後，紐約市社區住房改善計劃（CHIP）和紐約市租金穩定協會（RSA）提起了訴訟，質疑紐約租金穩定法（RSL）的憲法合法性。
原告在訴狀中控訴，新通過的租房法案違反了憲法第五修正案條款：「在沒有公正補償的情況下，私人財產不得挪作公共使用」，並要求暫停市政府和州政府對新租房法案的執行。原告認為，RSL「對業主和租戶都產生了不利影響，半個多世紀以來一直扼殺紐約市的住房市場」。
紐約穩租法和租房市場的現狀
紐約市的租金穩定法（RSL）自1969年起生效，限制了紐約市100多萬套公寓（占租賃市場的一半，幾乎占紐約市所有房屋的30%）的年租金漲幅。這是一個龐大的租金監管體系。您可以通過該網站查到您的公寓是否受RSL監管：https://amirentstabilized.com。
今年8月，紐約市獨立預算辦公室（IBO）的數據研究發現，截至去年4月1日，全市列出的空置租金穩定公寓有42,275套，其中有13,362套公寓至少連續兩年空置。這引發了爭議。
IBO的助理主任斯特凡斯基（Sarah Stefanski）表示，由於政府的數據有限，因此無法確切知道有多少公寓是故意空置或「囤積」，因為房東不需要解釋公寓空置的原因。但通過查看連續幾年的空置情況可以提供一些線索。
IBO的研究發現，去年租金穩定公寓比2019年少了10萬多套。可能是因為2019年的新法嚴格限制了提高租金和解除公寓管制，所以房東不想登記，寧願空置。
房東的觀點
兩個房東團體CHIP和RSA的訴訟稱，紐約租金穩定法（RSL）是美國最嚴格的租賃住房法規。新RSL規定，一旦租戶的租約到期，法律將禁止業主任意收回公寓供自己使用，改變其用途或乾脆將其空置。相反，租戶被視為房產的變相「繼承人」，除非他們做了違法的事情，否則租戶有權永久續租。
此外，新的租金穩定法限制了他們提高租金和進行房屋維護的能力。自2019年以來，根據該法案，改善公寓對租戶帶來的費用上限為15年內1.5萬美元，房東只能每月增加最高80多元的租金，而資本改進的費用也受到了限制。這使得維護和升級穩租房的成本高於租金收入，迫使一些房東選擇將公寓空置。他們認為政府干預導致了這一問題，而提高租金的收益不足以彌補維護和升級的成本。
紐約房東團體狀告新租房法案違憲，剝奪了他們對自己財產的控制權，如提高租金和收回房屋，違背憲法第五修正案的「徵用條款」（takings clause），並限制了他們的收入和投資回報，以及改善和維修住房的能力。他們還指出，這種法律導致了住房供應的減少和市場的扭曲，對租戶和業主都有害。
但第二巡迴法庭上訴庭今年2月駁回他們的上訴，理由是過往案例以及最高法院在2012年的一項裁決，均支持穩租房法律。
房東團體雖然敗訴，但他們沒有放棄。他們希望最高法院能夠接受他們的案件。CHIP和RSA在請願書中表示：「作為『公共援助』計劃的一部分，為貧困租戶提供補貼是一項公益事業，應該由公共資金來支付。」他們說，業主們需要法院的裁決，否則他們（人數少）「在政治進程中必然會被他們被迫補貼的眾多選民否決」。
他們還得到了商業、房地產和曼哈頓研究所和司法研究所等智庫的支持，這些團體在今年夏天向最高法院提交了法庭之友書狀，敦促法院接手此案。
租客維權團體的觀點
然而，租客維權團體和法律援助組織則強烈反對這一訴訟。他們認為，租金穩定法是確保租戶不被高租金趕走的重要法律。他們指出，限制租金的目的是為了確保居民有負擔得起的住房，並防止無家可歸問題的加劇。
據美國社會主義雜誌《雅各賓》（Jacobin）報導，紐約反貧困組織社區服務協會的住房政策分析師斯坦因（Samuel Stein）表示，如果最高法院推翻租金穩定法，「這是紐約市的末日」。
根據美國最高法院博客網（scotusblog.com），最高法院將於9月26日決定是否受理這一請願書。如果受理，最高法院的大法官將在2023-2024年的任期內就租金穩定法的憲法合法性進行裁決。這將是最高法院在近十年來首次審理與租金控制相關的案件。鑒於最高法院目前的保守傾向，房東組織對其判決抱有一定期待。然而，即使他們獲勝，也不一定意味著租金控制的終結。紐約州仍然可以通過其它方式來保護租客的權益。
這一案件可能對紐約市和全國其它城市的住房市場產生重大影響。無論最高法院如何裁定，都可能鼓勵其它地方挑戰租金控制法律。對於紐約市來說，租金穩定法的未來將對數十萬租戶和房東產生深遠影響。
責任編輯：陳玟綺#
