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老舊透天厝重建 自建或合建如何選擇?

結構工程施工,從底部往上重複鋼筋綁紮、板模、灌漿,逐步完成建築體。(朱孝貞/大紀元)
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【大紀元2024年05月30日訊】(大紀元記者朱孝貞專題報導)最近地震頻繁,老屋耐震問題更形嚴峻。不過,老屋重建涉及很多面向,包括營建費用,銀行貸款,申請建照,自建、與他人合建或與建商合建,等待都更,以及怎麼找建商、建築師等。關於小基地(如30坪透天厝)老屋重建,該選自建或合建,看看達人怎麼說。

很多人在三十幾歲買房子,沒想到有一天房子會需要重蓋!時光荏苒一晃30年、50年過去了,經過幾次地震劇烈搖晃,房子開始有裂縫,住起來不安心,怎麼辦?如果是透天厝、經濟能力又許可,可以自己找營造廠改建。但五樓公寓、大樓改建,就需要透過溝通,大家意見一致認同才能實現。

易德建築團隊董事長賴晟偉。(賴晟偉提供)

如果是賣舊屋買新房呢?可能有人想到,可以跟建設公司合建,由建設公司出面與所有住戶協調重建事宜。在此探討重蓋需要哪些步驟、如何向銀行貸款籌措資金?自己蓋或跟建設公司合建有哪些優缺點?有哪些獎勵辦法?

自己蓋 估算手上可用資金

房子產權獨屬自己、一人透天厝,有絕對自由權決定何時蓋、蓋幾樓。確定自己蓋時,可以依幾個步驟進行評估:計算可用資金有多少,請銀行估算房屋所在地的地坪價值,約可貸到4+1成貸款。

建蔽率各地區不同,住一、住二、住三也都不一樣。一般可以照房屋權狀或房屋稅單上的坪數,來估算可以蓋的基地面積,考慮蓋幾樓。容積率一般可蓋4樓不用挖地下室。以建蔽率60%來算,基地面積30坪,一層樓可蓋18坪,蓋4樓共72坪。

有了上述資料,可預估向銀行貸到多少資金。初步了解可掌握資金的多寡後,再衡量手上還有多少現金、是否有其他房屋可以申請貸款補足差額。

營建費用 無法一概而論

建築經費不是以外觀貼花崗岩、歐洲風格建築的豪華透天厝計算,而是以最基本的材料計算,一坪營建費約12萬~17萬之間,有地區差異性以及個別營建廠報價不同,無法一概而論,只是提供參考。72坪的房子營建費估計約1,224萬元。

上述營建費應該是從開始蓋到可以入住,包括隔間、浴室、牆面油漆、門窗都安裝好。執照申請與代書費用、建築設計費另計。完工後室內裝潢如壁櫥、吧檯、流理臺等不含在營建費用,另外,過程中還可能產生一些雜項費用。

「臺北市蓋4樓已經是不可能,只有在新北市或其他鄉鎮才會有透天的4樓。」易德建築團隊董事長賴晟偉說,挖地下室的成本很高,經濟效益不是很高。他建議,蓋四樓夠住即可又可省錢。「這麼小的地下室陰暗沒採光不適合居住。即使規劃地下室升降停車,也要留3公尺半寬的車道。一樓所剩面積很小,已經失去經濟效用。面臨馬路的一樓,本來可以做店面的很有價值反而浪費當車道,即使在巷道裡一樓拿來當車道都可惜。」

有勝算可以自己蓋

新北市朱太太想重建的50年透天老房子,是整排連棟透天厝其中一棟,但是左右鄰居不想重建,她很擔心拆房子時,會傷損與隔壁共用的牆壁。賴晟偉表示,「不像以前用怪手拆容易損傷隔壁牆面。臺灣拆房子技術已經用水刀切、搭配人工敲,慢慢拆問題不大,只是成本較高。」

蓋房子要找誰?建設公司張經理建議,蓋房子一定要找營造廠!營造廠可以請建築師介紹,或上網查詢往年紀錄良好者。

如果決定要把舊房子拆掉重新蓋,先找到優良營建廠,請值得信任的建築師,根據自己的需求畫建築圖、規劃設計圖,接著申請建築執照,再由營造廠按建築圖、結構圖、施工圖、景觀圖、機電圖等施工。

老屋重建,該選自建或合建,看看達人怎麼說。(宋碧龍/大紀元)

建築圖會依照都市計畫的土地區分法規建蔽率及容積率設計外觀,畫平面、立面、剖面,依照業主要求規劃空間分隔使用。結束後送結構技師或土木技師設計結構圖面,同時送電機技師設計配管、配線,送到營造廠製作施工計畫書、各類施工圖面。有了建築執照可以進行拆房、挖地基等,也才能向銀行申請貸款。

透天厝重建 考慮面向

「站在設計的角度去看,透天重建要住得舒適,基地面積最少30坪,以建蔽率60%來算,扣掉電梯、樓梯、內縮,室內面積還有15坪比較符合人體需求,有客廳、餐廳、廚房、房間,還有電梯方便長者上下樓,生活機能比較完善。還要有消防避難的備用樓梯等。」賴晟偉說。

 

透天厝重建需要考慮的面向,賴晟偉建議,思考未來會面臨的問題,一般來說,30歲買房子,住了30年已經60歲,重蓋還要再住30年以上,已經90幾歲了,重蓋時加裝電梯才實際。

一棟透天房子建造時間大約在一年以上不等。時間長短取決於設計、建築規模和勞動力可用性等因素,最後進入完工交屋、檢查成果是否與合約一致。自己蓋要有資金才能實現,坪數可以全部實拿,如果資金不夠可以考慮與建商合建。

(宋碧龍/大紀元)

與建商合建 選擇最佳建商

地主和建商如果合作改建老房子,由地主出地、建商出錢。蓋好房子後,地主可用一部分的地和建商交換新房子。合建分回的坪數會比原來少,但是地主自己不用為資金煩惱,也不用操心改建所有技術問題。基地交給有信用的建築團隊,不用花錢就有新房子住,還有保固,是一個不錯的辦法。

賴晟偉指出,小透天厝自己重建,在建築物外觀無法做大改變,重建後跟原來的樣貌差不多。基地面積小,不適合規劃地下停車場,現在幾乎家家有車,停車問題無法解決。透天厝的面積如果太小,蓋4樓,再蓋個電梯,室內面積就小到無法舒適的居住,且違反危老重建的安全與舒適精神。如果是整體住戶與建商合建,基地面積大,可以做完善規劃。

賴晟偉分享經驗,現在地主90%以上都覺得,可以不用再花錢即可住新房子,安全又舒適。另外,只有兩夫妻不需要住大房子,可以換拿小坪數房子,再拿回一些現金留著養老,省得住大房子打掃辛苦。也有人想貼一些錢給建設公司,分回兩戶小坪數,自己住一戶、小孩住一戶,就在隔壁,照顧起來方便,又有各自的自由獨立空間,兩全其美。

合建注意事項:一般地主與建商合建時,建商負責出資興建,建商承擔資金,地主不需出資,只要完工後分回與建商談好的比例就好。因此地主以合建方式重建老房子時應慎選建商,簽署合建契約時審閱清楚,注意分配比例是否合理。

賴晟偉建議,可多方了解後,選擇最佳建商而非最高分配比例建商。有時遇到開出超完美條件的建商,可能還要擔心建商是否有財務問題或施工品質不良,使用低階、品質不良的工料。若遇到建商倒閉,後續維修、保固等事項,地主更是求助無門。

(宋碧龍/大紀元)
(宋碧龍/大紀元)

銀行貸款 約可貸四成

向銀行提出貸款申請,必須提供建築執照、施工計畫書、營建成本報價、土地權狀、加保「營造險」;銀行審核以往的存款紀錄、貸款人是否有固定收入,綜合上述條件由銀行核定是否符合貸款資格,一般約可貸四成。銀行建議,請代書協助辦理。

雖然已經退休,每月仍有固定退休金,加上保險、投資,仍然可以通過貸款核定,如果已經退休,但沒有固定收入者,無法通過資格核定。銀行建議,可由有固定收入的子女當起造人或是當貸款保證人。

銀行預估3年蓋好房子,房子蓋好可轉長期20年的一般房貸。◇

責任編輯:鄭樺

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