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美聯儲不降息 給美國房市帶來三大麻煩

文:李歐

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【大紀元2024年06月16日訊】雖然美聯儲(Fed)在升息中抑制了通貨膨脹率,給物價帶來降溫,幫助美國脫離通膨的無限循環,但是也給房地產市場帶來無奈的鎖定效應,還提高了各種住房的隱形成本,所以不管是對買房者,還是現任屋主,都造成巨大的壓力!美國各界幾乎都期待著趕快降息,但是六月美聯儲會議還是決議不降息,讓美國房市增添了不少隱憂。

6月12日正如外界預期,美聯儲宣布維持目前的利率區間5.25%至5.50%,沒有降息,不過同時也計劃在年底會降息一次,而不是之前大多專家預期的兩次降息。

市場期待何時會降息?

12日當天稍早也發布了消費者物價指數CPI報告,顯示通膨繼續呈現下降趨勢,CPI年增3.3%,如果扣除食物和能源的項目,核心通膨率來到3.4%。不過,預計美聯儲還沒有充分考慮到最新的通膨數據。所以,假設美聯儲有考慮到最新的通膨數據,部分專家樂觀猜測,最快降息可能會出現在九月份,那麼甚至就有機會出現第二次的降息機會。

不管如何,現在美聯儲能公布年底可能會有一次降息,代表他們認為通膨情況已經持續可控,雖然沒有宣告兩次降息,但今年應該有一次機會,這樣對房地產市場釋出的信號,就是房貸利率將會下降,市場將會更有流通性,稍微解開高利率帶來的鎖定效應。

不過,對於美聯儲遲遲不降息,有些專家很不認同,例如房地產專家吉姆・帕羅特(Jim Parrott),和穆迪分析公司的首席經濟學家馬克・贊迪(Jim Parrott),就抨擊美聯儲對通膨的評估存在「嚴重的誤判」。

他們認為,通膨數據對住房價格的估算有誤區,在屋主自住的社區內,或者是提供多戶型出租的社區,幾乎無法估算隱性租金。他們認為,如果美聯儲願意放棄這種怪異的計算方式,通膨率就可能達到2%的目標。

高利率給房市 帶來的麻煩

事實上,美聯儲用來壓低通膨的升息手段,對今天的房地產市場恰恰起到了反作用,加劇了住房市場供應緊張的情況,讓房價繼續升溫,而且還給市場帶來幾個麻煩:

美聯儲不降息 美國房市麻煩大|升息帶來的三大阻礙|這個夏天 房價將下降?【 #美國地產熱點 】6/15/2024

一、鎖定效應 減少大量交易

首先是抵押貸款利率的鎖定效應,「損失」了許多房屋銷售。鎖定效應是指現有的抵押貸款利率較低的房主,不願出售房屋,擔心以較高的抵押貸款利率購買新房的現象。

近期,30年期固定抵押貸款平均利率為7.17%,而美國那些還未償還的抵押貸款的有效貸款利率只有4.0%。所以,沒有人願意隨便賣房,然後去換一個高利率,多數人都想等到利率下降足夠多了,才想要換房。

聯邦住房金融局的研究人員,最近在三月份發表的「抵押貸款利率上升的鎖定效應」報告中表示,抵押貸款利率上升導致 2022 年第二季至 2023 年第四季期間「損失」了大約130萬套成房銷售,其中僅僅在加州就損失了18萬2,490套。

研究中指出,在美國,幾乎所有5000萬筆活躍抵押貸款都有固定利率,而且大多數利率遠低於現行市場利率,所以抑制了屋主出售房屋。更精確地說,市場上的抵押貸款利率,每高過原始利率一個百分點,出售的機率就會下降18.1%。

這樣就導致,2023年第四季度的房屋銷售減少57%,並導致2022年第二季度到2023年第四季度期間,銷售量減少133萬套。

要如何解除鎖定效應,幾乎只有兩個方式,一個方式就是生活中出現必須搬家的需要,最常見的可能是離婚問題,或是家人離世,也可能工作因素等等,導致硬性搬家的必要。

第二種方式,就是出現降低利率,雖然房主可能不會將4.0%的利率換成7.0%的利率,但如果能接受5.5%的利率,他們可能會考慮搬家,這樣的換屋成本明顯降低,會有更多人願意上市房屋。

但是我們無法很樂觀的預估,利率會立馬下降很多。Realtor.com高級經濟學家認為,抵押貸款利率趨勢至少要到今年年底,甚至可能到 2025 年才可能打破鎖定效應,需要看到10年期公債殖利率,下降150至200個基點才能達到這一目標,按照目前的利差,這大概需要美聯儲降息三到四次,才能緩解鎖定效應。因此,任何等待今年利率下降要賣房或買房的人,或許會非常失望。

二、多數人認為現在不是買房好時機

第二個影響是,現在基本上每個人都認為不是買房子的好時機。根據房利美本月發布的民調數據顯示,購房信心指數5月份下跌2.5點,只有69.4分,而且只剩1成4的受訪者表示現在是買房的好時機,達到調查以來的最低點,而上個月這個比例還有2成。

另外,8成6的人表示現在不是買房子的好時機,也高於上個月的7成9。還有,6成4的人表示現在是賣房子的好時機,而上個月這一比例為6成7。

所以,人們對房地產市場正處在一種悲觀的情緒,儘管屋主認為房屋價值很高,賣房還是一個不錯的交易,但隨著利率居高不下,屋主也不敢輕易賣房。

雖然,消費者物價指數進一步出現降溫,讓美聯儲更有理由降息,不過這根本是還沒有發生的未來式,所以,目前的市場反映了整體缺乏購買能力,表現壓抑的沮喪情緒。

三、屋主有更高昂的隱性成本

第三個影響是,房主每年要支付比以往更多的隱性費用。想要買房已經夠難了,沒想到成為屋主也非常不輕鬆!現在持有房產的成本,比以往任何時候都更高。隱性費用,讓維護房屋變得更加困難。

住房成本不斷飆升,使得屋主持有房屋變得困難。(Shutterstock)

根據Bankrate近日發布的一項研究,在美國擁有和維護一處獨立房住宅的平均年成本,超過18,000美元,比四年前增加了2成6的費用。這些所謂的隱性成本,包括房屋稅、房屋保險和維護成本,以及能源、網路和有線電視等費用。

住房成本上漲的罪魁禍首之一是保險。過去幾年,房屋保險的費用持續攀升,尤其是在沿海地區和容易出現極端天氣的地區。在之前的報導中,我有和大家有專門談論過美國房屋保險漲翻的問題,頻繁、重大的天災絕對一是個大主因,另一個原因是各種物價成本的飆升,房價也漲上去了,所以,現在有些屋主根本負擔不起保險費用。

另外,各地的房屋成本也不盡相同,在加州可能會有很高昂的房產稅,和能源費用;在德州、佛州有越來越高的保險費用,在佛州甚至HOA費用,也就是社區管理費用也變得相當高昂。

從長遠來看,這些持續的高成本也可能會限制市場的流動性,有更多人可能會選擇繼續住在現在的房子裡,避免搬家帶來的更高費用,造成另外一種鎖定效應。

以上就是三個因為美聯儲在不斷升息中,給房地產市場帶來的麻煩,就算我們現在看到降息的苗頭,但是可以預見,降息的速度不會很快速,而且物價總是上漲容易,降價難,所以今年要重新看到房市出現回暖,交易出現熱絡,機率是很渺小了。

專家預測 今夏房價會下降

不過,隨著房屋交易越來越冷清,更多買家進入觀望模式,賣房的速度就會放緩,市場上的房源庫存就會出現增加,這對賣家來說會逐漸處於不利狀態。

Redfin的執行長葛倫・凱爾曼(Glenn Kelman)甚至預測,今年夏天房價會出現下跌,因為想要等待高抵押貸款利率結束的部分房主,已經意識到他們不能再推遲搬家了。凱爾曼已經看到德州、佛州的主要大都市的房屋出現「大幅降價」。同時,Redfin在最近的報告中發現,超過6%的美國房屋賣家在5月份提出了降價,這是一年多來的最大比例。

所以,這些想賣房的人,已經等不及利率下降,而且現在房市交易大量減少,交易速度正在放緩,所以有些缺陷的房產,或是急於售房的賣家,就寧可犧牲一些價格,期盼房子趕快賣出去,好進行人生的下一個階段。

根據Redfin的即時數據,截至6月9日的四個星期內,全美房價雖然又再度比去年上漲4.4%,不過銷售數據非常慘澹,貸款申請量同比下滑12%;購房者需求指數也下滑18%;待過戶交易下降3.5%,幾乎各種顯示銷售量的數據都呈現倒退。

因為銷售的低迷,所以我們可以看到,新上市房增加7.8%;在售的房源也增加16.7%;價格下降的房屋比例到達6.5%,這是2022年11月以來的最高水平。所以,可能正如凱爾曼說的,這個夏天面臨沒有買家市場,房價將不得不出現下降!◇

(本文內容僅作一般資訊參考用,沒有任何推薦用意。大紀元不提供投資、稅務、法律、財務規劃、房地產規劃或其它個人理財的建議。具體投資事項,請諮詢你的財經顧問。大紀元不承擔任何投資責任。)

責任編輯:李曜宇

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