小投資商受挫 墨爾本房地產走入低潮

【大紀元6月27日訊】大紀元特約記者劉力澳洲報導，墨爾本房地產行業正朝極其危險的低潮而去。這是由於在市區公寓的供給遠遠超過了需求，並且此狀態也波及了房地?的其他幾個部份。

並不像其他的大都市，這次墨爾本房地?的低潮同時影響到賓館、酒店、辦公大樓和零售行業的房地?。目前墨爾本有價值7億澳元的公寓還沒動工。市中心辦公大樓的未使用率達到兩位數。酒店和零售業的房地?未使用率也相當高。

大多數分析家們認為，那些有租客的房地?將生存下來，而那些沒有租客的房地產面臨著無資本回報和被強迫拍賣的危險。據預測市區居民住宅房地?會受到最嚴重打擊。而第一次投資房地?的小投資商將是被撞擊的對象。

那些小投資商大多數是用自己的退休金來投資墨爾本的高層建築。那些高層建築最初都提供租金擔保，並都預測資本回報高。目前估價員們認為，墨爾本市區公寓的資本回報，在下一個12個月中將下降到3%左右。而且在下一個12個月當中，墨爾本還要新建4000套公寓。那麼這即將上市的4000套公寓，會使已經疲軟的居民住宅房地產出租市場更加疲軟，最終會把房屋未出租率推向11%左右。

墨爾本辦公大樓房地?的命運也掌握在租客手裏。由於新建的高樓大廈吸引著租客們離開自己原來的辦公大樓，那麼這原來的辦公大樓就以折扣而出租。依次類推，最終會有大批低檔辦公大樓租不出去。據預測，辦公大樓的無租客率將達14%左右，無租客期將長達3年之久。

租客們經不住遷移的誘惑，因為遷移會節省大錢。例如：鋼鐵公司BHP最近遷移到皇后維多利亞(Queen Victoria)一帶的新建築。每年租金可省750萬澳元。那麼這個典型的10年租約會給此公司節省7500萬澳元。

墨爾本這次房地?的低潮，並不像上一次房地?迴圈中，辦公大樓租用崩潰時的情況。上一次舊的辦公大樓被居民住宅和酒店開發商轉變成公寓和酒店房間，這次沒有這方面的需求。這次迴圈中那些租不出去的辦公大樓將呆滯在那裏，直到租客需求有所改善。這也就完全決定於整個維省生意人的信心，特別是白領人的就業狀況。目前情況不佳，因為許多公司重新組閣，裁減人員。

酒店行業的房地產也面臨著資本回報下跌，因為供給也大過需求，再加上游客數位下降。據透露，明年該市將增添1000個新的酒店房間。這些新的房間將會使一些次要酒店受到衝擊，特別是邊遠的酒店最容易被衝擊。預測明年墨爾本酒店房間的使用率將從去年的69%下降到65%。房間使用率將繼續下降直到至少2006年，當遊客數位有所改進。

墨爾本市中心零售行業的房地產也在走向低潮。因為今年將有近12.5萬平方米的新零售店上市。目前該市中心零售業房地?的無租客率在2%左右，到今年年底會成倍增長。到2005年將達到7%。

儘管專家們認為在墨爾本市區泊克(Bourke)一帶的零售店不會受到影響,但是在其他地區會面臨租金下跌。在下幾年當中，許多在墨爾本的房地?投資商會面臨低租金，甚至於沒有任何資本回報，還會有資本虧損。這種情況將持續到過剩和需求在整個房地?行業達到平衡狀態。