董克文律師談法律（六十三）

【大紀元8月31日訊】最近幾年紐約市皇后區州高等法院的土地訴訟案大增，其中原因之一就是房價飛漲，從最初簽約到最後過戶，價位可能漲好幾萬。不少賣方因此想單方面取消合約。將簽約的買方預付的頭款退還給買方。不願吃虧的買方就把賣方告進法院，要求法院強制賣方按約出售其房屋。
　　這種一方請求法院強制毀約一方執行合約的訴訟，在英文上稱為「Specific Performance」。在法律上，控告的一方一般要筆證，僅僅金錢的賠償不足以彌補沒有毀約方的損失。
　　在土地訴訟時，一般法庭都會認為每一塊土地或房屋是非常特別的（Unique）。買方不可能從毀約方那裏獲得足夠的金錢損失, 一般不能用金錢買到相同的土地。因此法庭通常都會強制賣方按約出售該土地給買方。有時賣方已經把未到手的土地給買方，至於買方怎樣處置他的土地，則與賣方無關。
　　今天要介紹的案子就是「Specific Performance」一例。在2001年6月22日, 一位華裔建商和韓裔業主簽約購買其房屋。華裔建商想拆了舊屋蓋新屋。合約中的過戶日期是2001年10月6日, 但是日期到時沒有過戶. 韓裔賣方請律師在2001年11月27日把合約的頭款退給買方，單方面取消合約。華裔建商就委託筆者向該毀約的韓裔業主提出訴訟，要求他按合約出售該房屋。
　　被告動議要求法庭撤案，理由是買方沒有在合約規定的時間內獲得貨款; 買方律師也一直不回答被告賣方律師要求過戶的要求。
　　根據合約規定，買方如在貨款期限到了仍沒有拿到貸款，應在5天內通知賣方要求取消合約, 否則視買方放棄可取消合約的權利。也就是說買方要麼用全部現金來過戶或者賣方可沒收首期簽約頭款。法官在判決書中表示，本案無證據顯示, 賣方得到了買方沒有得到貸款的通知。賣方在沒有先通知買方明確的過戶時間（Time of the Essence）的情形下，賣方並沒有權力單方面取消合約。
　　本案的買方在收到賣方退還的簽約頭款後，並沒有拒收，反而拿來用作他途。筆者在對於被告律師的「買方既然已收下賣方所退的簽約頭款，證明買方已同意取消合約」的辯護時，向法庭指出﹕買方取回自己的錢財，況且只是取回了賣方自動退還的合約保證金, 這並不等於取消合約，故不能作為取消合約的理由。法官在判決書中顯然接受了筆者的辯護。命令韓裔賣方在30天內安排房屋過戶。
　　不過法官拒絕判原告律師費損失，謂在沒有協議書要毀約一方賠償律師費的情形下，法庭無權判律師費給勝訴一方。
　　判決書原文請查閱紐約市皇后區紐約州高等法院檔案﹕Index No.32127/2001. 63rd Drive Corp. V. Hye Soon Kim （5/19/2003） ◇　　
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