【大纪元1月22日讯】(纽约讯)7）税收
税收情况将对2010年商业地产市场产生巨大影响。一次又一次证明地方、州和联邦的政客们根本就没有意愿减少支出。他们的字典里没有“财政责任”这个词汇。
2009年全国销售税收入降低了9％，而所得税的征收也下降了12％。销售税加上所得税占了大约州和地方税收的一半。物业税收入略有上升，但预计会因住宅和商业房产估价的下降而减少。
由于州和地方税收收入的下降往往滞后于经济的衰退，城市的税务收入至少在今后的18至24个月中将遭逢灾难性的锐减。在经济好转时也是一样，因为税收要赶上商店营业额的增长，也需要一段时间。
随着税收收入持续下降，一些州正在努力应付困境，填补预算漏洞。2010年和2011年的赤字可能会超过2,500亿美元。根据开支的大小，已有10个州出现了赤字，给濒临破产的加州更添暗淡。而纽约也几乎到了“弹尽粮绝”的地步，迫使州长在讲话中严厉抨击议会，认为他们阻碍了削减开支的议案通过。
大多数州政府滥用经济刺激资金开发新项目上，而不是在困难时期，撙节开支。如今，刺激资金将不再有，这些州得用自己的钱供应新项目，但事实上他们压根儿就没有钱。
所以当各州政府应该减少开支以调整税收减少之时，却大笔花钱。这意味着除了提高税收以满足宪法要求的平衡预算外，别无选择。他们将征收更高的所得税、不动产税、营业税以及其他各种、各级别（地方、州和联邦）的税。
布什的减税政策即将结束时，联邦级的资本收益(Capital gain)税在本财政年度结束时将增加15％至20％。如果保健法案以目前形式通过的话，还可另加5.4％。布什总统曾提到资本收益税可能“只会”增加 3％至5％。可是日积月累，到2011年，资本收益税将增长近一倍（当然这可能于2010年有助于刺激一些房产销售）。
税赋景况也可能改变房地产交易的结构。利息将会照普通收入而非资本收益来课税，这可能会改变推动者(promoters)的伙伴关系协定(Partnership Agreement)。
现在再来看看8）通货膨胀、9）场外资金和10）货币政策。我们将其放在一起谈，因为它们相互关联，在未来两至三年，对(商业)房地产市场的走向也有越来越重要的影响。
我们认为，当失业达到高峰，房地产业也将走入最低谷，房产价值将是最低的。市场触底后，预计在一段时间内，房产价格将因通货膨胀与资本和货币政策的出台等因素，从谷底来回反弹。这场争战的胜利者将影响到房产价值的在谷底反弹幅度的高低。
通货膨胀已得到控制，至少就核心指数而言是如此，但不包括易受波动的食品和能源价格。无论是对总体经济还是个别经济圈，经济过剩是最佳的通胀预报器。过剩不仅是出现在众所周知失业率和工业产能利用率的数据中，其实它普遍存在整个经济体当中。
2009年美国货币供应量大增，在某些方面，这大幅度推动了通货膨胀的可能性，可能会导致其超越美联储1％至2％的“舒适”区(comfort zone)。如果这样，美联储将通过提高利率作为回应。而利率的提高会施加给房地产价值下降的压力。
有数以十亿计的美元在投入购买不良资产以及核心资产(core assets)。无论在国内还是海外，无论是公共机构还是万贯家产的富翁，需求还是处处可见。强劲的需求势头导致几乎目前正在出售的房产面临激烈竞标。
2009年，按惯例每一处出售的商业房产，应得到25至35份回应，令人惊讶的是，我们出售的每一处不良资产，都收到超过50份的回应。这是因为现有房产的供应量少，而需求却巨大。这种“场外资金”给房产价值施加了上升的压力。
（虽然不是正式的“十大”观察点之一，我们也将继续关注现有房产的有限供应。市场势必重新调整，从而导致市场上不良资产的增加。2006年和2007年的贷款“资不抵债”(underwater)最严重，其中大部分将在2011年和2012年到期。我们可预见这些房产在未来两至三年内会进入市场，增加市场供应量，进而压迫房产价值的下调。）
美联储将作何种安排，从市场退出？其实每种退出的策略，都可能对房地产价值产生负面影响。其中四个最有可能的策略包括：a）终止目前的资产购买计划（主要是住房按揭贷款证券）；b）通过反向回购协议和/或定期存款设施撤走银行超额准备金；c）用其传统方法提高短期利率，同时并行提高联邦基金利率和银行储备的利率；d）直接出售资产。
策略a、c和d将会升高利率。由于这些利率上升，将给银行施加压力，作出困难的决定，要不是让利差压缩，就是要通过加息以更高的按揭贷款利率的形式放款。美联储目前的近零利率政策，使得银行业本身的资本结构得以调整，银行家们也由此获得越来越大的利差，让他们倍感“惬意”。随着美联储的紧缩，可能压缩部分利差，但更高的借贷利率也是不可避免的。
如果美联储选择使用反向回购协议或定期存款设施以撤出储备，这将鼓励银行将储备“停泊”在美联储，而不是放出去贷款，因而将资金撤离贷款资金流，可用于商业房地产贷款的钱也就变得更少了。这样的话，更少的贷款供应将会下压商业房地产价值。
这些因素的相互影响以及发生的时间点，将提供一段时间内房产价值的走向及价值升降的程度。
现在让我们总结一下，2010年(商业)房产的10大关注点为：1）失业；2）企业收益；3）信贷市场；4）国内生产总值；5）房产市场；6）政治格局；7）税收；8）通货膨胀；9）场外资本；和10）美联储的货币政策。看看这些因素是如何起作用的和互相间的影响将是很有趣的事情。
新近步入2010年之际，我祝愿诸位身体健康、事业兴旺。(全文完)
(作者为《纽约观察员》New York Observer地产专栏作家，并为纽约地产公司Massey Knakal Realty Services创办人兼主席。日前荣任纽约地产董事会REBNY 副总裁，主掌商业地产部) (http://www.dajiyuan.com)
