欠款屋主赊本卖房?美房贷银行现金奖励

【大纪元2012年02月10日讯】(大纪元记者王桦报导)为了加快移除账册上积压的抵押贷款坏帐,现在银行愿意提供高达35,000美元或更多的现金给拖欠房贷的房主,允许甚至鼓励他们以低于所欠贷款额卖掉房产。

过去,银行经常刁难或阻止这类称为短售(short sale)的交易,进而迫使房产遭到银行查封止赎。现在银行理解到,这类交易比起止赎程序快速,而且成本也较小。

银行转向 避免旷日费时的止赎

房价已经连续6年下滑,银行成堆的因欠款而待收回、待拍卖的房产拖住了房市的复苏,也阻碍了经济的增长。位于加州的房产数据公司RealtyTrac表示,超过1400万名屋主处于被止赎、拖欠抵押房贷款,或是欠的房贷款比所属的房产价值还高。

纽约穆迪(Moody’s)资深信贷主任弗里克表示,银行现在更愿意精简预审批核程序,并在某些情况下提供大量现金补助。而不是像过去那样,一味向屋主追讨贷款额或快速止赎收回房产。

据穆迪数据,长达数年的止赎过程中积累的税金、法务、维修等等费用,银行大约得耗掉最终法拍价的15%。

位于加州的房地产信息公司CoreLogic表示,去年11月份,短售占住宅房交易量的9%,是近年来最高的月份。2008年1月时是2%。

联邦、银行付费 协助屋主短售

据彭博社的采访报导,一年没有缴付任何房贷费的卡伦法利,一天收到房贷银行来信。这是摩根大通银行(JPMorgan Chase & Co.)8月17日发出的信,信函中写道:你可以卖掉你的房子,不再有任何房贷抵押拖欠款项,并可获得$30,000。

摩根大通最后同意法利以59.2万美元出售位于加州圣马科斯(San Marcos, California)的房产,这比他欠的房贷还减少约20万。还支付他3万搬迁费和租房押金。

另外,法利还获联邦批准可领取3,000美元激励计划。

法利说“我不明白他们为什么提供我这些,而不是把我撵出欠款的住房?”

摩根大通的发言人凯利(Tom Kelly)拒绝评论该公司的奖励办法。仅回复说,“当修改房贷条款行不通时,短售对房主、对投资人、对社区来说,都比止赎法拍来得好,并且是较快的解决方案。”

据报导,摩根大通一个月内批准了5,000笔短售交易。房地产经纪人说,一般到了短售签约时会提供1万到3.5万美元现金。但不是所有的交易都有补助。

屋主也可以从联邦政府的止赎替代方案(Home Affordable Foreclosure Alternatives program)获得补助,从2010年开始,与短售相关的贷款银行、投资者和屋主都可获得不同金额的奖励。

快速解决积压房产 平均折价34%

对银行来说,允许屋主以低于所欠贷款的房价出售房产(即短售)所花的时间,要比银行自己拍卖至少快上一年。根据业者统计,去年短售交易从上市到成交平均约123天。

根据RealtyTrac,银行平均得先花上348天处理止赎程序,之后再花上175天出售房产。纽约州得经法院批准,银行才能回收欠款房产,大约要花上4年办理止赎,然后再拍卖。

短售经纪专家查普曼认为,房贷机构往往负担得起债务损失、奖励金,成交后仍然盈余,因为他们也是以折扣价从别家银行购买这些抵押贷款。

根据RealtyTrac的数据,去年第三季度,银行法拍房和屋主短售房的房价相较于没拖欠房贷的房产,大约是打了34%的折扣。

其实业者发现,一些屋主宁可冒着房产被没收的风险,也要等着修改房贷合约。不少贷款修改案例中,月缴款、甚至本金都会被降低。屋主一旦进入止赎程序而被迫搬迁时,还可以免租金住上几年。

各家银行补助情况

由于几家大银行被控利用造假文件没收房贷屋主房产,各州总检察长从2010年10月开始调查止赎运作。

佛州房地产法律事务所合伙人柏龄表示,有家大型银行私下透露,优先获得补助的是那些银行没有正当文件足以赢得止赎官司的屋主。

目前各家银行补助情况约略如下:

富国银行(Wells Fargo):只要完成短售交易或同意让出产权的,包括佛罗里达州,都将提供高达2万美元的搬迁费

美国银行(Bank of America):曾发函给佛罗里达州20,000名屋主,提供2万美元或未付贷款余额的5%,作为奖励。这是试点项目,到12月份止有15%屋主表示愿意参与。目前还不清楚是否会推广到其他州。

花旗集团:也愿意在佛州尝试短售奖励办法,目前是提供合格屋主3000美元搬迁费。根据个别案件的情况可能会增加金额。

大通银行(Chase Bank):没对外公开说明,目前很难知道他们订定的规则,就像随机被选中一样。一位屋主说,当2011年年初第一次收到大通通知信时,还以为数字敲错了。他认为应该是3000美元,但收到的是30,000美元。

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