【大纪元2012年09月29日讯】(大纪元记者钱正富综合报道)香港金融管理局公布，8月份新批出的按揭贷款额较7月份增加29%，至252亿元。而涉及转按（Switch或Transfer）交易所批出的贷款则增加17.6%，至30亿元。另据金管局研究发现，本港58家上市金融公司去年底的贷款总额逾250亿元，市场估计，当中约半数涉及物业贷款。业界称，这类被称为“影子银行”的非银行上市公司的贷款由于审批较宽松，符合部分市场需求，虽然一般息率较高，但是炒家的主要资金来源；这类贷款亦间接激化炒楼。
此外，据了解，近年有个别业主，趁低息将物业加按（Refinancing），然后将套现的低息资金投入其它投资项目，甚至买入其它投资物业；尤其是美国月中推出第三轮量化宽松措施（QE3）后，此现象预计将有增无减。但有专家却不建议一般业主加按，认为有关做法存在风险，而且实际回报也未必理想。
8月整体新批按揭增三成
金管局27日公布，8月份新批出的按揭贷款额较7月份增加29%，至252亿元。 当中，涉及一手市场交易所批出的贷款减少5%，至41亿元；涉及二手市场交易所批出的贷款增加42.8%，至181亿元。至于涉及转按交易所批出的贷款则增加17.6%，至30亿元。8月底的未偿还按揭贷款总额按月增加0.7%，至8,339亿元。8月份按揭贷款拖欠比率维持于0.01%。经重组贷款比率维持于0.01%。
香港媒体引述经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆表示，梁振英新政府放宽白表上车客购买未补地价居屋名额政策后，刺激楼市成交之余，业主更叫价强硬令楼价企稳，将平均按揭贷款金额推至263万元新高，期内平均还款年期亦升至306个月（即25.5年）历史新高。
随着最新按揭指引于9月中推出，限制第二套单位按揭成数以降低物业市场的炒卖风，另一方面亦设定按揭还款年期上限，限制资金有限的买家入市，刘圆圆认为，将终止平均还款年期的升势，但楼价在业主惜售的情况下，将令平均按揭贷款金额继续上升，预料第四季按揭资料将反映有关措施的影响力。
不过，有市场人士认为，金管局于9月14日推出的上述新政策，致使正规银行因指引而不可提供按揭，将会加速投资者向非金管局管辖的财务公司进行楼宇按揭，以获得较多的贷款。事实上，近期市场上提供此类贷款方案的机构已大幅增加。
金融公司贷款额8年增七成
鉴于被称为“影子银行”的非银行上市金融公司对金融市场稳定性潜藏风险，金管局早前特别就此进行研究，统计58家上市金融公司的贷款情况，发现2011年底有关贷款总额已逾250亿元；市场估计，当中约半数涉及物业贷款。若与2005年时不足150亿元比较，2011年这类金融公司的贷款额增加了七成。
金管局报告指，研究发现58家非银行上市公司从事贷款业务，主要为消费及按揭金融公司、证券经纪行、地产发展商、投资公司等，而本地金融公司的融资来源中，银行借贷所占比例较小，有关总额仅占港银贷款总额约3.5%，反映两者相互联系并不紧密。此外，58间本地金融公司的股本与资产比率平均为68.9%，表明该等公司的杠杆比率及融资结构未必涉及相当高的系统性风险。但金管局强调会持续作出监察。
影子银行是指正规银行体系之外的信贷中介，中国银盛董事总经理潘树斌表示，影子银行的贷款规模不足总贷款的1%，认为对金融体系的稳定没有大影响；不过，若比例有上升趋势，将带来潜在风险，因这个巿场并无规范。
2008年金融海啸对现时环球金融市场的影响至今未除，其中“影子银行”为次级按揭及信贷违约掉期等结构性资产提供重要的资金来源，正是因为这类资金渠道出事，被视为海啸爆发的源头。曾为美国第五大投行的雷曼兄弟结果因为持有“信贷违约掉期合约”被迫宣布破产。美国国际集团（AIG）亦几乎步雷曼后尘，最终在美国政府拯救下被勒令进行债务重组。
富婆借钱炒楼劲蚀千八万
近期本港楼市畅旺，为数不少的影子银行涉足物业按揭市场，按非正式统计，其所提供信贷一般介乎数百万至数千万元不等，大多以物业抵押，部分更设若干年后原价回购的安排，收取年息高达十多厘。其收取利息虽高，但审批手续比正规银行宽松，故吸引一批有需要人士。
“东涌富婆”唐颖耀便是其中一位，她因禁不住地产代理游说，投资多伙物业，不知不觉超出自己能力范围，适逢银行收紧按揭条款，不能上会，只好将物业往财务公司抵押借钱，但她知道以财务公司高息口，长物业必输，所以情愿将物业出让，即使要蚀本亦不在惜。她在8月使连沽九龙塘“尚御”2伙，劲蚀1,800万元。
加按投资 回报未必理想
自美国推出量化宽松措施（QE）后，香港紧跟其后减低息率，近年有个别业主，趁低息将物业加按，然后将套现的低息资金投入其它投资项目，甚至买入其它投资物业。虽然金管局于去年曾要求银行的新做楼宇按揭息率不应低于“底线”，但现时的新做按息普遍仍为2.15厘，比通胀率还低，买楼自然成为资金的理想出路。随着美国9月14日推出第三轮量化宽松措施（QE3），同时表示会维持超低息环境至2015年初，此现象势必有增无减。
不过《宏观论按》作者兼按计划执行董事王永伟却对香港媒体指出，有关做法需冒一定风险，而且实际回报未必理想，不建议一般业主仿效。他说：“向银行加按物业，每月的利息约为2厘多，部分银行的加按计划利率更会比普遍楼按更高，虽然现时要找到回报率高于2厘的投资并不难，但为何要一边缴交每年约2厘的利息，一边投进回报率约2厘的投资呢？在这过程中，投资者每年的获利可能不多。而且现时其它投资途径，如股票市场仍有很多不稳定因素，即使是蓝筹收息股，投资者亦需冒股价下跌的风险，所以这类的加按套现再投资手法，其实并不理想。”
对于有些投资者将套现所得的钱再买楼收租，王永伟亦认为买家须小心选择物业，因为现时一手楼和二手楼的租金回报率差距甚远，一手楼由于管理费和定价较高，会影响回报率，故二手楼将是较为理想的收租选择；不过因为套现后投资者的每月负担加重，而且第二个物业的按揭只可做五成，以一个400万元的单位为例，买家连同其它杂费，需要拿出2百多万元现金，不是一般家庭可以负担，故他推断一般业主难以用加按套现的方式增持物业。
另一方面，内地对香港持续有贷款需求，香港正规银行的内地相关贷款总额连升十三季，截至6月底升至2.579万亿元，较去年底增加2,490亿元，占银行总资产16.1%。近月各项报告及报道均指出内地经济持续不景气，这对本港正规银行来说，也不可不说是正响起警号。◇
（责任编辑：澹修德）
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