【大紀元2012年09月29日訊】(大紀元記者錢正富綜合報道)香港金融管理局公佈，8月份新批出的按揭貸款額較7月份增加29%，至252億元。而涉及轉按（Switch或Transfer）交易所批出的貸款則增加17.6%，至30億元。另據金管局研究發現，本港58家上市金融公司去年底的貸款總額逾250億元，市場估計，當中約半數涉及物業貸款。業界稱，這類被稱為「影子銀行」的非銀行上市公司的貸款由於審批較寬鬆，符合部份市場需求，雖然一般息率較高，但是炒家的主要資金來源；這類貸款亦間接激化炒樓。
此外，據了解，近年有個別業主，趁低息將物業加按（Refinancing），然後將套現的低息資金投入其它投資項目，甚至買入其它投資物業；尤其是美國月中推出第三輪量化寬鬆措施（QE3）後，此現象預計將有增無減。但有專家卻不建議一般業主加按，認為有關做法存在風險，而且實際回報也未必理想。
8月整體新批按揭增三成
金管局27日公佈，8月份新批出的按揭貸款額較7月份增加29%，至252億元。 當中，涉及一手市場交易所批出的貸款減少5%，至41億元；涉及二手市場交易所批出的貸款增加42.8%，至181億元。至於涉及轉按交易所批出的貸款則增加17.6%，至30億元。8月底的未償還按揭貸款總額按月增加0.7%，至8,339億元。8月份按揭貸款拖欠比率維持於0.01%。經重組貸款比率維持於0.01%。
香港媒體引述經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，梁振英新政府放寬白表上車客購買未補地價居屋名額政策後，刺激樓市成交之餘，業主更叫價強硬令樓價企穩，將平均按揭貸款金額推至263萬元新高，期內平均還款年期亦升至306個月（即25.5年）歷史新高。
隨著最新按揭指引於9月中推出，限制第二套單位按揭成數以降低物業市場的炒賣風，另一方面亦設定按揭還款年期上限，限制資金有限的買家入市，劉圓圓認為，將終止平均還款年期的升勢，但樓價在業主惜售的情況下，將令平均按揭貸款金額繼續上升，預料第四季按揭資料將反映有關措施的影響力。
不過，有市場人士認為，金管局於9月14日推出的上述新政策，致使正規銀行因指引而不可提供按揭，將會加速投資者向非金管局管轄的財務公司進行樓宇按揭，以獲得較多的貸款。事實上，近期市場上提供此類貸款方案的機構已大幅增加。
金融公司貸款額8年增七成
鑑於被稱為「影子銀行」的非銀行上市金融公司對金融市場穩定性潛藏風險，金管局早前特別就此進行研究，統計58家上市金融公司的貸款情況，發現2011年底有關貸款總額已逾250億元；市場估計，當中約半數涉及物業貸款。若與2005年時不足150億元比較，2011年這類金融公司的貸款額增加了七成。
金管局報告指，研究發現58家非銀行上市公司從事貸款業務，主要為消費及按揭金融公司、證券經紀行、地產發展商、投資公司等，而本地金融公司的融資來源中，銀行借貸所佔比例較小，有關總額僅佔港銀貸款總額約3.5%，反映兩者相互聯繫並不緊密。此外，58間本地金融公司的股本與資產比率平均為68.9%，表明該等公司的槓桿比率及融資結構未必涉及相當高的系統性風險。但金管局強調會持續作出監察。
影子銀行是指正規銀行體系之外的信貸中介，中國銀盛董事總經理潘樹斌表示，影子銀行的貸款規模不足總貸款的1%，認為對金融體系的穩定沒有大影響；不過，若比例有上升趨勢，將帶來潛在風險，因這個巿場並無規範。
2008年金融海嘯對現時環球金融市場的影響至今未除，其中「影子銀行」為次級按揭及信貸違約掉期等結構性資產提供重要的資金來源，正是因為這類資金渠道出事，被視為海嘯爆發的源頭。曾為美國第五大投行的雷曼兄弟結果因為持有「信貸違約掉期合約」被迫宣佈破產。美國國際集團（AIG）亦幾乎步雷曼後塵，最終在美國政府拯救下被勒令進行債務重組。
富婆借錢炒樓勁蝕千八萬
近期本港樓市暢旺，為數不少的影子銀行涉足物業按揭市場，按非正式統計，其所提供信貸一般介乎數百萬至數千萬元不等，大多以物業抵押，部份更設若干年後原價回購的安排，收取年息高達十多厘。其收取利息雖高，但審批手續比正規銀行寬鬆，故吸引一批有需要人士。
「東涌富婆」唐穎耀便是其中一位，她因禁不住地產代理游說，投資多伙物業，不知不覺超出自己能力範圍，適逢銀行收緊按揭條款，不能上會，只好將物業往財務公司抵押借錢，但她知道以財務公司高息口，長物業必輸，所以情願將物業出讓，即使要蝕本亦不在惜。她在8月使連沽九龍塘「尚御」2伙，勁蝕1,800萬元。
加按投資 回報未必理想
自美國推出量化寬鬆措施（QE）後，香港緊跟其後減低息率，近年有個別業主，趁低息將物業加按，然後將套現的低息資金投入其它投資項目，甚至買入其它投資物業。雖然金管局於去年曾要求銀行的新做樓宇按揭息率不應低於「底線」，但現時的新做按息普遍仍為2.15厘，比通脹率還低，買樓自然成為資金的理想出路。隨著美國9月14日推出第三輪量化寬鬆措施（QE3），同時表示會維持超低息環境至2015年初，此現象勢必有增無減。
不過《宏觀論按》作者兼按計劃執行董事王永偉卻對香港媒體指出，有關做法需冒一定風險，而且實際回報未必理想，不建議一般業主仿效。他說：「向銀行加按物業，每月的利息約為2厘多，部份銀行的加按計劃利率更會比普遍樓按更高，雖然現時要找到回報率高於2厘的投資並不難，但為何要一邊繳交每年約2厘的利息，一邊投進回報率約2厘的投資呢？在這過程中，投資者每年的獲利可能不多。而且現時其它投資途徑，如股票市場仍有很多不穩定因素，即使是藍籌收息股，投資者亦需冒股價下跌的風險，所以這類的加按套現再投資手法，其實並不理想。」
對於有些投資者將套現所得的錢再買樓收租，王永偉亦認為買家須小心選擇物業，因為現時一手樓和二手樓的租金回報率差距甚遠，一手樓由於管理費和定價較高，會影響回報率，故二手樓將是較為理想的收租選擇；不過因為套現後投資者的每月負擔加重，而且第二個物業的按揭只可做五成，以一個400萬元的單位為例，買家連同其它雜費，需要拿出2百多萬元現金，不是一般家庭可以負擔，故他推斷一般業主難以用加按套現的方式增持物業。
另一方面，內地對香港持續有貸款需求，香港正規銀行的內地相關貸款總額連升十三季，截至6月底升至2.579萬億元，較去年底增加2,490億元，佔銀行總資產16.1%。近月各項報告及報道均指出內地經濟持續不景氣，這對本港正規銀行來說，也不可不說是正響起警號。◇
（責任編輯：澹修德）
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